進入2013年，綠城中國截至目前共發(fā)起六次融資，合計金額超過120億元人民幣。
對此，業(yè)內(nèi)分析師解讀為，這是綠城調(diào)整債務結構，緩解短期債務壓力的行為。
相比其在2011年融資利息率高達20%甚至25%的情形，彼時的綠城中國融資成本已降低至8%上下浮動的行業(yè)平均水平，其在今年5月發(fā)起的美元優(yōu)先票據(jù)年利率更僅為5.625%。
面對如此頻繁、涉及金額如此之大的融資行為，市場一反兩年前的態(tài)度，紛紛看好。在今年9月，穆迪、標準普爾兩大評級機構分別上調(diào)關于綠城中國的信用評級至B2高級無抵押債務評級、B+長期債務評級。
市場向好的根源，莫過于在2012年6月九龍倉入股綠城，并成為其第二大股東這一事件。
如今九龍倉入主一年有余，與融創(chuàng)的合作亦開展得如火如荼。綠城一方面在變革產(chǎn)品銷售方式，另一方面則在著手剛改產(chǎn)品。
根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的2013年第三季度房企銷售額排名顯示，相比2012年末，綠城中國的排名下滑4位。分析師則稱，變革中的綠城，無論從債務、營銷還是項目調(diào)整而言，均需要時間消化。公司在打開調(diào)整大門之后，“要在2015年才能看到成效”。
頻繁融資調(diào)整債務結構
“他們的債務有七成是今年到期。”一位長期跟蹤該公司的港股分析師表示，綠城在今年前10個月內(nèi)大規(guī)模融資的目的很明確，就是將公司以往短期債務負重的情況進行改善。把在今年一年內(nèi)到期的短期負債調(diào)整為長期負債，分期償還。
根據(jù)其公告顯示，綠城分別于今年1月、3月共發(fā)行7億美元五年期優(yōu)先票據(jù)，票息8.5%。于今年5月發(fā)行25億元三年期人民幣優(yōu)先票據(jù)，年利率5.625%；并于同月取得中國貸款融資及銀團貸款總額約24.6億港元。
在今年9月，其再度發(fā)行3億美元六年期優(yōu)先票據(jù)，票息8.0%；此前還獲得一項3億美元的銀團貸款。
上述金額合計約超過120億元人民幣，相比綠城中國去年年末獲得簽約銷售額510億元的情況看，這已然是一筆不小的數(shù)字。
得以大規(guī)模發(fā)債及融資的先決條件，則是有九龍倉的資金支持。
綠城在前兩年債務狀況不佳，導致其較多采用合作方式取得土地儲備，在很多合作過程中獲得的股權并未過半，卻難免跟合作者共同分擔風險。“跟別人合作的項目，占到他確認收入的合同銷售額一半左右，量還是不小。”香港一位分析師解釋道。
對此，標準普爾信用分析師李國宜一直有所擔憂，“綠城中國的企業(yè)架構較為復雜，涉及廣泛的關聯(lián)方交易。如果合資公司的借款也按比例合并計算，則綠城的財務杠桿將更高一些。”在其看來，綠城復雜的企業(yè)架構將構成評級的限制因素。
“因為在2010、2011年那段時間他們的負債率太高，沒有渠道低成本融資，就只能通過關聯(lián)融資、高息信托貸款的方式。”在上述港股分析師看來，在九龍倉進駐綠城之后，得以讓綠城將旗下成本較高的融資款項進行調(diào)整，“財務改善很多”。
標準普爾在今年8月發(fā)布信用評級報告稱，截至2013年7月底，綠城中國已償還所有高成本信托貸款。截至2012年底，該公司將于未來十二個月內(nèi)到期的債務為156.3億元人民幣。
公司公告顯示，在今年上半年，綠城發(fā)行長期境外票據(jù)，使其短期債務減少一半至人民幣77億元。
20%小戶型剛改產(chǎn)品
面對如今業(yè)內(nèi)人士對于綠城土地儲備及建安成本相對較高的擔憂，毫無疑問，綠城中國在2013年以來進行的一系列債務調(diào)整，就是為了給自己接下來的布局提供資金保障。
“在過去一年里，綠城拿地比較少，現(xiàn)在他們把負債結構調(diào)整好之后，就有足夠的空間去買地了。”上述港股分析師補充道，“在未來12個月，綠城買地可能會考慮到偏向于小戶型的剛改產(chǎn)品。”
今年8月，在綠城中國的中期業(yè)績發(fā)布會上，行政總裁壽柏年公開表示，綠城要“做部分剛改產(chǎn)品”。
“在同一地段中，綠城的產(chǎn)品相對周邊項目產(chǎn)品會有20-30%的溢價，人家做剛需，他做的是剛改。”一位港資地產(chǎn)研究員告訴記者，就綠城而言，剛改項目就是把原有土地儲備，計劃做成大戶型的產(chǎn)品中，選取一部分改成相對的小戶型。
“以前綠城房子動不動總價就是400萬以上，現(xiàn)在他可以做250萬或200萬，就已經(jīng)是很大的一個進步了。把戶型做得很緊湊，很有可能把戶型做到200萬以下的小三房。”但上述分析師認為，綠城并不會改變自身的高品質(zhì)特色，“剛改產(chǎn)品新增可售資源不會超過20%”。
選擇介入部分剛改產(chǎn)品，其中一個原因固然是綠城此前的常規(guī)化大戶型項目去化速度相對較慢。“他們上半年的去化率是37%，明顯低于行業(yè)內(nèi)50%的平均水平。”某資深分析師提醒道，中國海外發(fā)展的土地儲備中，剛需類產(chǎn)品占其可售儲備比重約七成；而綠城中國的土地儲備中，有一半是總價高、大戶型的產(chǎn)品。“目前來看，這些大戶型產(chǎn)品起碼需要2-3年的時間消化。”
“全民營銷”逐漸起步
根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團此前發(fā)布的2013年第三季度房企銷售額排名顯示，相比2012年末，綠城中國的銷售額排名下滑4位。
實際上，相比2011年353億的銷售額而言，2012年綠城546億元簽約銷售額的增長速度著實亮眼。
“在去年5月份的時候，他們就已經(jīng)開始推出‘全民營銷策略’，雖然在短期內(nèi)效果不會很顯著，但是中長期肯定會有幫助。”前述分析師如是認為。
經(jīng)過2012年與九龍倉、融創(chuàng)中國的合作之后，綠城中國在融資成本降低的新環(huán)境下，其營銷和產(chǎn)品策略角度均有所調(diào)整，但在既定體量下要見到明顯成果，則有賴于時間的證明。
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