9月是開學(xué)季，近期記者不斷接到家長電話反映，幾年前為了孩子上學(xué)，專門掏了高價買了所謂的“學(xué)區(qū)房”，沒想到帶著孩子去上學(xué)時，卻吃了閉門羹，自己高價買的學(xué)區(qū)房只是“傍名校”，卻不能真正上名校。

據(jù)了解，為了能讓孩子上一個好學(xué)校，學(xué)區(qū)房一直是家長們熱衷的選擇。然而面對市場上各式各樣所謂的“學(xué)區(qū)房”，購房者又該如何鑒定和選擇？買到“學(xué)區(qū)房”就能保證上名校嗎？

需清楚招生范圍和入讀條件

按照有關(guān)規(guī)定，義務(wù)教育階段實行屬地管理、就近入學(xué)，義務(wù)教育階段學(xué)校招收學(xué)齡兒童的居住范圍，即所謂的入學(xué)學(xué)區(qū)。而通常所說的“學(xué)區(qū)房”，指的是教育教學(xué)質(zhì)量較好的小學(xué)及對口初中招生范圍內(nèi)的二手房或商品房。

在現(xiàn)實生活中，因為投入主體不同，“學(xué)區(qū)”概念其實應(yīng)當(dāng)分為兩類，一類是開發(fā)商建設(shè)并引入的學(xué)校所形成的學(xué)區(qū)，另一類是政府此前投資建設(shè)的學(xué)校所產(chǎn)生的學(xué)區(qū)。

近兩年，教育地產(chǎn)大行其道，一些新建樓盤在建設(shè)項目的同時，在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近引進(jìn)名校，用購房入學(xué)資格作為房產(chǎn)的價值提升方式，讓房子更好賣，價格也可以賣得更高。可在銷售過程中，少部分樓盤也會將學(xué)區(qū)作為小區(qū)一大配套甚至是宣傳賣點以打動購房者。但在完成交易后購房者方才發(fā)現(xiàn)，自己房子所屬的學(xué)區(qū)與想象中并不一樣，孝甚至不能如愿上名校。

那么，如何才能買到真正的一手“學(xué)區(qū)房”？

對此，專業(yè)人士指出，購房者買房前，首先要了解名校的招生范圍和入讀條件，是只要戶口在小區(qū)就能入讀，還是要滿足當(dāng)?shù)亟逃值膭潊^(qū)規(guī)定，或者是優(yōu)先入讀。其次，對開發(fā)商要聽其言更要觀其行，關(guān)注樓盤的教育配套是否與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)并同時交付使用，對只宣傳教育配套但沒有真正施工建設(shè)及簽約引進(jìn)的項目，需格外注意。

另外，如果確實是沖著學(xué)校才買房，在簽訂合同時，最好要求開發(fā)商將有關(guān)學(xué)校的承諾納入合同附加條款，在實際情況與開發(fā)商宣傳不符時，可以根據(jù)購房合同，利用法律來保護(hù)自己的合法權(quán)益。

能否落戶、有無指標(biāo)很關(guān)鍵

目前市場上最多的“學(xué)區(qū)房”還是市中心的二手房，這是因為原先重點學(xué)校都在市區(qū)。如今隨著城市不斷往外擴(kuò)大，城區(qū)的住宅建設(shè)用地少之又少，加上學(xué)校的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房子建設(shè)的速度，因此這些房子更受追捧。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示，相比一手“學(xué)區(qū)房”的購買，購房者購買二手“學(xué)區(qū)房”更需小心。因為除了和一手住宅交易一樣的步驟，還要特別注意與入學(xué)資格相關(guān)的事項。

首先，在二手房買賣過程中，由于產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時進(jìn)行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而后再辦理戶口遷移手續(xù)，在賣家將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出后，買家才能將家庭成員的戶口遷入。

如果原房主的戶口不遷出，購房者和孩子的戶口則無法遷入，也就無法入學(xué)，因此在購房合同中要增加賣房人的戶口應(yīng)在付清房款前遷出的約定。買賣雙方如果僅口頭約定遷出戶口，賣方戶口卻遲遲不遷出，由于戶口管理政策的限制，此項約定無法強(qiáng)制實施。

其次，購房者購房前還應(yīng)該先了解原房主戶口內(nèi)是否有在讀或已經(jīng)入讀過名校的學(xué)生，因為一般名校都有每個戶口只能允許一名孩子就讀的規(guī)定。現(xiàn)在個別“學(xué)區(qū)房”甚至出現(xiàn)即便原房主沒有孝占用名校就讀指標(biāo)，但二手房房主子女依然不能入讀的情況。對于這樣的情況，購房者在購買二手房的時候，除了向原房主了解，最好能到對應(yīng)名校了解相關(guān)政策。

不同區(qū)域在招生入學(xué)方面的要求也各不相同，某些區(qū)域要求：房產(chǎn)證、戶籍、實際居住在學(xué)區(qū)內(nèi)以及居住有一定年限才能就近入學(xué)，所以家長在購買“學(xué)區(qū)房”時最好也能到對應(yīng)教育局了解當(dāng)?shù)卣摺?/p>

將開發(fā)商的承諾納入合同最穩(wěn)妥

對于已經(jīng)深陷“學(xué)區(qū)房”糾紛的業(yè)主而言，能否認(rèn)定開發(fā)商存在宣傳欺詐行為呢？而家長購買“學(xué)區(qū)房”，又該怎樣規(guī)避風(fēng)險？

對此，業(yè)界專家表示，要依照事實分幾類情況來分析：倘若開發(fā)商所宣傳的學(xué)區(qū)，因政府規(guī)劃調(diào)整等原因而沒有實施，不屬于欺詐行為；倘若是開發(fā)商利用廣告宣傳子虛烏有的事情，誘使購房者買房，那就不行了。

專家建議，家長在簽訂合同之前，應(yīng)將合同的相關(guān)條款看清楚，這樣才能避免后期出現(xiàn)糾紛。“而最穩(wěn)妥的情況，就是建議業(yè)主在購房時，把開發(fā)商承諾進(jìn)名校的事項納入合同條款中。一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)實際情況和開發(fā)商當(dāng)時的宣傳不符的話，可以根據(jù)購房時的合同，利用法律來保護(hù)自己的合法權(quán)益。”