寒冷的冬天到三亞去看海，涼爽的秋季在北京賞紅葉，天南海北的養(yǎng)老社區(qū)可以“候鳥式”居住；在這樣的養(yǎng)老社區(qū)里，一切設(shè)施均為老人精心打造且自成體系，求學(xué)、娛樂、運動、就醫(yī)，老人的絕大部分需求在社區(qū)里就能得到滿足。

這是泰康人壽董事長陳東升為客戶描摹的一幅養(yǎng)老圖，它不僅打動了很多高端客戶，也打動了泰康自己的員工林華(化名)。

 

林華是泰康人壽紹興分公司的一位業(yè)務(wù)員，前不久他剛剛為自己買了一份養(yǎng)老險，交費期十年，總共要交200萬元保費。他買這份保險，看中的是與之相掛鉤的養(yǎng)老社區(qū)居住權(quán)。“我們公司正在造一個高端的養(yǎng)老社區(qū)，我買了保險后，我父母可以享有優(yōu)先居住權(quán)。以后我自己老了，也能去住。”

 

泰康人壽這個號稱“高端大氣上檔次”的養(yǎng)老社區(qū)預(yù)計要到2015年才能入住，其在北京和上海打造的體驗館已經(jīng)亮相。

 

不過，首個由保險公司建造的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)在武漢亮相，據(jù)稱本月將投入運營并對外銷售。這家捷足先登的保險公司，目前正在全國各地物色造養(yǎng)老社區(qū)的地皮，其中一個地點就是杭州。

 

毫無疑問，養(yǎng)老地產(chǎn)的蛋糕很大，各路機構(gòu)早已虎視眈眈。如今，“財大氣粗”的保險公司也要進軍養(yǎng)老地產(chǎn)了。這場資本逐利的爭奪，能否為養(yǎng)老市場打開一片新的天地？

 

保險公司大手筆建養(yǎng)老社區(qū)

 

對養(yǎng)老社區(qū)感興趣的保險公司不在少數(shù)。

 

無疑，泰康人壽是第一個吃螃蟹的。早在2007年，在參加一場朋友的婚禮時，泰康人壽的董事長陳東升忽然就冒出了這么一個念頭：等這對新人垂垂老矣，誰來保障他們的幸福？

 

試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的構(gòu)思就此出現(xiàn)。當(dāng)年，陳東升率團隊赴日考察，第二年就率先申請試點。2009年11月泰康人壽首個獲得保監(jiān)會試點資格。隨后，保險行業(yè)第一個養(yǎng)老實體泰康之家投資有限公司設(shè)立，斥資40億元大手筆拿下北京昌平的2000畝地塊，正式開始了高端養(yǎng)老社區(qū)的運作，并在上海等其他城市落子布局。

 

泰康人壽此舉引來眾多效仿者。據(jù)統(tǒng)計，到2012年底，保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超500億元。

 

去年6月，新華人壽宣布正式啟動旗下養(yǎng)老社區(qū)項目，成為保險業(yè)內(nèi)第二家正式啟動養(yǎng)老社區(qū)投資項目的險企。

 

中國人壽也開始規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，其在河北廊坊拿地超萬畝，計劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南。

 

去年9月，平安集團正式啟動養(yǎng)老社區(qū)戰(zhàn)略，其首個項目在浙江桐鄉(xiāng)市啟動，計劃投資170億元。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，平安在桐鄉(xiāng)拿的這塊地，此前有另一家保險公司看中，也是準(zhǔn)備開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。

 

除了泰康人壽已經(jīng)建成的體驗館，上述其他保險公司的養(yǎng)老社區(qū)均尚在規(guī)劃建設(shè)階段。而另一家保險公司合眾人壽，起步雖晚卻提前建成了首期養(yǎng)老社區(qū)，并準(zhǔn)備于本月投入運營。據(jù)悉，這個位于武漢的“合眾健康谷”，項目總投資100億元，占地800畝，2015年基本建成后將可以提供養(yǎng)老床位3萬張。目前已建成的一期，有床位3000張。

 

賣保險產(chǎn)品還是投資地產(chǎn)？

 

保險公司熱衷于開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，雖然始自泰康人壽陳東升的一個靈感，關(guān)鍵卻在于保監(jiān)會允許保險資金進入不動產(chǎn)。2010年保監(jiān)會出臺了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》和《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》。兩個辦法允許險企投資不動產(chǎn)，但對險資運用范圍、險企資格條件、險資投資比例、風(fēng)險控制等做出了規(guī)定，如險企不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，投資不動產(chǎn)的賬面余額不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%等等。

 

在上述兩個辦法出臺后，保險資金正式獲準(zhǔn)進入養(yǎng)老地產(chǎn)。2011年保監(jiān)會頒布的《中國保險業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》中，明確支持保險資金投資養(yǎng)老實體，并研究保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等稅收支持政策。

 

