北京9月4日誕生的農(nóng)展館新地王拉開了新一輪房企集中搶地的序幕。
在經(jīng)過69輪競(jìng)拍后，融創(chuàng)以21億元、配建27.8萬平方米醫(yī)院面積的條件拿下該地塊。至此，地王再次進(jìn)入人們的視線。
回想2009年樓市火爆之時(shí)，各路地產(chǎn)商情緒亢奮，地王身影頻頻閃現(xiàn)。隨后樓市氣溫急轉(zhuǎn)直下，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑，各家企業(yè)資金普遍吃緊。時(shí)至今日，距離北京一些地王問世已經(jīng)過去一兩年的時(shí)間，這些地王是處在順利開發(fā)之中，還是終究難逃贏者的詛咒？
地王頻出的年代
時(shí)間回到2009年6月30日。對(duì)于中化集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]全資子公司方興地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]來說，這是一個(gè)永遠(yuǎn)值得銘記的日子。
當(dāng)日，經(jīng)過97輪競(jìng)價(jià)，中化集團(tuán)全資子公司方興地產(chǎn)擊敗SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋等名企，以40.6億元競(jìng)得廣渠門15號(hào)地塊，樓面地價(jià)達(dá)1.6萬元每平方米，成為北京土地公開出讓以來的總價(jià)和樓面價(jià)“雙料地王”。
但方興地產(chǎn)的紀(jì)錄很快被超越。2009年12月30日，北京雅居樂地產(chǎn)經(jīng)過26輪競(jìng)價(jià)以7.1億元競(jìng)得北京朝陽區(qū)百子灣路14號(hào)住宅混合公建用地。高達(dá)325.2%的溢價(jià)率，也讓這一地塊晉升為當(dāng)年的高溢價(jià)地王。
而地王刷新的腳步未曾停歇。2010年3月15日上午，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司北京遠(yuǎn)豪置業(yè)經(jīng)過84輪的激烈競(jìng)價(jià)，以40.8億元競(jìng)得朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村1號(hào)地，地塊樓面價(jià)達(dá)2.75萬元/平方米，這一樓面價(jià)當(dāng)時(shí)就遠(yuǎn)超望京不少樓盤的銷售價(jià)，成為北京市場(chǎng)上新任“單價(jià)地王”。
同一天，成為地王的還有亦莊地塊和薊門橋地塊，這也創(chuàng)造了央企“一日出了三個(gè)地王”的神話。由于誕生在特殊的時(shí)間段——兩會(huì)閉幕當(dāng)天，三個(gè)地王均感受到了前所未有的輿論壓力。
一波三折
9月10日下午，北京朝陽區(qū)大望京1號(hào)地塊工程車進(jìn)出頻繁，不少工人們正在緊張施工，在已竣工的樓房不遠(yuǎn)處，搭建有數(shù)座工房。
本報(bào)記者9月17日從售樓處了解到，目前遠(yuǎn)洋萬和公館[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]全部408套房源銷售殆盡，已于今年8月下旬推出的最后一棟6號(hào)樓，在售面積為289平四居、350平五居，均價(jià)為72000元/平方米。
不過，在此前很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，大望京1號(hào)地王曾一度沉寂。
2010年底“國(guó)十條”出臺(tái)后，樓市開始出現(xiàn)降溫，望京地區(qū)新盤的銷售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于遠(yuǎn)洋地王的樓面價(jià)。昔日令人艷羨的地王，一夜之間成為燙手山芋。坊間曾流傳遠(yuǎn)洋地產(chǎn)欲退地，但公司高層很快出面否認(rèn)了這則消息。
除了退地傳聞外，大望京1號(hào)地此前還一直被“缺錢、難產(chǎn)、定價(jià)難”等問題困擾。
大望京1號(hào)地樓面價(jià)高達(dá)27529元/平方米，但2011年以來，相鄰地段的新拍賣地塊拍賣價(jià)每平方米低了2萬元，這讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)感受到了不少壓力。直到2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，大望京1號(hào)地項(xiàng)目才重回公眾的視線。
廣渠門15號(hào)地王同樣出現(xiàn)延緩開工、定價(jià)難的情況。合同約定的開工時(shí)間為2010年1月31日，但在超過開工時(shí)間幾個(gè)月后，廣渠門15號(hào)地王仍沒有開工的跡象。面對(duì)媒體的追蹤，方興地產(chǎn)方面在2010年做出正式回應(yīng)，已向北京市國(guó)土局申請(qǐng)延期開工。
2011年4月，方興地產(chǎn)在廣渠門15號(hào)地王上打造的金茂府項(xiàng)目一期開盤，45000元/平方米的開盤價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期。
這些地王項(xiàng)目雖然進(jìn)展緩慢，但最終還是開工建設(shè)了，而有的卻迫于資金等各方面的壓力，最終被國(guó)土部門收回了地塊。
2012年5月2日，北京市國(guó)土資源局發(fā)出公告，解除朝陽區(qū)百子灣路14號(hào)住宅混合公建用地(原北京市第一建筑構(gòu)建廠余留用地)出讓合同。北京雅居樂地產(chǎn)從地王的神壇上跌下。
