李迅雷:房價久漲必跌 房地產(chǎn)拐點將引發(fā)金融危機

2013年10月24日 10:42
來源:中財網(wǎng)
上周剛公布的中國三季度GDP增速為7.8%,比二季度快了0.3個百分點,預期全年經(jīng)濟增速將保持在7.5%以上,穩(wěn)增長目標可順利完成。但在經(jīng)濟保持較高增長的同時,經(jīng)濟結構問題是否改善,金融風險是否下降等深層次問題更需要關注。
 
穩(wěn)增長靠再走老路:加杠桿、擴產(chǎn)能
 
從 “三駕馬車”對前三季度GDP增長(7.7%)的貢獻看,消費貢獻了3.5%,保持穩(wěn)定,投資貢獻了4.3%繼續(xù)上升,出口的貢獻是-0.1%,繼續(xù)下降,說明海外經(jīng)濟在去杠桿,國內(nèi)經(jīng)濟的反彈靠的是投資再度加杠桿。
 
在固定資產(chǎn)投資的構成中,制造業(yè)投資增速上升最快,增速從16.5%上升至20.6%,成為經(jīng)濟反彈主要貢獻,但從邏輯上看,這會加劇產(chǎn)能過剩;三季度的地產(chǎn)和基建投資增速則有升有降:盡管前三季度房地產(chǎn)投資增速同比有所回落,但9月份數(shù)據(jù)又呈現(xiàn)明顯的上升勢頭,有望繼續(xù)支撐全社會固定資產(chǎn)投資增長;但9月基建投資增速從29.4%降至21.6%,主要源于交運投資增速的下滑,這也與9月挖掘機使用率回落等中觀數(shù)據(jù)相對應。
 
三季度經(jīng)濟增速的回升,與6月份國務院常務會議提出的支持鐵路、城市基礎設施、棚戶區(qū)改造、4G、環(huán)保等領域投資的一系列穩(wěn)增長措施有關,盡管這些穩(wěn)增長投資領域占固定資產(chǎn)投資比重僅為8.12%,但按中性情況分析,其將拉動下半年經(jīng)濟增速約0.3%。但從長期看,由于對經(jīng)濟結構調(diào)整的力度始終不大,故投資效益卻是令人擔憂的。
 
從9月份工業(yè)用電量大幅回落的數(shù)據(jù)看,四季度經(jīng)濟增速應該會略有回落,但短期內(nèi)似乎看不到經(jīng)濟發(fā)生趨勢性向上或者向下的跡象。中國經(jīng)濟仍然面臨產(chǎn)能過剩、債務規(guī)模上行的壓力。
 
市場利率上行反映金融風險提升
 
今年前三季度經(jīng)濟增速與去年前三季度均為7.7%,但今年的市場利率水平卻明顯上升,表現(xiàn)在債券市場上,則是債務收益率水平上行,目前中國債券的信用利差已處于歷史最低位。原因在于,利率市場化后銀行、保險等金融機構資金成本大幅上升,因而要求在資產(chǎn)端更高的回報率。統(tǒng)計顯示,今年保險資管的新增利率債投資為零,資金主要增配了高收益的非標資產(chǎn)。銀行理財主要配置的標的也是非標資產(chǎn)和高收益?zhèn)?。而由于政府的隱性信用擔保被泛濫使用,到期債券絕大部分都是剛性兌付的慣例,投資人的信用風險意識被拋之腦后,導致了信用利差的大幅下降。
 
與市場利率水平形成反差的,是企業(yè)盈利水平的下滑。今年前三季度,中國500強企業(yè)平均利潤率僅4.34%,比去年同期降0.33個百分點,經(jīng)濟所能提供的回報率在下降,但是三季度以來以債券利率為代表的社會資金成本持續(xù)大幅上升,表明高負債下企業(yè)融資的剛性需求,為了支付本息而寧愿支付更高的利率。
 
導致利率上行的因素中除了利率市場化之外,債務總規(guī)模的快速增長,每年還本付息規(guī)模的膨脹,也是重要因素。估計2013年全社會的還本付息額就超過5萬億,僅以信托為例,今年年初有兩個規(guī)模達到近12億的項目到期未能償付本息而拍賣抵押資產(chǎn)、進入司法拍賣。據(jù)統(tǒng)計,2013年信托行業(yè)到期產(chǎn)品總規(guī)模已接近5000億元,兌付壓力較大。
 
就保險行業(yè)而言,目前保險公司的新增保費成本大約在6%左右,但2012年6萬多億險資的投資收益率僅3.39%,成本與收益的倒掛,迫使保險業(yè)大量配置非標債權。目前非標規(guī)模已經(jīng)超過1600億,而國債等低風險資產(chǎn)收益率已經(jīng)接近歷史高位,依然乏人問津,源于競爭環(huán)境下對高收益的狂熱。短期市場競爭使得風險管理上劣幣驅逐良幣,從長期看將給金融系統(tǒng)埋下巨大的風險,這與美國次貸危機以前金融機構狂熱配置ABS債券的行為如出一轍。
 
