什么是城市綜合體？

所謂“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。此類物業(yè)基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此也被稱為“城中之城”。不要把商業(yè)綜合體與城市綜合體混淆了，在專業(yè)人士眼里，商業(yè)綜合體與城市綜合體是兩個從屬關(guān)系的概念。
 

現(xiàn)狀

綜合體多 但商鋪供應(yīng)不多

“我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，成都商業(yè)綜合體已經(jīng)有124個，且大多單體體量在10萬平方米以上。”四川省商業(yè)連鎖協(xié)會會長冉立春告訴記者。截至2015年，成都商業(yè)體量將新增1000萬平方米左右。按照目前的規(guī)劃，到2015年，成都綜合體總面積將達到2757萬平方米，將比目前的商業(yè)體量翻上1.5倍。

2007年底，萬達錦華店開業(yè)，標志著成都開始進入綜合體時代。去年，華潤·萬象城、來福士廣場、九方廣場、奧克斯廣場等城市綜合體相繼在成都開業(yè)。另外，還有綠地中心、信和·御龍山、長峰·龍之夢、新鴻基的ICC、九龍倉的成都IFS等一大批規(guī)模宏大、代表國際前沿的城市綜合體涌現(xiàn)。而上風(fēng)港、潤馳國際廣場、紫荊·美熙廣場、上古天地等一批新興的商業(yè)綜合體在成都樓市中備受追捧。

盡管綜合體“過剩論”的調(diào)子一直被人提起，但綜合體對于投資者的機會并不多。很多城市綜合體的大商業(yè)都是只租不售，比如來福士廣場、仁恒廣場、凱丹廣場、IFC等。想投資城市綜合體的商鋪不太容易，金牛萬達廣場金街、龍湖北城天街已經(jīng)銷售完畢，目前中心城區(qū)在售活躍的城市級商業(yè)只有兩家，華潤萬象潤街和龍湖天街里。

雖然一些商業(yè)綜合體的商鋪有部分可售，但也是一鋪難求。外雙楠片區(qū)的綜合體上風(fēng)港還未開盤，已經(jīng)有神秘客戶訂下了上億元的商鋪。雙流潤馳國際廣場正在銷售70～1100平方米的商鋪，已經(jīng)有上千組客戶排號。龍?zhí)端碌氖紫C合體上古天地今年一亮相，就立即受到投資者的關(guān)注。神仙樹板塊的紫荊·美熙廣場的出現(xiàn)有效的填補了市場空白，不僅銷售火爆，招商也十分火爆。

一般來說，很多綜合體是不愿意與人分享商業(yè)增值的價值，因為誰都知道，商業(yè)價值潛力的發(fā)揮一般都是開業(yè)一兩年后，很多購物中心每年通過大量的商家調(diào)整來實現(xiàn)租金上漲，所以很多綜合體里的商鋪，投資者很少有機會參與。對于大部分投資者來說，只能選擇綜合體中的公寓、住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)街等業(yè)態(tài)來投資。
 

案例分析

金牛萬達廣場除了集中式的購物中心外，萬達金街是按照開放式步行街規(guī)劃設(shè)計的街鋪。據(jù)記者了解，金牛萬達廣場金街的商鋪在銷售時一鋪難求，開盤當(dāng)天就售罄，而且不少商鋪在交房之前就已經(jīng)簽訂了租約，有的商鋪每平方米的租金已經(jīng)高達每月500元。
 

投資收益水平

劉先生的商鋪是“萬象潤街”的一部分，也是城東巨型城市綜合體華潤二十四城的一部分。劉先生在2011年底以每平米5萬元左右的價格購買了華潤二十四城二期住宅的底商。2012年，劉先生以每月每平米240元的價格將該商鋪出租，目前，劉先生的商鋪每平米售價在7萬元左右，租金每兩年遞增5%。
 

未來預(yù)期

中成房業(yè)總經(jīng)理孫紅認為：“成都城市綜合體發(fā)展前景的確有些令人擔(dān)心，不僅僅數(shù)量多，一些項目做得粗糙、業(yè)余。但一些業(yè)內(nèi)人士過分悲觀的情緒是不可取的，不能因為階段性的尷尬局面，而全盤否定城市綜合體的作用。我個人認為，整體來說成都的綜合體不用擔(dān)心。但對于綜合體項目扎堆的區(qū)域來說，投資者選擇時就應(yīng)該當(dāng)心了。畢竟商業(yè)資源是固定的，輻射的人口也是固定的，同一區(qū)域的綜合體太多的話，同質(zhì)化的產(chǎn)品會被市場淘汰。”新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵表示：“今年整體商業(yè)供應(yīng)偏大，市場競爭尤為激烈，不少商業(yè)項目的銷售推廣進度都明顯放緩，但綜合體的表現(xiàn)依然強于傳統(tǒng)商業(yè)。這也說明了綜合體的未來總體上來說是光明的，目前所經(jīng)歷的發(fā)展階段是一個優(yōu)勝劣汰的正常市場現(xiàn)象。經(jīng)過市場殘酷考驗?zāi)軌虺晒\營的項目將會顯示出其對區(qū)域的巨大輻射力。對于投資者來說，可以挑選發(fā)展?jié)摿Υ蟮木C合體項目投資可售部分。”