盡管保監(jiān)會表明了支持的態(tài)度，但保險公司在全國各地大手筆拿地，依然被一些市場人士解讀為打著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的旗號進軍地產(chǎn)業(yè)。有市場人士質(zhì)疑，國內(nèi)保險公司做的養(yǎng)老地產(chǎn)，重點在“地產(chǎn)”上，而不是“養(yǎng)老”。

 

“其實，保險公司想做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無非是看中了它的長期投資回報。”杭州一位資深保險人士分析，目前保險資金的投資渠道有限，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場潛力巨大，相對于其他投資渠道而言，屬于回報率較高且風(fēng)險較低的對象，與保險資金的投資需求相匹配。而且，保險資金的運作期很長，與養(yǎng)老地產(chǎn)這類周期長的項目也較為匹配。

 

保險公司更為看重的是，老人養(yǎng)老不受經(jīng)濟周期波動的影響，可以為保險公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

 

記者了解到，目前各大保險公司的養(yǎng)老社區(qū)都是與特定的養(yǎng)老險產(chǎn)品相掛鉤，購買一定金額的養(yǎng)老險產(chǎn)品就可以獲得入住權(quán)。如泰康人壽特別設(shè)計了一款“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，凡購買該產(chǎn)品累計保費達到200萬元的，客戶及其父母，享有保證入住或優(yōu)先入住的權(quán)利。據(jù)悉，目前這款保險已經(jīng)賣出不少，也有客戶已經(jīng)預(yù)約了2015年入住泰康之家·燕園，預(yù)約客戶主要來自金融人士、企業(yè)家等高知、高管群體。此外，也有泰康人壽內(nèi)部的精英人士自購。

 

前不久，合眾人壽剛推出了兩款養(yǎng)老險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)對接，分別是“樂享優(yōu)年生活年金保險”和“頤享優(yōu)年生活年金保險”。該公司的入住門檻相對要低很多，一般來說，累計交保費四五十萬元就能獲得養(yǎng)老社區(qū)的入住權(quán)。

 

這些保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)的掛鉤方式是這樣的：養(yǎng)老產(chǎn)品到期后，可以選擇領(lǐng)取養(yǎng)老金，也可以選擇入住養(yǎng)老社區(qū)。對投保的客戶而言，等于多了一項提前鎖定床位的增值服務(wù)。

 

養(yǎng)老，不是一家公司能做的事

 

養(yǎng)老社區(qū)的理念出自美國。目前在美國亞利桑那州有美國最為成熟的商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)——太陽城。美國太陽城是全美新型養(yǎng)老社區(qū)典范，也是國內(nèi)各大保險公司組團考察的社區(qū)。

 

2002年，北京順義區(qū)最早推出了國內(nèi)專門面向老年人的房地產(chǎn)項目——北京國際太陽城，這也是我國養(yǎng)老社區(qū)的最早實踐者。

 

而泰康人壽、合眾人壽等打造的養(yǎng)老社區(qū)，或多或少模仿了美國的養(yǎng)老社區(qū)模式。“我們的養(yǎng)老社區(qū)，雇員以中國人為主，但高層管理團隊基本是美國人。”合眾人壽浙江省分公司有關(guān)人士告訴記者。

 

如果說保險公司是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的生力軍，那么房產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的青睞由來已久。以萬科、綠城、保利地產(chǎn)、聯(lián)想控股、香江國際、復(fù)星為代表，目前大大小小已有20余家房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

今年8月，綠城烏鎮(zhèn)雅園學(xué)院式養(yǎng)老產(chǎn)品在杭推出，結(jié)果在4-5天時間里，該批房源銷售一空。另一房產(chǎn)大佬萬科則在良渚文化村精心打造著另一片養(yǎng)老天地。不少保險公司也在跟房產(chǎn)開發(fā)商頻頻接觸，尋求雙贏的合作模式。

 

“我們跟好幾家保險公司談過，但是還沒有成型的合作模式。有一點是明確的，養(yǎng)老社區(qū)不是一家企業(yè)一個行業(yè)能獨力做好的。我們需要整合各方面的資源來合力做這件事，比如醫(yī)療資源、再教育資源等等。”杭州一位負責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的人士說，拿到了好的地塊不代表能造出好的房子，能造出好的房子也不代表能成功經(jīng)營一個養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)的路還很長，我們才剛剛起步。

 

浙江省社會科學(xué)院調(diào)研中心主任楊建華教授認為，民間資本和機構(gòu)資本進入養(yǎng)老領(lǐng)域，在法律允許的范圍內(nèi)值得鼓勵。保險業(yè)涉足養(yǎng)老社區(qū)實際上也是一種民間資本的投資，盡管其目的還是為了盈利，通過法律明確規(guī)范，保證保險業(yè)能獲得合理的受益也是對養(yǎng)老社區(qū)健康發(fā)展的保證。不過，他提醒，養(yǎng)老社區(qū)這一項目的投資金額大，收益周期長。作為投資者，在投資前需要有一定的心理準(zhǔn)備。