剛剛過(guò)去的重陽(yáng)節(jié)，也是中國(guó)首個(gè)法定意義上的老人節(jié)，有關(guān)養(yǎng)老的話題備受關(guān)注。在中國(guó)人口老齡化程度日益加劇的情境下，“中國(guó)式養(yǎng)老”面臨諸多困局：家庭養(yǎng)老功能弱化、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)供給緊張，養(yǎng)老金面臨缺口及保值升值難題……如何破解種種困境，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所依”，已成為當(dāng)今中國(guó)社會(huì)亟待解決的問(wèn)題。

“銀發(fā)浪潮”來(lái)襲，“4+2+1”家庭模式成主流，從“養(yǎng)兒防老”到“以房養(yǎng)老”，關(guān)于養(yǎng)老的話題再度受到關(guān)注。幾乎所有房企都已經(jīng)意識(shí)到，養(yǎng)老地產(chǎn)是一塊“蛋糕”。前不久有報(bào)道稱，泰康人壽已在15個(gè)地區(qū)與地方政府談判拿地，籌備3年內(nèi)建立15個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。除了泰康人壽，近年來(lái)，中國(guó)人壽、中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)、合眾人壽等保險(xiǎn)企業(yè)紛紛拿地，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。這是繼萬(wàn)科、保利等傳統(tǒng)房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)之后，又一行業(yè)資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)巨大發(fā)展空間

 

住宅市場(chǎng)顯現(xiàn)養(yǎng)老需求

 

截至2012年底，我國(guó)老年人口數(shù)量達(dá)到1.94億，比上年增加891萬(wàn)，占總?cè)丝诘?4.3%。預(yù)計(jì)到2013年底，老年人口數(shù)量將突破2億大關(guān)，達(dá)到2.02億，老齡化水平將達(dá)到14.8%。20年之內(nèi)，中國(guó)的老齡人口更將以每年增加1000萬(wàn)的速度迅疾沖破4億大關(guān)。

 

另?yè)?jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬(wàn)億元。

 

對(duì)老齡人口需求的深度挖掘，無(wú)疑有著巨大的潛在利益。由于地產(chǎn)業(yè)態(tài)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特關(guān)聯(lián)性，以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所能帶來(lái)的巨大社會(huì)效應(yīng)和外部性，養(yǎng)老地產(chǎn)的建構(gòu)方式和運(yùn)營(yíng)模式，將會(huì)深刻影響到未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)和福利機(jī)制的運(yùn)行，甚至影響到未來(lái)中國(guó)城市功能運(yùn)轉(zhuǎn)和人們的生活方式。

 

隨著國(guó)內(nèi)的老齡化難題日益凸顯，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)始成為眾多企業(yè)眼中的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，不少企業(yè)紛紛向養(yǎng)老概念轉(zhuǎn)型。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“排頭兵”迅速崛起，成為眾多企業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展方向，但目前大多數(shù)打著“養(yǎng)老”旗號(hào)的地產(chǎn)項(xiàng)目都還沒(méi)有脫離簡(jiǎn)單的普通住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售的內(nèi)核。養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏的真正紅利，眼下還是一場(chǎng)人人覬覦，卻又無(wú)從下口的肥美盛宴。

 

房企紛紛打出養(yǎng)老牌 “養(yǎng)老”概念升溫

 

萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、綠城、保利、首創(chuàng)置業(yè)、復(fù)興等大牌房企早已亮出各自的“養(yǎng)老計(jì)劃牌”，爭(zhēng)相進(jìn)入這一領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)80家房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開(kāi)信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也已超過(guò)百個(gè)。不論是出于調(diào)控壓力下的取巧之策，還是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)近幾年來(lái)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情嘗試可謂如火如荼。

 

