無(wú)利不起早，地產(chǎn)圈內(nèi)不乏暴利的故事。

 

以超低價(jià)格取得土地，因?yàn)楦鞣N原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng)，水漲船高之下，售價(jià)甚至是地價(jià)的成百上千倍，這就是暴利地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利曲線軌跡。

 

開(kāi)發(fā)了廣州長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)的廣東長(zhǎng)隆集團(tuán)有限公司（下稱“長(zhǎng)隆集團(tuán)” ），其首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)隆瓏翠9月份入市。雖然周邊配套稀少是其最大的硬傷，但是該項(xiàng)目打長(zhǎng)隆景區(qū)牌，卻賣(mài)出了2.4萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。

 

而更匪夷所思的是這個(gè)項(xiàng)目的非比尋常的身世：這塊地其實(shí)早在1999年就已獲得，地價(jià)低至10元/平方米，但卻閑置了十年，如今坐享暴利，價(jià)格已漲了2000多倍。

 

推遲5個(gè)月開(kāi)盤(pán)有捂盤(pán)嫌疑

 

番禺區(qū)105國(guó)道與新市廣路交會(huì)處，靠近長(zhǎng)隆野生動(dòng)物園，附近鮮有人煙，而該處南側(cè)還有一片草木瘋長(zhǎng)的山地，所以，長(zhǎng)隆瓏翠項(xiàng)目十余棟房子就顯得格外突兀。

 

時(shí)代周報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)號(hào)稱是長(zhǎng)隆集團(tuán)的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然早已封頂，但現(xiàn)場(chǎng)仍有機(jī)器轟鳴在施工，而該項(xiàng)目的銷(xiāo)售中心，更是遠(yuǎn)設(shè)在長(zhǎng)隆旅游景區(qū)的長(zhǎng)隆酒店內(nèi)。即便是在周邊配套如此稀缺的情況下（離其最近的生活小區(qū)是南國(guó)奧園，但距此還是有相當(dāng)?shù)木嚯x，資源難以共享），該項(xiàng)目的均價(jià)卻賣(mài)到了2.4萬(wàn)元/平方米，僅剩有少量尾貨。

 

長(zhǎng)隆瓏翠在今年4月27日就拿到1棟、5-11棟的共474張預(yù)售證，但是，該項(xiàng)目9月8日才開(kāi)盤(pán)。“（很早拿預(yù)售證，卻拖了近5個(gè)月才開(kāi)盤(pán)）這很正常的呀。”長(zhǎng)隆地產(chǎn)銷(xiāo)售中心的工作人員輕描淡寫(xiě)地說(shuō)道。

 

而長(zhǎng)隆瓏翠取得預(yù)售證的時(shí)間，正是廣州“限價(jià)令”加碼的時(shí)間點(diǎn)，推遲近5個(gè)月才開(kāi)盤(pán)，顯然，其難脫故意避開(kāi)限價(jià)令影響、待價(jià)而沽的嫌疑。

 

實(shí)際上，這種做法顯然有悖于相關(guān)規(guī)定。“廣州市國(guó)土局曾經(jīng)規(guī)定過(guò)，取得預(yù)售證一定要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售，當(dāng)時(shí)出的通知就是針對(duì)捂盤(pán)惜售的行為。”廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

 

廣州市國(guó)土房管局在穗國(guó)房字〔2007〕194號(hào) 的《通知》中就明文要求：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確該項(xiàng)目擬向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售的時(shí)間、銷(xiāo)售方式及每個(gè)單元的擬售價(jià)格；取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)全部公開(kāi)銷(xiāo)售。廣州市房屋管理系統(tǒng)中顯示的可售單元，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒售。

 

黃文波對(duì)記者表示：對(duì)此行為會(huì)“要求整改”。顯然，對(duì)于此類(lèi)違規(guī)行為，主管部門(mén)尚無(wú)嚴(yán)厲處罰辦法，或是開(kāi)發(fā)商有恃無(wú)恐捂盤(pán)惜售的原因之一。

 

除此之外，這個(gè)以長(zhǎng)隆集團(tuán)和長(zhǎng)隆地產(chǎn)的首席之作作為宣傳噱頭、主打長(zhǎng)隆景區(qū)牌的項(xiàng)目，五證以及商品房預(yù)售合同上的開(kāi)發(fā)商卻顯示是廣州市番禺區(qū)香江房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“番禺香江地產(chǎn)” ）。

