1463公里是北京與上海之間的鐵路距離，假如乘坐京滬高鐵，這段路程僅需要5個小時。不過，對于SOHO中國董事會主席潘石屹來說，這一路走的似乎有些艱辛。
就在上海外灘地王案終審結(jié)果仍然懸而未決之時，SOHO中國轉(zhuǎn)而加大北京自持物業(yè)的投入，在京滬之間尋求一種新的平衡。
增持北京物業(yè)
9月27日早間，SOHO中國有限公司宣布，其間接全資附屬公司上海長乾與北京信托成功投得北京麗澤金融商務(wù)區(qū)E-04地塊，對價19.22億元，平均土地成本1.55萬元/平方米。并于昨日(26日)接獲北京市國土資源局豐臺分局發(fā)出的中標(biāo)通知書。
據(jù)公告，上海長乾及北京信托與賣方將于中標(biāo)通知書日期后10個營業(yè)日內(nèi)訂立土地出讓合同。對價將根據(jù)土地出讓合同的條款以現(xiàn)金支付，上海長乾與北京信托將分別支付對價的80%及20%。上海長乾已就競投支付保證金4億元，該保證金將用于支付部分對價。
而后，上海長乾與北京信托將就收購、持有及發(fā)展該地塊成立合營公司，并將分別持有合營公司80%及20%權(quán)益，因而合營公司將被視為SOHO中國的間接附屬公司，并將計(jì)入該公司綜合財(cái)務(wù)報(bào)表。
據(jù)披露，上述合營公司注冊資本為1億元，其中上海長乾出資8000萬元，北京信托出資2000萬元。合營公司期限為30年，業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、自有物業(yè)的物業(yè)管理、自有房戶出租、房地產(chǎn)信息咨詢。
基于對價19.22億元及上海長乾于合營公司的股權(quán)百分比，SOHO中國將向合營公司投入的投資總額為15.376億元，其中包括上海長乾已就競投支付的保證金4億元。SOHO中國將以內(nèi)部資源撥付上海長乾應(yīng)付的對價及其于合營公司的投資。
資料顯示，SOHO此次投得的地塊位于麗澤金融商務(wù)區(qū)地鐵站上蓋，連接規(guī)劃中的地鐵14號線(在建)及16號線，交通便利。地塊的占地面積為14.4萬平方米，地上建筑面積為12.4萬平方米，用作商業(yè)及金融用途。
對于此次拿地，潘石屹表示，SOHO仍然堅(jiān)持在北京、上海市中心投資辦公物業(yè)。
“目前，在SOHO自持物業(yè)中，上海比例比較高，麗澤金融商務(wù)區(qū)核心地塊的加入增加了北京的自持物業(yè)比例，使京滬兩地更趨平衡。”老潘如是說。
躊躇的SOHO
眼下，在京滬之間尋找平衡的SOHO似乎頗顯躊躇，畢竟在外灘地王8-1地塊以及上海東八塊土地上的先后失利，讓老潘在滬發(fā)展遇阻。
9月26日，持續(xù)近兩年的外灘地王8-1地塊案終審在上海高院開庭。一審敗訴方SOHO中國提出上訴請求。法庭當(dāng)天并未做判決，不過潘石屹一方有意進(jìn)一步調(diào)解，卻遭復(fù)星集團(tuán)拒絕。
盡管終審結(jié)果懸而未決，不過已有法律人士在接受媒體采訪時表示，在二審過程中，SOHO一方未拿出新的有力證據(jù)，符合此前外界對其只是在“拖”的判斷，因此翻案可能性不大。
“一旦終審維持原判，即證大、綠城和SOHO三方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，股權(quán)將恢復(fù)至轉(zhuǎn)讓前，SOHO支付的40億元也將被退回。”該人士面對媒體如是說。
事實(shí)上，外灘地王案的紛紛擾擾并不是老潘在上海唯一一次碰壁。
今年8月，SOHO中國與美國漢斯?fàn)帄Z“東八塊”熱地，最終SOHO以失敗退場。在外界看來，SOHO中國的失利，并非拿地實(shí)力不行，而是其早前的散售模式一直為業(yè)界所詬病，而在轉(zhuǎn)型持有之后，又缺乏成功的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，因而上海地方政府把拿地意向偏到了外資房企上。
值得注意的是，早在進(jìn)入上海尋地之前，北京地方政府對SOHO中國的散售模式早已不滿，甚至還曾出現(xiàn)無地可拿的情況。
迫于市場和地方政府的雙重壓力，SOHO中國終于在去年8月宣布從散售轉(zhuǎn)向自持的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
彼時，SOHO中國表示，預(yù)計(jì)這一轉(zhuǎn)型需要三年時間，三年之后主要收入來源就是租金收入，五年之后，現(xiàn)有的150萬平方米商業(yè)物業(yè)成熟，預(yù)計(jì)每一年能夠收到的租金超過40億人民幣。
時至今日，轉(zhuǎn)型已一年有余，盡管在老潘看來，SOHO的轉(zhuǎn)型“成功了”，但外界似乎并不買賬。
據(jù)中報(bào)顯示，截至2013年6月30日，該公司的營業(yè)額達(dá)到25億元，同比增長103%，凈利潤達(dá)到21億元，同比增長242%，核心凈利潤(不含投資物業(yè)評估增值)為5.37億元，同比增長130%，核心純利潤率約為22%。董事會決議派發(fā)股息為每股人民幣0.12元。
對于SOHO上半年的表現(xiàn)，分析人士認(rèn)為，雖然營業(yè)額和凈利潤同比增幅較大，但相比其曾經(jīng)有過的過百億的業(yè)績，25億的營業(yè)收入并不樂觀。
該人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時曾指出，轉(zhuǎn)型和調(diào)整可以作為營業(yè)額的大幅下降的一個理由，同時也否定了SOHO轉(zhuǎn)型成功之說。
另有知情人士透露，SOHO中國在宣布告別散售，全面轉(zhuǎn)型持有之后，便失去了散售帶來的快速回籠資金渠道，其轉(zhuǎn)型面臨著重大的資金壓力。