除了房企嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，泰康、新華、平安、國(guó)壽、太保、合眾等多家知名保險(xiǎn)企業(yè)也紛紛發(fā)力，醞釀借銀發(fā)潮襲來(lái)之際，加入養(yǎng)老地產(chǎn)大戰(zhàn)。一方面借養(yǎng)老地產(chǎn)名義低價(jià)拿地、獲取國(guó)家補(bǔ)貼；另一方面將養(yǎng)老地產(chǎn)推向高端化，借公益之名行牟利之實(shí)。“納稅人出錢(qián)補(bǔ)貼富人養(yǎng)老”的評(píng)論道破了所謂“高端養(yǎng)老社區(qū)”的運(yùn)作方式。日前，泰康人壽旗下的廣州廣泰投資有限公司以競(jìng)標(biāo)底價(jià)競(jìng)得蘿崗廣州開(kāi)發(fā)區(qū)永和區(qū)相關(guān)地塊，繼續(xù)其圈地布置養(yǎng)老社區(qū)的大計(jì)。除泰康人壽、新華保險(xiǎn)等幾家已著手建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的公司外，中國(guó)人壽、合眾人壽也分別在河北及湖北規(guī)劃了養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。險(xiǎn)資雖然不像房地產(chǎn)商爭(zhēng)奪地王那樣短兵相接，硝煙彌漫，但也都憑著各自的實(shí)力與資源四處出擊，暗暗較勁。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)諸多問(wèn)題亟待解決

 

眾多“養(yǎng)老”只是開(kāi)發(fā)商噱頭

 

很多人認(rèn)為，眾多開(kāi)發(fā)商以“養(yǎng)老”當(dāng)噱頭只是宣傳居住環(huán)境、地理位置。某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員介紹小區(qū)適合老人居住時(shí)說(shuō)：“小區(qū)依山傍水，社區(qū)內(nèi)綠化率高。”當(dāng)提到小區(qū)配套設(shè)施時(shí)，銷(xiāo)售人員說(shuō)：“我們還在招商，有考慮運(yùn)動(dòng)器材，醫(yī)療這方面暫時(shí)還沒(méi)提上議程，具體規(guī)劃也沒(méi)出來(lái)。”

 

有專家表示，雖然不斷有開(kāi)發(fā)商擁入養(yǎng)老地產(chǎn)，但是大多數(shù)的開(kāi)發(fā)模式仍然處于初級(jí)階段，基本都只是簡(jiǎn)單地提供休閑、娛樂(lè)、健身等配套設(shè)施，缺乏后期專業(yè)養(yǎng)老所必需的管理、經(jīng)營(yíng)，因此并不能稱得上嚴(yán)格意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

盡管各路“神仙”在養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目爭(zhēng)奪上都鉚足了勁，但在探索的道路上卻遭遇了重重困難。事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)不但投資回報(bào)期長(zhǎng)，還囊括了醫(yī)療、護(hù)理、娛樂(lè)、物業(yè)等多維度的上下游服務(wù)，使開(kāi)發(fā)商面臨著綜合運(yùn)營(yíng)商角色的轉(zhuǎn)型與挑戰(zhàn)。這個(gè)全新的角色，考驗(yàn)著養(yǎng)老地產(chǎn)新玩家的“集體智慧”。

 

對(duì)于企業(yè)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與普通住宅開(kāi)發(fā)存在著很大的差異。首先，與國(guó)外相比，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的土地和稅收成本依舊十分高昂，加之養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入周期較長(zhǎng)，前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、后期引入的各項(xiàng)服務(wù)都需要大量的投資，且回報(bào)較慢，因此對(duì)企業(yè)的資金量要求很高。

 

其次，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)多為產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，盈利模式簡(jiǎn)單，但養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊受眾群體，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在后期的物業(yè)管理和服務(wù)方面進(jìn)行全面的規(guī)劃和管理，還必須與保險(xiǎn)、金融、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，這也極大地考驗(yàn)著企業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)能力。再者，企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也是捉襟見(jiàn)肘。一方面在國(guó)內(nèi)缺少成功和成熟的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，另一方面國(guó)外的團(tuán)隊(duì)又與國(guó)內(nèi)的現(xiàn)實(shí)情況對(duì)接困難、水土不服。

 

此外，國(guó)人對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的過(guò)于依賴以及對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的不了解，也說(shuō)明這個(gè)新興市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，由于缺乏足夠的政策實(shí)質(zhì)性支持，包括特殊的金融政策、稅收政策、土地政策等，甚至監(jiān)管部門(mén)也尚不明確，目前開(kāi)發(fā)商運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式難以清晰，過(guò)程較為艱辛，像在叢林中摸索著前進(jìn)。養(yǎng)老地產(chǎn)很容易演變成以養(yǎng)老名義進(jìn)行的純房地產(chǎn)項(xiàng)目，而沒(méi)被當(dāng)成一項(xiàng)全民的產(chǎn)業(yè)得到重視。在養(yǎng)老地產(chǎn)幾乎是空白的鄭州市場(chǎng)，或成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。