2013年的第三季度末，美國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從谷底反彈了將近四個(gè)年頭，而目前還是繼續(xù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的趨勢(shì)。未來(lái)其整體走勢(shì)，也許會(huì)受到美國(guó)經(jīng)濟(jì)是否在聯(lián)邦儲(chǔ)備局決定減購(gòu)債券后能持續(xù)成長(zhǎng)的影響。
不過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，根據(jù)美國(guó)五大商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)之一的Cassidy Turley基于美國(guó)人口和經(jīng)濟(jì)形態(tài)轉(zhuǎn)變的詳細(xì)分析，即使未來(lái)GDP還是以每年2%的緩慢速度增長(zhǎng)，有幾個(gè)板塊也會(huì)成為持續(xù)的熱點(diǎn)。
這些熱點(diǎn)主要是一些與時(shí)并進(jìn)的非傳統(tǒng)板塊，緊跟高科技的普及，E世代的來(lái)臨和美國(guó)人口的變化。他們包括高端及創(chuàng)意辦公樓，“大盒子”型的倉(cāng)儲(chǔ)空間，醫(yī)務(wù)大樓，還有任何新建或新裝修的商業(yè)空間。
首先是高端與具創(chuàng)意概念的“新辦公空間”。
這些空間泛指2007年以后新建或重新裝修的辦公室和商業(yè)設(shè)施。從2010年至今，這板塊已擴(kuò)展出1.34億平方英尺的辦公空間，而在這種驚人拓展速度的同時(shí)，新空間只占據(jù)了全美國(guó)辦公空間儲(chǔ)存量的8%，需求極為旺盛，也因此持續(xù)把租金推往新高。
比方說(shuō)，最近紐約就有29宗每平方英尺每年租金超過(guò)100美元，其中幾宗還超過(guò)200美元的新型辦公室出租定案，而目前紐約曼哈頓中城最昂貴地段的傳統(tǒng)辦公樓，一般租金每年也大概在每平方英尺60～70美元而已。
另一個(gè)例子是首都華盛頓，這種能看到國(guó)會(huì)山莊的新型高檔辦公室，租金也比一般的要高出30美元。在目前全美的傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)空置率還是停留于經(jīng)濟(jì)衰退的高點(diǎn)時(shí)，新辦公空間的空置率已經(jīng)減半，而且租金每平方英尺比傳統(tǒng)辦公室高出12美元。
很多這些新辦公空間的特色，都具有新穎的設(shè)計(jì)概念，并與高科技無(wú)縫連接，如提供無(wú)線上網(wǎng)，開(kāi)放式的樓層設(shè)計(jì)等，既可節(jié)省空間，又受新興一代的青睞。目前不少傳統(tǒng)的法律事務(wù)所，也開(kāi)始擺脫其傳統(tǒng)私密高檔辦公模式而改為采用這種開(kāi)放，節(jié)能，省空間的現(xiàn)代辦公地點(diǎn)。
第二就是“大盒子”型的大型倉(cāng)儲(chǔ)空間。
這一板塊的興起主要來(lái)自電子商務(wù)的急速發(fā)展。2012年，美國(guó)整體電子商務(wù)的成長(zhǎng)為16.3%，比傳統(tǒng)零售增加快三倍。由于現(xiàn)代的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備需要同時(shí)作為傳統(tǒng)銷售渠道及電子商務(wù)的配送中心，所需求的儲(chǔ)存面積不斷增加。
例如沃爾瑪就持續(xù)擴(kuò)大其倉(cāng)儲(chǔ)的面積，另外電子商務(wù)大鱷亞馬遜也有龐大的倉(cāng)儲(chǔ)拓展計(jì)劃，準(zhǔn)備在未來(lái)幾年增加幾乎一倍的倉(cāng)儲(chǔ)面積。
第三大未來(lái)看好的是醫(yī)務(wù)大樓。
美國(guó)有8500萬(wàn)的嬰兒潮人口，這些人在未來(lái)十幾二十年會(huì)逐漸進(jìn)入老年階段。由于這代人比他們的父母更注重醫(yī)療保養(yǎng)，再加上奧巴馬總統(tǒng)力推的健保計(jì)劃，未來(lái)醫(yī)務(wù)大樓的需求會(huì)不斷攀升。
過(guò)去幾年，美國(guó)多個(gè)州/市，如波士頓、馬里蘭、新澤西州等，與醫(yī)療有關(guān)的就業(yè)人口已占據(jù)了其總就業(yè)人數(shù)的15%?？死蛱m、休斯頓等城市的醫(yī)療空間需求，也正在不斷地加速成長(zhǎng)。
還有一種未來(lái)極為看好的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，就是迎合“千禧一族”（1977～1997年生的人群）打造的時(shí)尚商業(yè)空間。由于這一群體在未來(lái)十年，將從現(xiàn)在的37%就業(yè)人數(shù)躍升至51%，他們會(huì)變成中堅(jiān)的消費(fèi)力量。
以紐約下城的蘇豪區(qū)為例，過(guò)去十年，該區(qū)已經(jīng)從破敗的藝術(shù)家集散地?fù)u身一變成為時(shí)尚的年輕人街區(qū)，而沿街的大小零售店鋪?zhàn)饨?，更是不斷地飆升。過(guò)去一個(gè)季度，該區(qū)平均租金即上漲36%，每平方英尺達(dá)750美元，媲美曼哈頓最昂貴的中城中心地區(qū)。
另外，蘇豪區(qū)還不斷地向周邊地區(qū)急速拓展，帶動(dòng)這些街區(qū)的租金上揚(yáng)。
最近筆者參與的一宗商鋪交易，正好在蘇豪區(qū)以南幾條街的一條商業(yè)大街上，此處本來(lái)是一個(gè)極為安靜、租金非常便宜的地段。這一兩年，這地段已明顯看到人流的增長(zhǎng)，但租金還不到蘇豪區(qū)的20%，不過(guò)已經(jīng)露出了上揚(yáng)的苗頭，估計(jì)未來(lái)幾年隨著蘇豪區(qū)的不斷擴(kuò)大會(huì)有極大的躍升潛力。
（作者為美國(guó)紅杉財(cái)富規(guī)劃資深合伙人、美國(guó)認(rèn)證財(cái)富規(guī)劃師）
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