 

“番禺香江地產(chǎn)就是長(zhǎng)隆地產(chǎn)的前身，只是現(xiàn)在工商資料還沒(méi)改過(guò)來(lái)。”現(xiàn)場(chǎng)的一名工作人員對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋。

 

       售價(jià)2萬(wàn)或主要為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

 

番禺香江地產(chǎn)其實(shí)就是這個(gè)地塊的項(xiàng)目公司。時(shí)代周報(bào)記者通過(guò)查找工商登記資料發(fā)現(xiàn)，該公司成立于2000年3月，法定代表人正是長(zhǎng)隆集團(tuán)董事長(zhǎng)蘇志剛，注冊(cè)資本為3.36億元。

 

蘇志剛是土生土長(zhǎng)的番禺大石人，僅廣州市內(nèi)，由其擔(dān)任企業(yè)法人的企業(yè)就有85家之多，主要都是長(zhǎng)隆度假區(qū)內(nèi)的企業(yè)。雖然蘇志剛將度假旅游產(chǎn)業(yè)做得風(fēng)生水起，但除廣州外，其在珠海橫琴也有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但是，卻無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。而據(jù)稱，其在開(kāi)發(fā)瓏翠的過(guò)程中，也并不順利。

 

之前就有長(zhǎng)隆集團(tuán)內(nèi)部人士透露，這是長(zhǎng)隆集團(tuán)第一次做地產(chǎn)，前期調(diào)研花了很長(zhǎng)時(shí)間，整個(gè)項(xiàng)目醞釀了四五年才啟動(dòng)。

 

“長(zhǎng)隆集團(tuán)是因?yàn)橘Y金充足，要不然沒(méi)有一點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)要如期開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目還是很難的。中間遇到了很多麻煩，后來(lái)還是另請(qǐng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操作。”有知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露。

 

而關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高的原因，上述知情人士稱，“其實(shí)一早就知道這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格不會(huì)低。第一，長(zhǎng)隆集團(tuán)沒(méi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程等都不熟悉，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本太高。第二，長(zhǎng)隆集團(tuán)也不愁賣(mài)，因?yàn)槠鋬H此一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，慢慢銷(xiāo)售都沒(méi)關(guān)系，再加上，該項(xiàng)目其實(shí)相當(dāng)一大部分都是長(zhǎng)隆集團(tuán)自己內(nèi)部認(rèn)購(gòu)消化掉的。”

 

據(jù)稱，長(zhǎng)隆瓏翠9月份開(kāi)盤(pán)當(dāng)日推出了384套，開(kāi)發(fā)商方面聲稱當(dāng)日成交約10億元，幾乎全部售罄。依這點(diǎn)而論，長(zhǎng)隆瓏翠項(xiàng)目的去化速度甚為驚人。不過(guò)，在熟悉該片區(qū)的當(dāng)?shù)厝搜劾?，這還有點(diǎn)出乎意料，“在番禺，像奧園地產(chǎn)的項(xiàng)目，比如靠近南站的項(xiàng)目，售價(jià)沒(méi)這個(gè)高，但也要慢慢銷(xiāo)售。長(zhǎng)隆瓏翠項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)那天，人并不是特別多，只能說(shuō)在開(kāi)盤(pán)之前他們就有很多內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了。”

 

地價(jià)10元閑置十年

 

只不過(guò)，鮮為人知的是，盡管該項(xiàng)目的建設(shè)成本或許相對(duì)偏高，但該地塊的地價(jià)低得驚人，地價(jià)成本甚至可以忽略不計(jì)。所以，不難想象，這仍然是個(gè)鮮有的暴利項(xiàng)目。

 

2010年8月，國(guó)土部公開(kāi)通報(bào)7宗案件，該地塊成為廣東唯一被國(guó)土資源部掛牌督辦地塊。

 

