一些“日光”盤正好折射出“人買我也買”的“中國式買房”心態(tài)。

 

高房價、貸款難加上“雙合同”令購房者的承受力已達極限 “十一”以來樓盤出貨明顯放緩。

 

本周二，國家統(tǒng)計局公布9月全國居民消費價格指數(shù)顯示，2013年9月份，全國居民消費價格總水平同比上漲3.1%，其中，9月居住價格同比上漲2.6%。住房租金價格上漲4.4%，建房及裝修材料價格上漲1.4%，水、電、燃料價格上漲0.7%。

 

就此數(shù)據(jù)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭的解讀是，9月CPI漲幅遠超預(yù)期，國家的貨幣政策必須更多考慮控通脹因素，市場流動性將會收緊，或直接影響到房企融資及個人貸款發(fā)放。

 

楊紅旭認為，9月CPI大增3.1%，遠超預(yù)期，創(chuàng)7個月新高。其實，CPI上行是必然的。由于去年6~7月有兩次降息，一般經(jīng)過1年半左右將傳遞至CPI。“接下來至明年上半年，CPI漲幅或?qū)⒉粩鄤?chuàng)新高。但由于本輪降息次數(shù)少、幅度小，估計未來通脹水平將遠低于2010年~2011年那輪。一般規(guī)律是房價先漲，CPI后漲，等CPI觸頂后不久，房價趨穩(wěn)或小跌。”

 

“日光”已成明日黃花

 

統(tǒng)計數(shù)字已顯示出市場消化速度開始放緩。據(jù)經(jīng)緯行的分析報告指出，從“十一”期間新貨開售的去貨率來看，若將臨近國慶加推的項目也納入計算的話，國慶前后新貨開盤當天成交超八成的有祈福萬景峰、雅居樂[簡介 最新動態(tài)]錦城、金澤惠百氏和合景譽山國際。普遍新貨成交量均在五六成，甚至個別項目僅有兩三成。這與中秋假期及八、九月的市場相比，已遜色不少。

 

其中，之前曾“日光”或者每次加推均旺銷的項目出現(xiàn)成交放緩的跡象，包括深業(yè)江悅灣、萬科[簡介 最新動態(tài)]東薈城、翡翠綠洲、錦繡天倫花園等，消化率均僅有四五成，且前三者的新貨數(shù)量并不多，也無法在加推當天售罄?？梢?，隨著價格的持續(xù)攀高，購房成本的加大也在一定程度上阻礙了買家入市的積極性。另外，周邊樓盤較多、選擇范圍較廣且有不少新貨即將推售，也在一定程度上分散了買家的注意力。

 

總體而言，雖然熱點區(qū)域人氣仍維持，且不乏亮點項目，但因價格高企、銀行停貸、“雙合同”提高首付門檻等多因素集中制約，總體市場成交已有所放緩，環(huán)比有所下降。

 

基于此，經(jīng)緯行研究中心認為，受“地王”頻出的市場暗示及房價在歷年調(diào)控中持續(xù)攀漲的現(xiàn)象影響，買家對房價看漲的預(yù)期暫難改變，只要產(chǎn)品合適、價格在承受力范圍內(nèi)，買家仍將選擇入市，特別是接下來持續(xù)到12月底，不少發(fā)展商肩負完成年度銷售目標的任務(wù)，因而新貨也將持續(xù)推出市場，選擇范圍的增多或吸引前期尚未入市的買家，個別優(yōu)質(zhì)的低價“剛需”大盤也許依然有望“日光”。

 

2014年或現(xiàn)房價低點

 

不過，需要值得重視的是，從第四季度開始，隨著銀行信貸的收緊，將進一步牽制買賣雙方，貸款利率上調(diào)甚至停貸的現(xiàn)象將增多，延至年后放款的情況更趨普遍。

 

另外，政府目前完成年度房價調(diào)控目標的壓力甚大，因而“限價、限售、限簽”的行政干預(yù)措施短期內(nèi)仍難放開，甚至有進一步趨嚴的可能性。由此可判斷，在金融環(huán)境、行業(yè)政策環(huán)境短期內(nèi)不變甚至趨嚴的背景下，四季度成交量或?qū)⒂兴啪?。價格方面，因目前房價已漲至歷史高位，消費者觀望氣氛漸濃，市場對當前高價的消化期拉長，未來半年至一年內(nèi)價格上漲幅度將減緩。

 

有學(xué)者指出，不妨從樓市的發(fā)展曲線來做預(yù)測。2000年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)在冷熱之間波動，2004年、2005年、2007年、2009年都經(jīng)歷過一輪房價快速上漲，2009年全國房價平均漲幅達到了20%以上。現(xiàn)在的情況則與2009年下半年相類似，一、二線城市出現(xiàn)價量齊升的狀況，住宅市場供不應(yīng)求，搶房、“日光”時有出現(xiàn)，市場處于典型的繁榮期。