金融危機爆發(fā)時間取決于房地產(chǎn)何時出現(xiàn)拐點
 
2008年以后,中國經(jīng)濟整體負債率進入加速上升階段,總負債/GDP從2008年的197%升至2013年三季度的286%,其中企業(yè)部門負債/GDP從85%升至121%,金融部門非存款負債/GDP從62%升至88%,政府部門負債/GDP從31%升至43%(其中地方債以官方公布的10萬億計算),居民部門負債/GDP從18%升至35%。
 
這里需要說明的是,總負債規(guī)模與發(fā)達國家相比,并不算大,而且其中也有重復部分。且從經(jīng)濟整體來看,負債率肯定低于100%,因為其等同于社會金融資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比。但這里有兩方面需要引起重視,一是2008年前,總負債/GDP的變化不大,幾乎是一條平走的曲線,但2008年至今的短短五年中,總債務增速居然超過名義GDP的45%,如此高的債務增長速度,屬全球罕見。二是由于金融負債的分布失衡,會使得某一經(jīng)濟主體金融負債過多,導致債務利息超過資產(chǎn)收入,會使得其現(xiàn)金流變負從而失去造血能力。今年6月份一度出現(xiàn)的“錢荒”危機,其本質也是金融產(chǎn)品期限錯配導致結構失衡而引發(fā)的。
 
由于負債總是與資產(chǎn)相對應的,企業(yè)、政府與居民的負債,在中國以銀行為主的金融體系下,對應的大部分是銀行的資產(chǎn),而銀行的資產(chǎn)構成與質量,決定了銀行風險的大小。目前銀行獲得的資產(chǎn)抵押物中,主要是房地產(chǎn)。據(jù)海通證券銀行業(yè)研究員戴志峰統(tǒng)計,銀行表內(nèi)貸款中,按揭貸款占13%,開發(fā)貸和建筑貸占10%,地方政府融資平臺占15.2%,故38%的貸款直接與房地產(chǎn)和融資平臺相關;在表內(nèi)貸款中,54%是抵押貸款。銀行的表外貸款預計為13-16萬億,其中70%左右投向房地產(chǎn)和融資平臺。由此可見,土地與房產(chǎn)的未來價格變化,基本決定了銀行資產(chǎn)的風險度。
 
因此,房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點的時間,基本上也對應中國發(fā)生債務危機的時間?;蛟S是基于房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的舉足輕重影響,今年政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策上,也愈發(fā)小心翼翼,唯恐一著不慎,滿盤皆輸。如在去年末的政治局會議上,對房地產(chǎn)提出的要求是“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”;但今年7月份政治局會議只提“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,未提及調(diào)控。然而,今年中國的房價走勢總體上依然非常強勁,漲幅越大,未來下跌的空間也就越大。
 
回顧中國歷次制定的五年規(guī)劃,都是將GDP的增速目標設得比較低,目的是為了調(diào)結構、轉變經(jīng)濟發(fā)展方式。但落實到每個年份,則又將GDP增速目標調(diào)高了。比如,今年是十二五規(guī)劃執(zhí)行的第三年,前兩年的GDP增速都超過或接近8%,高于規(guī)劃預期目標一個百分點。而今年卻又將穩(wěn)增長的目標定在7.5%,在這個目標下,調(diào)結構幾乎是不可能實施的,且企業(yè)、政府及居民債務規(guī)模的增速仍將維持較高水平,這又在積聚金融風險。
 
當住房作為自住的消費品時,其價格水平更多與購房者收入水平或租金水平相關;而當住房變?yōu)橥顿Y品時,其價格則更多受各種預期影響。當前,房地產(chǎn)已經(jīng)捆綁了中國經(jīng)濟,故投資者也預期到中央政府不會出臺嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,而地方政府更不愿意打壓房地產(chǎn)去斷送土地收入來源,這就是房價繼續(xù)攀升的原因──大而不能倒。但要知道,行政調(diào)控對于資產(chǎn)價格的波動而言,最終是失效的,久漲必跌的房地產(chǎn)泡沫破滅案例,在全球都是無一幸免的。
 
 
因此,金融風險的發(fā)生時間,未必取決于債務規(guī)模有多大,卻主要取決于負債所對應的某類資產(chǎn)的價格波動拐點何時出現(xiàn)。而金融危機爆發(fā)的深度和廣度,則取決于這類資產(chǎn)價格波動的幅度和所對應的負債杠桿率水平。
 
下半年啟動的政府性債務審計結果即將公布,我們預估地方債務規(guī)模在14萬億-18萬億之間,說明每年地方債規(guī)模的增速超過10%,其對應資產(chǎn)的泡沫擴大速度也應該超過兩位數(shù)。如果總是不肯去刺穿泡沫,卻以穩(wěn)增長的名義推遲調(diào)結構,則今后金融危機的爆發(fā)能級會越來越高。所以,風險越早釋放,會越有利于經(jīng)濟的復蘇。打一個形象比喻,若今后三年內(nèi)出現(xiàn)金融危機,危機級別相對低,則有利于中國加快改革步伐,中國今后還有希望跨入到歐美等高收入國家行列。若五年后才出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅,則消費剛需基本耗盡,中國步入中等收入陷進的概率大大增加,中國經(jīng)濟或許只能成為拉美了。 
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