據(jù)悉，北京雅居樂房地產(chǎn)有限公司為華美地產(chǎn)旗下的子公司。據(jù)媒體報(bào)道，最新一輪樓市調(diào)控之后，華美地產(chǎn)在北京的主要項(xiàng)目陷入滯銷。而2009年到2010年初，華美地產(chǎn)及其兄弟公司在土地市場(chǎng)耗資超過35億元，銷售回款難以彌補(bǔ)土地出讓金金額，資金鏈緊張。
事實(shí)上，這不是華美地產(chǎn)第一次被國(guó)土部門暫停一年的拿地資格。2010年4月30日，華美地產(chǎn)旗下的北京祁連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也因拖欠北京通州區(qū)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]九棵樹地塊的17.4億元土地出讓價(jià)款，被北京市國(guó)土局暫停公司及其關(guān)聯(lián)公司的拿地資格。
“如果不退回土地就必須繳清余下土地款，并且開始動(dòng)工開發(fā)。那么短期內(nèi)一次性的資金支出可能高達(dá)8億以上，這筆資金對(duì)于華美地產(chǎn)這類以營(yíng)銷策劃為主的企業(yè)來講，不是一個(gè)小數(shù)目。”鏈家地產(chǎn)[微博]分析師陳雪認(rèn)為，華美地產(chǎn)最終以退地這么極端的方式來處理百子灣地塊，除了現(xiàn)金流不足之外，也表明其對(duì)百子灣地塊開發(fā)的后市預(yù)期十分悲觀。
不過，因資金不足從而被收回的不止華美地產(chǎn)一家。此前，大龍地產(chǎn)也曾因資金不足的同樣困境，被國(guó)土部門收回地塊。
1999年，大龍地產(chǎn)以50.5億元的總價(jià)競(jìng)得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地的土地使用權(quán)，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京總價(jià)和單價(jià)的“雙料”地王。不過，大龍地產(chǎn)坐上地王寶座后不久，便因無法按時(shí)繳納土地出讓預(yù)付款而被北京市國(guó)土局收回土地，2億元保證金也遭罰沒。
暴利時(shí)代已成過去
地王是把雙刃劍，可能賺取暴利，也可能血本無歸。在市場(chǎng)行情向好時(shí)重金競(jìng)得地王，一旦受到政策調(diào)控，市場(chǎng)變冷，地王將成為燙手山芋。
“近年來全國(guó)各地‘地王’頻出，雖然有的‘地王’入市后表現(xiàn)還算搶眼，獲得了可觀的利潤(rùn)，但也有一些‘地王’的日子不太好過。在樓市調(diào)控政策頻出的當(dāng)下，爭(zhēng)當(dāng)‘地王’還是要承擔(dān)著一些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的，一旦決策失當(dāng)，砸下重金搶得‘地王’，可能就落得進(jìn)退兩難的尷尬局面。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。
面粉貴過面包，是很多地王的共性。開發(fā)商往往在行情好的時(shí)候高價(jià)拿地，但當(dāng)樓市行情突然遭遇寒冬之時(shí)，因前期盲目樂觀而高價(jià)拍得的土地就成了燙手山芋，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，很多地王項(xiàng)目選擇了“曬太陽”，超期開工建設(shè)。“房地產(chǎn)行業(yè)政策性非常強(qiáng)，拿地開發(fā)就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)成為過去式，因此開發(fā)商拿地需要理性。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬紅漫撰文指出，開發(fā)商當(dāng)初踴躍拿地，就意味著其可以享受或者需要承擔(dān)起此后附著在該地塊的盈利和虧損，市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)無處不在，房地產(chǎn)業(yè)也不可能長(zhǎng)期游離在市場(chǎng)規(guī)則之外。
馬紅漫稱，地王攫取暴利的時(shí)代已經(jīng)過去。喧囂過后，市場(chǎng)需要做出更加理性的反思?，F(xiàn)在的問題是，若圍而不建的土地儲(chǔ)備大量累積，卻可能加劇未來樓市供不應(yīng)求的矛盾，形成與當(dāng)下調(diào)控指向相悖之勢(shì)。以此而論，當(dāng)下只有嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地政策，才可能規(guī)避相關(guān)隱患的爆發(fā)。
面對(duì)政策調(diào)控，一些地王除了以長(zhǎng)期冬眠來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的突然變冷外，也有部分選擇快進(jìn)快出回籠資金。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉此前在接受媒體采訪時(shí)表示，地王項(xiàng)目遭遇調(diào)控壓力，項(xiàng)目預(yù)期盈利能力沒有達(dá)到既定水平，導(dǎo)致利潤(rùn)率下降。在只能保證較低收益率的情況下，以快速開發(fā)加快資金回流速度是挽救房企成本損失的直接方式。
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