溫州“棄房”發(fā)出警示

2013年10月12日 16:17
來源:中國建設(shè)報
過去幾年曾在中國樓市熱中賺足的溫州投資客們,如今正在吞食釀下的苦酒。調(diào)查統(tǒng)計顯示,截至7月末,溫州各類“棄房”共發(fā)生595例。溫州泡沫中的樓市給中國許多地方——特別是二、三線城市——發(fā)出警訊。
 
最新價格監(jiān)測顯示,今年8月溫州商品住房平均銷售價格為每平方米1.7萬元,同比下降3.41%。與2011年初的頂峰相比,當(dāng)前溫州商品房價格平均縮水幅度為26%。
 
中國指數(shù)研究院研究員曹旭東表示,溫州房價“跳水”具有一定普遍意義,許多三四線城市的房地產(chǎn)擴(kuò)展過快,樓市存在過度投資情況,房價可能會和溫州一樣,出現(xiàn)下跌行情。
 
溫州位于中國東部沿海,這里的商人們素以商業(yè)嗅覺敏銳著稱,曾經(jīng)專注于生產(chǎn)商品并將其銷往全世界的實業(yè)者們很早就察覺房地產(chǎn)投資帶來的豐厚回報。據(jù)統(tǒng)計,早在2010年,該市100強(qiáng)制造業(yè)企業(yè)中就有72家涉足房地產(chǎn)業(yè)。
大批溫州炒房客以投資為目的“全民參戰(zhàn)”,以及當(dāng)時相當(dāng)寬松的貨幣政策極大地刺激了樓市,各個銀行又匹配十分寬松、優(yōu)惠的信貸政策鼓勵企業(yè)、個人過度融資,造成大批民資“熱錢”和實業(yè)資金涌入房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致樓市狂飆發(fā)展。
 
溫州這樣的三線城市缺乏有效需求支撐,除了能夠炒房的本地人外,聚集在溫州的外來人群主要是購房能力不足的務(wù)工者。兩極分化嚴(yán)重、缺少中間階層,這種消費結(jié)構(gòu)決定了溫州樓市不存在長期上漲的基礎(chǔ)。
 
熱衷于房地產(chǎn)業(yè)的二、三、四線城市在中國還有許多,盡管大多數(shù)仍未出現(xiàn)溫州這樣樓市下行壓力增大的現(xiàn)狀,但其潛在的風(fēng)險仍不容小覷。
 
統(tǒng)計顯示,8月份中國70個大中城市中,新建商品住宅價格同比上漲的有69個,最高漲幅為19.3%。其中,房價同比惟一下降的城市就是溫州,降幅達(dá)2.3%。事實上,自2011年8月以來,溫州房價已連續(xù)24個月同比下降。
 
日前,溫州已將2011年初開始執(zhí)行的本地戶籍家庭只能新購買一套住房的限制放寬為兩套。中國其他存在樓市下跌壓力的城市也在萌發(fā)著調(diào)整“限購”政策的沖動。從政策上限制購房是中國政府在房地產(chǎn)過熱后采取的主動調(diào)控措施,包括限制購房者資格、限制開發(fā)商高價拿地等。
 
近來,中國一些城市又出現(xiàn)了“地王”,即高價取得政府拍賣的土地。銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾說,政府敢賣高價地,就意味著房價還要漲,所以開發(fā)商就敢賣高價房。
 
國土資源部副部長胡存智日前則表示,一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價地,影響市場預(yù)期,抬升房價地價;一些地方在債務(wù)壓力下,集中推出優(yōu)質(zhì)地塊,忽視了有關(guān)均衡供地的要求。
 
此番表態(tài)引出了中國樓市熱背后的推手——土地出讓金。
 
來自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1~7月,國有土地使用權(quán)出讓金收入達(dá)20151億元,同比增長49.4%。
 
與此同時,審計署6月發(fā)布的《36個地方政府本級政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示,2012年底,4個省本級、17個省會城市本級承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額占政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的54.64%。
 
據(jù)悉,上半年,中國房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動GDP增長2.7個百分點。
 
“關(guān)鍵的問題還是地方政府不調(diào)控。”左小蕾表示,無論是樓市對GDP的貢獻(xiàn),還是對財政收入的助益,都使得地方政府既沒有從實質(zhì)上限購,也沒有從實質(zhì)上限貸,房價市值一旦下跌,跌過了貸款規(guī)模,就會產(chǎn)生危機(jī)。
 
所幸,當(dāng)前,溫州個人住房按揭貸款不良率為0.61%;商業(yè)用房按揭貸款不良率為0.76%,均遠(yuǎn)低于同期全部貸款3.68%的不良率,總體風(fēng)險可控。
 
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