立于千億之巔，保利地產(chǎn)依舊保持成長型企業(yè)定位不動(dòng)搖。

在去年突破年銷售1000億目標(biāo)后，保利地產(chǎn)更加強(qiáng)調(diào)運(yùn)營管理，確保規(guī)模增長的同時(shí)，做到城市布局與深化、融資渠道拓寬、商業(yè)布局發(fā)展等各方面平衡，為后千億時(shí)代繼續(xù)“小步快跑”提供充分保證。

自2002年保利地產(chǎn)開啟全國化戰(zhàn)略布局起，便始終鎖定一二線城市，快速覆蓋環(huán)渤海、珠三角、長三角、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域。與之同時(shí)起步的大部分房企，自2012年才開始投入“重返一二線城市”的熱潮，并引發(fā)2013年一線城市土地市場(chǎng)“地王”季。

業(yè)內(nèi)人士分析，這緣于三四線城市樓市在經(jīng)濟(jì)增速下滑、地產(chǎn)供應(yīng)量相對(duì)較大的背景下風(fēng)險(xiǎn)加大，而一二線城市的資源稀缺等優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，房價(jià)上漲動(dòng)力穩(wěn)定。

保利地產(chǎn)管理層表示：“公司在現(xiàn)有城市布局基礎(chǔ)上，始終深耕一二線城市，適度輻射三線城市，并有選擇地進(jìn)入資源優(yōu)勢(shì)明顯的城市。這既進(jìn)一步完善公司的區(qū)域戰(zhàn)略布局，也能夠擇機(jī)逢低吸納合適土地資源。”

在拓寬市場(chǎng)的同時(shí)，保利地產(chǎn)的城市版圖也在向深發(fā)展。今年初，該集團(tuán)提出了“3 2戰(zhàn)略”，即以北上廣為核心，在環(huán)渤海、長三角、珠三角構(gòu)建三個(gè)300億級(jí)的城市群，在以成都、重慶為中心的成渝，武漢為中心的中部，構(gòu)建兩個(gè)200億級(jí)的城市群。

保利地產(chǎn)管理層指出，企業(yè)發(fā)展到1000億銷售額的規(guī)模，注重均衡發(fā)展，不會(huì)過度依賴某個(gè)區(qū)域或某個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)。“"3 2城市群戰(zhàn)略"是一種帶有預(yù)見性的策略，而保利地產(chǎn)的大本營——珠三角是城市群戰(zhàn)略的試驗(yàn)田。”

公告顯示，今年7月份保利地產(chǎn)在珠三角再添韶關(guān)、清遠(yuǎn)、湛江三座城市，已形成對(duì)珠三角重點(diǎn)城市的全面覆蓋。珠三角這塊“試驗(yàn)田”也已經(jīng)迎來收獲期。今年1~6月，保利地產(chǎn)廣東區(qū)域銷售額已經(jīng)突破200億元，直追去年全年281億的銷售業(yè)績。

在珠三角之外，保利地產(chǎn)在上半年加大了對(duì)成都、武漢、合肥為主的中西部區(qū)域，沈陽、大連、青島、天津等環(huán)渤海區(qū)域，以及南京、杭州等長三角區(qū)域的土地儲(chǔ)備，并對(duì)北京、廣州、重慶、佛山等核心城市土地儲(chǔ)備進(jìn)行了補(bǔ)充。

截至2013年7月，保利地產(chǎn)新進(jìn)駐城市數(shù)量已擴(kuò)大至46個(gè)。對(duì)于下半年，保利地產(chǎn)表示，將計(jì)劃進(jìn)駐三個(gè)以上的省會(huì)城市，并將側(cè)重于西北城市，進(jìn)一步完善已有城市布局。

融資多元化

對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，誰擁有便捷而成本低廉的融資途徑，誰就在市場(chǎng)上具備先發(fā)制人的優(yōu)勢(shì)。

過去若干年，保利地產(chǎn)憑借自身優(yōu)勢(shì)始終在融資方面較同行略勝一籌。但隨著企業(yè)規(guī)模的不斷壯大，股權(quán)融資、銀行貸款已不再能夠滿足企業(yè)發(fā)展需求，并且受到較多政策限制。如何拓展新的融資途徑成為該公司必須解決的新課題。

今年8月6日的公告顯示，保利地產(chǎn)通過其全資子公司恒利置業(yè)旗下的Poly Real Estate Finance Ltd在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券，這意味著保利地產(chǎn)正式翻開國際資本運(yùn)作的新篇章。國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)分別給予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB”主體信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。此舉進(jìn)一步加速了保利地產(chǎn)資本運(yùn)作的國際化進(jìn)程。

