多家媒體、數(shù)據(jù)機構(gòu)報道顯示“金九銀十”期間房地產(chǎn)量價齊升，但事實果真如此嗎？在“地王”頻出之季，未來此地的樓價是面包價還是鉆石價？樓市大熱，銀行信貸卻出現(xiàn)緊縮，難道真的出現(xiàn)“錢荒”了嗎？在高房價背后，國家對于房價的高漲、地王的頻出以及貨幣政策會進行哪些調(diào)整？新華網(wǎng)于近日舉辦了“房地產(chǎn)量價齊升的政策走向”論壇，現(xiàn)場四位嘉賓從數(shù)據(jù)、市場、經(jīng)濟、政策等角度多方位闡述了如今房地產(chǎn)的“百態(tài)人生”。

    此次論壇的嘉賓包括中國人民銀行研究局研究員、上海財經(jīng)大學研究生導師鄒平座教授，東匯置地投資管理有限公司總裁劉東，亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)副總經(jīng)理高姍以及國家一級注冊建筑師曹一勇。論壇的開始，主持人請各位嘉賓對目前的房地產(chǎn)市場用一個詞概括，高姍認為是“熱”；鄒平座教授認為是“一線熱，二、三線冷”；劉東認為：“說冷不冷、說熱不熱。”；曹一勇則表示可概括為“蓄勢待發(fā)”。

    從數(shù)據(jù)看市場 是冷還是熱？

    針對如今的市場走勢，高姍認為要從供需層面看市場。拿北京市場來講，從前三個季度的數(shù)據(jù)上看，13年的供應(yīng)量是超過12年供應(yīng)量的。12年全年的供應(yīng)量是1300多套，13年前三個季度的供應(yīng)量已經(jīng)達到了900多套，總體而言會超越12年的供應(yīng)量。此外從存量上看，6萬套是一個警戒線，但從7月開始已經(jīng)跌破6萬套了。存量上的衰減，表明供需是完全失衡的。因此，房價上漲的原因也是供需失衡所導致的。

    劉東從高端市場角度出發(fā)，他認為房產(chǎn)市場應(yīng)該將普通商品房和高端商品房分開看，今年上半年，1000萬以下的房子成交量是呈現(xiàn)上升趨勢的，而1000萬以上的房子，也就是通常意義上的豪宅，成交量實際上是下降的。量價齊升應(yīng)該區(qū)別對待，豪宅的整體趨勢是成交量下降，但銷售額在上升。

    高姍覺得現(xiàn)在網(wǎng)上的數(shù)據(jù)不具有參考價值，網(wǎng)上的成交價格僅是毛坯房的價格，而實際上如今“雙合同”制的暗箱操作，導致很多精裝修的價格也包括在住房款之中，但這部分數(shù)據(jù)并沒有在網(wǎng)上進行體現(xiàn)。

    從開發(fā)商的角度而言，曹一勇認為，項目的兩極分化十分嚴重。在一線城市表現(xiàn)過熱，而在二、三線城市則是放緩的，而且開發(fā)商的壓力也很大。

    多年調(diào)控 成敗各半

    “多年的房地產(chǎn)調(diào)控，是一半成功一半失敗的”這是鄒平座教授對政府調(diào)控的結(jié)論，他認為從長期而言，房價還是要漲的，短期內(nèi)會出現(xiàn)波動。信貸的緊縮源于銀行資金的收緊，銀行沒有有意打壓房地產(chǎn)，但是在人民幣利率貸款市場化之后，貸款利率上浮。銀行的資金成本上升，銀行利率上浮至5—6%，比以往高出20%—30%。所以很多城市的銀行停止了貸款業(yè)務(wù)，利率出現(xiàn)上浮會使未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的波動。

    如今這根弦已經(jīng)繃緊，未來房地產(chǎn)整體形勢是否會出現(xiàn)掉頭，現(xiàn)在很難判斷。如果這種形式繼續(xù)下去，一線城市一旦出現(xiàn)價格回潮，中國的房地產(chǎn)會出現(xiàn)大的波動。當然誰都不愿看到這樣的情況發(fā)生，因此在政策上要促進房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。

    鄒平座認為中國的房地產(chǎn)在整體的價格結(jié)構(gòu)上問題比較大，在一線城市，價格上漲比較快，已經(jīng)超過了年初的目標，包括北京、上海。但是二、三線城市，房地產(chǎn)商在苦苦煎熬。例如鄂爾多斯、溫州、貴陽都處于困境之中，難以突圍。如果需求方的形勢再次出現(xiàn)惡化，那么房地產(chǎn)的價格會出現(xiàn)一個短期的下跌。

    改變產(chǎn)權(quán)所有制形式 保持經(jīng)濟增長

    房產(chǎn)一直是我國經(jīng)濟的有力支柱，那么是否會出現(xiàn)為了拉動經(jīng)濟的增長而對房地產(chǎn)的政策有所放松呢？劉東認為，房地產(chǎn)的長效機制應(yīng)該分成三個級別，包括保障房、普通住房以及高端住宅，保障房是用來保民生、普通住房用來平衡經(jīng)濟而高端住宅則是保增長的。鄒平座認為房地產(chǎn)在任何一個國家都是經(jīng)濟的風向標，我們應(yīng)該不斷地擴大內(nèi)需，對房地產(chǎn)的調(diào)控的目標是讓他們做精、做強、做好。改革開放20年來，國家沒有拋棄房地產(chǎn)，但要讓房地產(chǎn)逐漸市場化，進行內(nèi)部自主調(diào)控。

    另外劉東提到，“地王”的出現(xiàn)不是一個正常的現(xiàn)象，也是不合理的，以現(xiàn)在買地的價格，不能僅僅用面粉高于面包的價格來說明了，面粉的價格已經(jīng)接近于鉆石，以如此高昂的價格做出的面包，開發(fā)商打算讓誰來接盤？

    鄒平座認為地價和房價是高度相關(guān)的，經(jīng)濟利好房價才高。但經(jīng)濟的利好時間不會持續(xù)太長時間，如果不改變現(xiàn)在國企對資源的控制和產(chǎn)權(quán)的所有制形式，那么未來經(jīng)濟就會出現(xiàn)惡化。對于目前的高房價，增加房屋供給并不能解決問題。政府需要加大貨幣市場供給，用來支持實體經(jīng)濟，并且政府的職能效率要提高，要建立一個高效率的政府。

    論壇的最后，每位嘉賓都對未來的房地產(chǎn)市場提出了期許，曹一勇用了“良性和期待”；劉東則認為政府應(yīng)該明確將毛坯和精裝修劃分開，不能捆綁銷售。所以他提出了“分級和松綁”；鄒平座用了“鐵三角”理論，一角為有效的市場調(diào)節(jié)機制，一角是科學的監(jiān)管制度，一角為科學建立保障房制度；高姍則高度總結(jié)“量力而行”，即政府層面調(diào)控、開發(fā)商要時刻警醒，不能盲目樂觀，消費者有實力有需求再去購房。