 

但繁榮期的過后則是蕭條期。雖然說這種蕭條一定不會是以房價應(yīng)聲下跌而呈現(xiàn)，但在滯漲的同時呈現(xiàn)交易量萎縮的態(tài)勢如今已有苗頭。若明年的成交量進一步萎縮的話，預(yù)計到了2014年或2015年，房價或?qū)⒊霈F(xiàn)低點。

 

“中國式買房”掩蓋了實際需求

 

持“未來房價趨穩(wěn)或下跌”的觀點并非楊紅旭一人。日前廣東省房協(xié)理事趙卓文指出，“一線城市的地價和房價已呈失控狀態(tài)。當所有人都認定了一個‘升’字，樓市的風(fēng)險就真的要來了。”經(jīng)過10年的“補漲”、“急升”，城市地價、房價已經(jīng)到達歷史高位。并且，當前房價已經(jīng)超過普通城市居民的承受能力，樓市成交量難以放大。“盛極而衰”的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

 

事實上，廣州樓市盛極而衰的跡象已經(jīng)開始顯露。一上市房企的營銷負責(zé)人表示，當下，大家關(guān)注的都是一個“買”字，不管是不是缺房，看到別人都在買，自己也去搶一套，與需求無關(guān)，這種被戲稱為“中國式買房”的現(xiàn)象如今在國內(nèi)四處上演。大家看到的都是某盤“日光”了，某盤賣掉了多少套。可是，又有誰仔細數(shù)過，有哪些樓盤賣了多久還沒賣完？有哪些樓盤其實已經(jīng)在暗暗地放松價格？又有哪些房企的銷售負責(zé)人如今正為賣不動而發(fā)愁呢？

 

珠江新城一房企人士也對記者坦言，現(xiàn)在大家都在抱怨政府限簽，但其實你仔細去打聽一下，除了“剛需”盤之外，城中的住宅是不是個個都真的一點也不愁賣？珠江新城究竟有多少豪宅除了已售沒簽約的單位外，還有哪些單位確實還在待售之中？“我就知道，并非全部珠江新城的樓盤都已經(jīng)賣光售罄，依然還有房企為如何快速出貨而暗自神傷呢。”這位人士說。

 

一上市房企的營銷人士也透露，除了一些大的上市房企在前9個月銷售提速，如今感到日子可以輕松過之外，一些上半年銷售速度不快的中小房企，最近也已經(jīng)在籌劃如何沖量完成年度銷售目標。日前，已經(jīng)有個別房企借集團周年慶的日子推出了聯(lián)展式的優(yōu)惠。雖然其優(yōu)惠幅度不大，但明顯是發(fā)出了一個“想走貨”的信號。

 

精彩導(dǎo)讀

 

全城暗訪

 

雙合同八宗“最”

 

從今年4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價格網(wǎng)上申報制度，開發(fā)商賣房前要先網(wǎng)上申報預(yù)售價，并接受市國土房管部門的價格指導(dǎo)。消息傳出后，立即掀起市場軒然大波，當業(yè)界普遍關(guān)心此舉將制約新貨供應(yīng)量并進一步加劇市場供需關(guān)系緊張時，一種被“政府指導(dǎo)價”所扭曲的畸形合同也開始浮出水面。

 

雖然有關(guān)部門一直沒有對政府指導(dǎo)價松口，記者從多個在售樓盤的項目負責(zé)人口中得知，所謂的“政府指導(dǎo)價”，實際上是樓盤所在區(qū)域、板塊去年同期的成交均價，“如果是舊盤加推新貨的項目，其指導(dǎo)價則參考上一組團的價格。”

 

為了完成年度樓市調(diào)控目標，有關(guān)部門祭出“政府指導(dǎo)價”和高價盤“限網(wǎng)簽”雙劍，確實在較短時期內(nèi)達成了樓市成交數(shù)據(jù)的下跌。不過，若從市場的真實情況來看，早在去年年底樓市翹尾行情的帶動下，今年年初的廣州房價已上升至一個新的臺階，緊隨其后的新“國五條”政策末班車效應(yīng)，則是再一次大幅度拉升一、二手樓市的成交量價，所謂的“政府指導(dǎo)價”就顯得“不接地氣”了，與市場價差距較大。“你有張良計，我有過墻梯”，向來精明的房企雖然想盡早獲批預(yù)售證，但也不會輕易讓利，于是一邊申報低于政府指導(dǎo)價的預(yù)售價格，一邊急找法律人士起草各種樣式的“雙合同”。 記者 王雯倩

 

“雙合同”有何貓膩？請關(guān)注B13版重磅報道。