目前明確屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)模式與普通商品房不同，其建設(shè)用地屬性為公共設(shè)施建設(shè)用地，使用年限50年，項目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無小產(chǎn)權(quán)。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時間，一 般 的 年 投 資 回 報 不 過10%。因此，對于土地屬性不明、產(chǎn)權(quán)歸屬不明的養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資者需要特別注意。華西社區(qū)報記者 胡晴琴
按照世界衛(wèi)生組織的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)某國家或地區(qū)60歲以上的老人超過總?cè)丝跀?shù)的10%時，就步入了老齡化社會。據(jù)官方數(shù)據(jù)測算表明，到2015年時，成都市60歲以上老年人口將達到244.8萬人，占成都市戶籍總?cè)丝诘?9.2%以上。
但目前，成都市的養(yǎng)老機構(gòu)嚴(yán)重不足，養(yǎng)老床位存在巨大的缺口。怎么樣才能夠做到“老有所養(yǎng)”？不少成都市民將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)。
新概念
養(yǎng)兒防老不如以房養(yǎng)老
大約一千年前，宋朝人陳元靚提出了“養(yǎng)兒防老、積谷防饑”，不過，這句話現(xiàn)在越來越受到質(zhì)疑了。在現(xiàn)實生活中，大多數(shù)老年人已經(jīng)不太可能指望孩子來承擔(dān)起父母的養(yǎng)老，由于現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加，工作的壓力與家庭的負擔(dān)讓如今大多數(shù)年輕的孩子自顧不暇。不給社會與子女帶來負擔(dān)，安享晚年是現(xiàn)在更多老年人所期盼的。
用一筆閑錢，或者是有計劃地拿一筆資產(chǎn)，在自己的房產(chǎn)系統(tǒng)中，配置“養(yǎng)老房產(chǎn)”將會是一股未來的潮流，也越來越受到成都市民的關(guān)注。這種養(yǎng)老型的房產(chǎn)，可以自住，擁有好的環(huán)境與好的醫(yī)療設(shè)備；也可以說是持有型的，有固定資產(chǎn)收入，可供把自己交給社會養(yǎng)老機構(gòu)的資金所需。傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老、社會防老等方式，已經(jīng)逐步在向“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老方式轉(zhuǎn)變。
新趨勢
養(yǎng)老地產(chǎn)或成為朝陽產(chǎn)業(yè)
住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，一直是房地產(chǎn)開發(fā)的主要陣地。而在近幾年，房企開始向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型房地產(chǎn)模式靠攏，而隨著老齡化社會的加速到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為下一個十年中國最具潛力的產(chǎn)業(yè)。
就全國而言，眾多品牌房企在養(yǎng)老地產(chǎn)上摸索成長，在成都，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新型產(chǎn)業(yè)也在不斷探索和實驗。 據(jù)目前最新規(guī)劃顯示，成都將規(guī)劃建設(shè)395個養(yǎng)老設(shè)施項目，總占地11709畝。萬科、保利、綠地、置信等企業(yè)已進入養(yǎng)老地產(chǎn)新型模式的探索。雖然很多開發(fā)商還停留在觀望和摸著石頭過河的階段，但他們紛紛表示對養(yǎng)老地產(chǎn)的看好與支持。
新探索
養(yǎng)老地產(chǎn)如何盈利
盡管各大開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)的前景看好，但養(yǎng)老地產(chǎn)目前面臨的諸多問題依然突出。“就實質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運營服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點。”有業(yè)內(nèi)人士指出。
養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機遇明顯，受樓市調(diào)控影響較小，未來長期投資回報率可觀，潛在發(fā)展和升值空間較大，且產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)桨l(fā)展，提供后續(xù)運營管理和服務(wù)能夠為開發(fā)商帶來更多的投資機會和盈利點。政策的利好，項目未來發(fā)展空間巨大，讓各路投資者紛紛介入養(yǎng)老地產(chǎn)。
然而，養(yǎng)老地產(chǎn)也呈現(xiàn)出開發(fā)模式混亂的局面。目前，大多打著養(yǎng)老地產(chǎn)牌的項目，其自身賣點都較為單一的從自然資源著手，而實際上這些所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)項目都沒有完善的配套體系。如何使養(yǎng)老地產(chǎn)成為一種有發(fā)展的地產(chǎn)項目，還需要開放商從設(shè)備到軟件、硬件的一個整合。
鏈接一：投資養(yǎng)老地產(chǎn)需謹慎
“養(yǎng)老地產(chǎn)”看上去是非常美麗的，但通往養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)美麗前景的道路其實并不順暢。政策配套不完善、融資渠道缺乏、運營模式模糊等一系列不確定因素，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨不少難題。有專家表示，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。
同時，作為為特殊群體量身定制的特殊社區(qū)，其投入將高于普通的地產(chǎn)開發(fā)。如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/ 3。此外，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心等大量的醫(yī)護及配套設(shè)施設(shè)備，對企業(yè)來說是很重的負擔(dān)。
專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點是，機構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務(wù)是兩大類，其一是根據(jù)老人的需求和特點設(shè)計居住環(huán)境并建設(shè)住宅。二是運營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。中國目前在新的養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。
此外，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對費用高的情況。
鏈接二：如何選擇養(yǎng)老地產(chǎn)？
由于主觀和客觀等原因的制約，真正“合格”的養(yǎng)老地產(chǎn)并不多見。在產(chǎn)品紛雜的市場中，老年人和兒女該如何選擇養(yǎng)老產(chǎn)品？硬件：醫(yī)院、公園必須有
老年人需要靜謐恬淡、景觀優(yōu)美、密度超低的地方養(yǎng)老，因此需要保證老人出入方便，樓層不能太高。隨著年紀(jì)的增大，老年人身體的各種病痛難免會給他們的生活帶來一定不便，因此居住地周圍一定要有相應(yīng)的大中型醫(yī)療機構(gòu)。
周邊是否有公園也是需要考慮的問題。如果居住地周邊有大型公園或綠地，繁茂的綠色植被能起到凈化空氣和隔離噪音的效果。老年人不僅可以享受到綠色的視覺效果，還能享受到公園為其提供的寬松、自然和休閑的活動場所。
另外，需要考慮的就是銀行、購物場所、菜市場等生活配套，可以方便老年人日常生活和購物，也為子女及其他親友探望提供良好的交通環(huán)境。軟件：物業(yè)和服務(wù)都要好
對于養(yǎng)老地產(chǎn)本身的建設(shè)以及物業(yè)環(huán)境和服務(wù)也是需要重點考察的，這一點往往容易被購房者忽視。小區(qū)綠化環(huán)境、健身娛樂活動場所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站、小區(qū)居住人口結(jié)構(gòu)等都是需要重點關(guān)注的方面。
如果小區(qū)綠化過低，對于老年人平時的休閑不利。同樣，如果小區(qū)有醫(yī)療服務(wù)中心的話，就能讓老人省去上大醫(yī)院排隊掛號看病的麻煩。
小區(qū)無障礙通道的設(shè)置、社區(qū)志愿服務(wù)和家政服務(wù)、寵物商店及醫(yī)院等相應(yīng)設(shè)施也值得重視。
還有，養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)公司一定要好，因為物業(yè)工作人員服務(wù)的人群基本上都是老人，老年人的需求相對年輕人較多，所以需要良好的規(guī)范的物業(yè)公司能夠盡心盡力的為老年人服務(wù)。
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