“目前涉足養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大部分開(kāi)發(fā)商都是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)拿地賣(mài)房子，與一般的商品房開(kāi)發(fā)無(wú)異，并沒(méi)有靜下心來(lái)做養(yǎng)老服務(wù)。”
近段時(shí)間關(guān)于“以房養(yǎng)老”的種種熱議，無(wú)不映射出公眾對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題的擔(dān)憂，但這種群體性焦慮對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，卻有可能成為今后又一新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
事實(shí)上，一些大型開(kāi)發(fā)商目前已經(jīng)將養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢(shì)在必行的戰(zhàn)略選擇，包括萬(wàn)科集團(tuán)、保利地產(chǎn)等房企已經(jīng)開(kāi)始謹(jǐn)慎試水，更多的開(kāi)發(fā)商也躍躍欲試，而在這其中，花樣年（專題閱讀）表現(xiàn)得尤為活躍。
自從向外界高調(diào)宣稱將轉(zhuǎn)型為服務(wù)商后，花樣年一直在籌謀與其定位相吻合的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，花樣年控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“花樣年”）主席潘軍近年來(lái)也在多個(gè)場(chǎng)合提及養(yǎng)老地產(chǎn)的話題。
然而，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的制度缺失、相應(yīng)的開(kāi)發(fā)模式和盈利模式含糊不清、以及并無(wú)可供參考的體制框架等限制因素，也讓外界擔(dān)憂花樣年提出的養(yǎng)老地產(chǎn)是否只是一種品牌和營(yíng)銷的“噱頭”，更多的還是為促進(jìn)住宅地產(chǎn)的銷售。
醞釀兩年仍未啟動(dòng)開(kāi)發(fā)
花樣年試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目選在了深圳，而這也是深圳首個(gè)由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
2011年6月，花樣年以3.16億元從TCL集團(tuán)手中購(gòu)得一幅地塊，該地塊位于深圳南山蛇口南海大道與工業(yè)六路交界處，共由三宗地塊及地塊上已有五棟建筑物組成，土地面積約1.8萬(wàn)平方米，地上建筑物面積約4萬(wàn)平方米。
按照花樣年的計(jì)劃，該項(xiàng)目在改造之后將命名健康產(chǎn)業(yè)園，未來(lái)不僅將推出老年公寓，還將配套有多種培訓(xùn)課程，提供各種類型的活動(dòng)，旨在為中高端老齡人群提供一個(gè)養(yǎng)老、養(yǎng)生的健康、休閑場(chǎng)所。
對(duì)于該項(xiàng)目，花樣年主席潘軍此前在接受媒體采訪時(shí)曾表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可提供150間房，以高級(jí)酒店會(huì)所模式經(jīng)營(yíng)，最多可容納老人200多名，月租金為6000-8000元。
潘軍當(dāng)時(shí)還介紹，除深圳外，花樣年在成都也有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建，未來(lái)規(guī)模在90間房左右。
不過(guò)，對(duì)于深圳項(xiàng)目是否適合養(yǎng)老，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士卻持懷疑態(tài)度。據(jù)相關(guān)人士透露，該項(xiàng)目除西面靠山外，三面全是工業(yè)廠房，且周邊生活配套設(shè)施也不完善，最重要的是距離醫(yī)院較遠(yuǎn)，與養(yǎng)老所需的環(huán)境和配套相去甚遠(yuǎn)。
另外，由于受制政府規(guī)劃影響，在經(jīng)過(guò)兩年多時(shí)間后，花樣年深圳首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目醞釀已久的計(jì)劃卻仍未啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。
對(duì)此，花樣年相關(guān)負(fù)責(zé)人給出的解釋是：該地塊屬于政府規(guī)劃的“網(wǎng)谷開(kāi)發(fā)區(qū)”，未來(lái)完成改造后要具備高科技產(chǎn)業(yè)屬性，因而早期純養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的改造計(jì)劃要做出調(diào)整。
同時(shí)，花樣年方面雖然已成功向深圳市規(guī)土委申報(bào)養(yǎng)老項(xiàng)目，且已準(zhǔn)備了幾套應(yīng)急方案，但最終具體執(zhí)行哪套方案尚未明確，至于何時(shí)能啟動(dòng)開(kāi)發(fā)也還需等待政府回復(fù)。
雖然政策因素導(dǎo)致項(xiàng)目遲遲未能開(kāi)發(fā)，但在花樣年自身看來(lái)卻并非沒(méi)有積極一面，因?yàn)檫@樣能有更多時(shí)間去做前期準(zhǔn)備工作，如團(tuán)隊(duì)和服務(wù)體系建設(shè)，以及客戶的積累等。
此外，據(jù)花樣年相關(guān)人士透露，在運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的策略方面，花樣年與其他公司把養(yǎng)老服務(wù)外包出去不同的是，自身成立了福泰年投資管理有限公司以負(fù)責(zé)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的工作。
“未來(lái)在深圳還將成立深圳市花樣年養(yǎng)生養(yǎng)老管理有限公司，專注深圳養(yǎng)老市場(chǎng)。提供服務(wù)的全部是自己的員工，并且以收取服務(wù)費(fèi)為主要的盈利手段。”上述人士稱。
利潤(rùn)低缺乏政策支持
對(duì)于進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，花樣年事實(shí)上也是在摸著石頭過(guò)河。
花樣年主席潘軍此前曾提到，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式依然處于探索階段，花樣年的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將全部用于租賃，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面會(huì)與美國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作。
