作為首次試水旅行社市場的商業(yè)行動，萬達（專題閱讀）集團日前完成了對湖北新航線國際旅行社有限公司的全資并購。聯(lián)想到先前投資26億美元收購美國AMC影院公司和斥資100億人民幣吃進英國圣汐游艇公司、以及剛剛宣布投資500億元人民幣打造全球投資規(guī)模最大影視產(chǎn)業(yè)項目——青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)，轉(zhuǎn)型中的萬達在旅游文化產(chǎn)業(yè)的“燒錢”氣勢十分生猛。

 

萬達砸向商業(yè)地產(chǎn)的真金白銀同樣令人瞠目。僅今年以來，就有4個萬達城項目宣布投建，無一不是大手筆投資：哈爾濱萬達城200億，南昌萬達城400億，合肥萬達城300億，無錫萬達城300億。不僅如此，今年至今，萬達還在長白山、武漢、西雙版納等地布局重大文化旅游項目，涉及投資資金1700億元。也就是說，萬達今年40個計劃項目的投資列支超過了2900億。

 

按照投資戰(zhàn)略安排，明年，萬達將在廣州、武漢、北京、上海四城各建10個萬達廣場，廣州總投資超過500億，上海投資額超過300億，北京投資至少500億。另外，萬達計劃每個省會城市將建成至少3個以上萬達廣場，每個直轄市建成5至8個，僅以直轄市、省會城市每個不低于40億元（萬達廣場目前的最低投資額）計，將是非常龐大的數(shù)字。初步匡算，以萬達所設(shè)定的絕大部分項目到2017年竣工并投入運營的時間界限為準(zhǔn)，此前萬達每年的投資額度將超千億。

 

如此大手筆的資金投放，引發(fā)了外界的廣泛猜疑，甚至不少人高度懷疑萬達的融資能力。分析發(fā)現(xiàn)，萬達資金籌措的主要方式是自有資金、銀行貸款、信托融資和建筑商墊資等。去年萬達集團總收入1097億元，剔除繳稅部分，根本不可能支持其巨大的投資需求。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年萬達與中信信托、中鐵信托等機構(gòu)合作發(fā)行了11款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資金額為73.29億元，這對于萬達的在建項目規(guī)模同樣只能是杯水車薪。至于建筑商墊資，更存在著許多的不確定性和不穩(wěn)定性。

 

顯然，萬達的很大一部分投資資金來源于銀行貸款。

 

觀察發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了萬達自有收入的絕大部分河山，而根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的普遍規(guī)律，一個項目開發(fā)資金的20%由房產(chǎn)商支付，約60%由當(dāng)?shù)劂y行貸款而來，另外的20%則由主力商業(yè)店鋪自己投資。但不是任何商業(yè)地產(chǎn)商都能如愿從銀行獲得足額信貸資金的，但萬達卻不成問題。依托于城市綜合體模式，萬達首先以住宅地產(chǎn)開發(fā)和銷售支持萬達廣場商業(yè)運營，而以萬達廣場的就業(yè)、稅收和形象效應(yīng)低價獲取核心地段的緊缺土地資源，進而以可售物業(yè)的快速銷售及旗下百貨等現(xiàn)金流回籠自持物業(yè)的投資，最后以土地與自持物業(yè)獲取抵押貸款，接著快速推進下一個萬達項目。依托于此，萬達先前得以實現(xiàn)資金平衡與快速擴張。

 

資料顯示，目前萬達儲地規(guī)模達3000萬平方米，并且管理著1.48億平方英尺的物業(yè)，而按照計劃，明年該指標(biāo)將達2. 48億平方英尺。這就意味著，依靠原來的商業(yè)地產(chǎn)模式，萬達還能從銀行中獲得新增的信貸資源。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競爭“白熱化”，萬達商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已有明顯萎縮，2012年該業(yè)務(wù)收入占比由兩年前的95%收縮至75%，而且這種趨勢還會延續(xù)下去。因此，文化旅游產(chǎn)業(yè)能否接棒，就成了未來萬達能否持續(xù)擴張的關(guān)鍵，否則，其向銀行融資的信譽度和能力都將大打折扣。

 

實事求是地說，即使萬達的文化旅游項目都能如期收回成本并且實現(xiàn)一定程度的盈利，再加上銀行信貸資金，兩者的疊加從而支持其投資地圖鋪開的能力也相當(dāng)有限。但無論是先前的地產(chǎn)項目，還是正在進行的文化旅游開發(fā)項目，萬達宣布的都只是計劃投資，即不是當(dāng)年即期投資，如長白山度假村總投資160億，而該項目的經(jīng)營（投入）期為10年，借助回收周期，萬達通過前期出售住宅項目快速回籠資金，支撐后續(xù)相關(guān)項目的開發(fā)，進而從銀行獲取新的信貸。因此，萬達初期投入的項目資金其實只是杠桿資金，其最為關(guān)注的是能通過滾動投資的積累，最終驅(qū)動總投資計劃的實現(xiàn)。

 

除了自有籌資和銀行信貸兩種傳統(tǒng)融資方式外，叩開資本市場的大門已成萬達孜孜不倦的追求。早在8年前，萬達就嘗試將旗下住宅產(chǎn)品打包在香港發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金，但最終因物業(yè)租金回報率不理想而放棄，萬達同期謀求在香港IPO的腳步也戛然而止。4年前，萬達籌劃在A股上市，但行業(yè)遭遇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策緊縮，計劃擱置至今。幾個月前，萬達再次出手，以6.75億港元成為恒力地產(chǎn)第一大股東，此舉或為萬達商業(yè)地產(chǎn)借殼上市打開通道。不僅如此，萬達院線在香港沖刺IPO的工作也在緊鑼密鼓推進。一旦雙雙上市成功，萬達將獲得空中加油的機會。

 

重要的是，在打開IPO大門的同時，萬達還可以進入債券融資市場。作為全國最大的商業(yè)地產(chǎn)商和亞洲最大的電影院線運營商，憑借其良好的口碑以及贏利能力，萬達深耕海外債券市場并由此拓展出的融資空間一定不會遜于國內(nèi)其他房企。

 

（作者系中國市場學(xué)會理事、經(jīng)濟學(xué)教授）