通報(bào)材料顯示：2000年11月17日（該項(xiàng)目的國(guó)土證上的土地出讓日期為1999年11月04日），番禺香江以協(xié)議出讓方式取得番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)謝村105國(guó)道以東，面積182588平方米建設(shè)用地使用權(quán)，出讓金為1825880元（為土地出讓純收益，不包括征地補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)及其他相關(guān)稅費(fèi)），土地用途為商住用地。合同約定自取得土地使用權(quán)之日起兩年內(nèi)按規(guī)定使用土地，但未約定竣工日期。經(jīng)查，該公司2000年8月2日辦理了用地規(guī)劃許可證，2000年11月30日取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，由于該公司認(rèn)為當(dāng)時(shí)宗地的周邊環(huán)境不適宜作大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因而只搭建了一個(gè)簡(jiǎn)易的臨時(shí)建材市場(chǎng)，現(xiàn)已拆除。

 

2004年，地塊建成了占地8000平方米的汽車(chē)商業(yè)城項(xiàng)目（4S店）。因地塊已開(kāi)發(fā)面積占應(yīng)動(dòng)工面積不足1/3，2005年9月1日，廣州市番禺區(qū)國(guó)土房管局以番國(guó)土閑認(rèn)【2005】2號(hào)《閑置土地認(rèn)定通知》認(rèn)定該用地自2002年12月1日起為閑置土地。

 

2008年9月，廣州市番禺區(qū)國(guó)土房管局根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，收取了該地塊土地閑置費(fèi)36.52萬(wàn)元，2008年9月28日，延長(zhǎng)該地塊動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間至2009年9月28日。目前（指截至2010年8月），該地塊因受長(zhǎng)隆片區(qū)規(guī)劃控制未完善影響，仍未開(kāi)發(fā)建設(shè)。

 

而時(shí)代周報(bào)記者查詢到，該項(xiàng)目真正開(kāi)始建設(shè)的時(shí)間是2011年4月，在《廣州市番禺區(qū)香江謝村地塊商住項(xiàng)目環(huán)評(píng)第二次公示信息》中有提及。

 

“(開(kāi)發(fā)商)原來(lái)也是有開(kāi)發(fā)意愿的。然而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有想到，當(dāng)初自己認(rèn)為閑置也能增值，開(kāi)不開(kāi)發(fā)都不急于一時(shí)，但后來(lái)看著閑置已久的土地想開(kāi)發(fā)，卻動(dòng)彈不得。廣州市開(kāi)始番禺的撤市改區(qū)(后)，整個(gè)控制性規(guī)劃重新定位。由于政府控制規(guī)劃的方案遲遲不能出臺(tái)，謝村地塊的開(kāi)發(fā)就一再被擱淺。” 廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人之前公開(kāi)表示。

 

如果說(shuō)這塊地主要是政府因素“被閑置”，情有可原的話，那另一個(gè)謎團(tuán)就是，當(dāng)年這個(gè)地塊為何能以10元/平方米的價(jià)格取得。

 

工商資料顯示，2000年廣東省計(jì)劃委員會(huì)的批復(fù)文件提到，“同意香江實(shí)業(yè)有限公司在番禺大石鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)等地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目首期工程立項(xiàng)，規(guī)劃建筑面積26萬(wàn)平方米，分期實(shí)施。”

 

撤市建區(qū)前的番禺市國(guó)土局及建設(shè)局均有文件同意《關(guān)于番禺香江實(shí)業(yè)有限公司申請(qǐng)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住宅用地指標(biāo)的批復(fù)》，同意番禺香江實(shí)業(yè)有限公司“在番禺大石鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)使用3平方公里土地開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住宅項(xiàng)目”。

 

時(shí)代周報(bào)記者查詢到，番禺香江實(shí)業(yè)成立于1992年，法定代表人同樣是蘇志剛，注冊(cè)資本為3.5億元，但是所屬行業(yè)是餐飲業(yè)，直到2011年7月，番禺香江實(shí)業(yè)才獲得番禺區(qū)建設(shè)局頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)證書(shū)。而番禺香江地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)范圍為“在番禺區(qū)大石鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃、物業(yè)管理（憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）。（經(jīng)營(yíng)范圍涉及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)的不得經(jīng)營(yíng)；涉及許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，未獲得許可前不得經(jīng)營(yíng)。） ”種種跡象表明，番禺香江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地極有可能就是番禺香江實(shí)業(yè)申請(qǐng)的經(jīng)濟(jì)適用房土地。

 

但無(wú)論如何，當(dāng)年以10元/平方米的價(jià)格獲得項(xiàng)目，再加上陰差陽(yáng)錯(cuò)的土地閑置，今天能夠賣(mài)出2萬(wàn)多元/平方米的售價(jià)，其中的暴利仍不可思議。