而據(jù)了解，在決定進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)之后，花樣年曾專門(mén)組織員工到臺(tái)灣進(jìn)行了3個(gè)月的培訓(xùn)，但由于文化、社會(huì)等多方面因素差異，并沒(méi)有找到好的模式借鑒。
就此，花樣年（專題閱讀）相關(guān)人士曾坦言，他們也曾考慮過(guò)美國(guó)模式，因?yàn)檫@種能夠有較大的盈利，但由于國(guó)內(nèi)很多法律上包括一些財(cái)稅政策方面都還沒(méi)有作好準(zhǔn)備，因此美國(guó)模式還不適宜做。
另外，在盈利水平方面，相比當(dāng)前處于開(kāi)發(fā)熱潮的商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)肯定不會(huì)太高。
潘軍曾表示，一般傳統(tǒng)的持有型養(yǎng)老物業(yè)毛利率在6%-8%，而與其他產(chǎn)業(yè)整合的新型養(yǎng)老地產(chǎn)模式毛利率將達(dá)到12%-15%。
除利潤(rùn)率較低外，養(yǎng)老地產(chǎn)相比普通住宅開(kāi)發(fā)還需要更長(zhǎng)的周期，同時(shí)也需要較多的資金沉淀，且投資回報(bào)周期也較長(zhǎng)。
花樣年相關(guān)人士曾提到，深圳的健康產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目300套養(yǎng)老公寓建成后只租不售，如果不算地價(jià)，建筑成本0.8億-1億元，回報(bào)周期大約需要8年，比普通商品房開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)五六年。
此外，相關(guān)人士還指出，開(kāi)發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)需要承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任很大，可能要犧牲容積率，醫(yī)療等相關(guān)配套都要同時(shí)推進(jìn)，在獲得較低利潤(rùn)的同時(shí)還缺乏政策支持，因此發(fā)展起來(lái)困難重重。
而在業(yè)務(wù)和營(yíng)運(yùn)方面其實(shí)也面臨著諸多的挑戰(zhàn)，其中包括市場(chǎng)的接收程度和負(fù)擔(dān)能力、資金和受訓(xùn)人員的匱乏，而要定義養(yǎng)老地產(chǎn)，后續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)一定要跟得上才行。
另外，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初步發(fā)展時(shí)期，定位一般都是高端消費(fèi)人群，市場(chǎng)擴(kuò)大后可能向中高端發(fā)展，但今后大范圍普及的可能性依然比較小。
面對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)的不成熟和種種限制條件，無(wú)疑需要開(kāi)發(fā)商有更多耐心，但現(xiàn)實(shí)卻并不樂(lè)觀，在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商其實(shí)都是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號(hào)，實(shí)際在做更多偏向住宅的項(xiàng)目。
深圳本地一位房企人士亦坦言，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)其實(shí)都心知肚明，目前涉足養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大部分開(kāi)發(fā)商都是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)拿地賣(mài)房子，與一般的商品房開(kāi)發(fā)無(wú)異，并沒(méi)有靜下心來(lái)做養(yǎng)老服務(wù)。
9個(gè)月銷售目標(biāo)僅過(guò)半
縱觀花樣年宣布的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)還只是其轉(zhuǎn)型的其中一個(gè)領(lǐng)域。
如今，花樣年的業(yè)務(wù)范圍已擴(kuò)展到包括金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游以及養(yǎng)生養(yǎng)老等八大領(lǐng)域，花樣年自身統(tǒng)稱為輕資產(chǎn)化。
按照潘軍的規(guī)劃，到2020年，花樣年輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的比重應(yīng)當(dāng)達(dá)到“五五分”的水平，但在這個(gè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，花樣年無(wú)疑需要像經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)一樣，解決更多的問(wèn)題。
首先就花樣年目前重點(diǎn)推進(jìn)的“彩生活”分拆而言，業(yè)界其實(shí)并不看好。“花樣年欲將物業(yè)管理公司打造為增值服務(wù)平臺(tái)的想法顯得過(guò)于簡(jiǎn)單，因?yàn)槲飿I(yè)管理一直都不是高利潤(rùn)行業(yè)，服務(wù)水平越高，則利潤(rùn)越低。”
相關(guān)人士還指出，從目前的勢(shì)頭來(lái)看，花樣年今后會(huì)將較多的精力放在物業(yè)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，但在其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位，多線發(fā)展占用資金、人力的情況下，銷售業(yè)績(jī)肯定會(huì)受到影響。
而據(jù)花樣年日前公布的9月銷售業(yè)績(jī)顯示，9月份僅實(shí)現(xiàn)合同銷售金額8.9億元，截至9月底，也只實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約56.3億元，全年百億銷售目標(biāo)僅過(guò)半，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。
如此萎靡的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，讓外界無(wú)不擔(dān)憂花樣年目前的銷售和資金實(shí)力，能否支撐其完成類似酒店信托基金、小額貸款以及電商等對(duì)資金需求極高的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，將是其面臨的最大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
相關(guān)分析亦指出，花樣年現(xiàn)在還是處在整體業(yè)務(wù)的探索期，當(dāng)務(wù)之急在于將仍處于概念期的各項(xiàng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式逐漸落實(shí)。
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