在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長壓力加大、貨幣資金趨緊短期內(nèi)無法獲得顯著改善的大背景下，下半年中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資可能再次吃緊。保利地產(chǎn)在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)打通國際資本運(yùn)作通道，形成了國內(nèi)國外兩大融資平臺(tái)，無疑進(jìn)一步提升了保利地產(chǎn)的傳統(tǒng)融資優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在現(xiàn)階段，國際債券融資具有一定的成本優(yōu)勢(shì)，可以進(jìn)一步降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書黃海表示：“這是一種優(yōu)中取優(yōu)的融資手段。借助此次"出海"，我們將進(jìn)一步加大境外項(xiàng)目的并購力度。”

更早之前，保利地產(chǎn)還在房地產(chǎn)私募基金方面進(jìn)行了積極探索，旗下的信?；鹗加?010年，不到三年時(shí)間，目前資金管理超過170億元，穩(wěn)居中國市場(chǎng)人民幣房地產(chǎn)基金的榜首。

商業(yè)地產(chǎn)漸成氣候

憑借住宅起家的保利地產(chǎn)，在產(chǎn)品多元化方面早已經(jīng)進(jìn)行了多番嘗試，商業(yè)地產(chǎn)的快速增長便是其中之一。保利地產(chǎn)半年報(bào)顯示，上半年銷售業(yè)績中，商業(yè)地產(chǎn)銷售占比11.5%，雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略成果明顯。

“在以剛需及首次改善型住宅產(chǎn)品為主的前提下，保利地產(chǎn)堅(jiān)持主動(dòng)獲取中心城市、稀缺土地資源的可售商業(yè)資源，并自持了一部分優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”保利地產(chǎn)高層指出，保利地產(chǎn)早在十年前就開始有意識(shí)地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并在2006年以后主動(dòng)獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源。對(duì)于商業(yè)之輪前行軌跡的把握，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新說：“商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資本要求較高，我們?cè)谧猿趾统鍪壑g尋求到了適合公司發(fā)展的平衡點(diǎn)。”

今年上半年，保利地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)銷售73.5億元，其中位于佛山的保利東灣綜合體項(xiàng)目半年累計(jì)銷售過20億元。今年下半年，位于北京大望京的保利國際廣場(chǎng)、上海黃浦江的保利國際中心、廣州珠江新城克洛維項(xiàng)目、長沙國際廣場(chǎng)項(xiàng)目、天津大都會(huì)項(xiàng)目、佛山東灣項(xiàng)目等還將形成總計(jì)120億以上的可售貨量。

目前，保利地產(chǎn)自持的商用物業(yè)，已經(jīng)囊括會(huì)展、購物中心、星級(jí)酒店、高端寫字樓等多個(gè)類型，為營業(yè)收入提供了穩(wěn)定、多樣化的來源，而這一商業(yè)地產(chǎn)的版圖還在不斷擴(kuò)大中。

8月19日，陽江保利皇冠假日酒店盛大開業(yè)，結(jié)束了陽江沒有五星級(jí)酒店的歷史，也成為保利地產(chǎn)旗下第三家五星級(jí)酒店。

保利地產(chǎn)自持的購物中心也在持續(xù)升級(jí)，從試水邁向成熟化樣本。以佛山保利水城為例，其招商率穩(wěn)定在98%，開業(yè)率穩(wěn)定在96%，新簽約商戶租金同比增長20%。主力店永旺超市的營業(yè)額在華南區(qū)域排名第五位。9月26日，保利地產(chǎn)位于寧波慈溪的濱湖天地項(xiàng)目，也正式舉辦招商啟動(dòng)暨主力店簽約會(huì)。會(huì)展方面，保利會(huì)展公司在操盤國際知名的錦漢家居禮品展、國際燈光用品展之外，于今年籌辦智能家居用品展，與保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)進(jìn)一步結(jié)合，形成業(yè)內(nèi)有影響力的全新展會(huì)。

1200億目標(biāo)可期

商業(yè)比重相對(duì)于住宅而言仍然不大，但其絕對(duì)值的上升，為保利地產(chǎn)全年業(yè)績?cè)鲩L添磚加瓦。

對(duì)于未來發(fā)展，保利地產(chǎn)仍然充滿信心。報(bào)告期內(nèi)1143億元的預(yù)收賬款鎖定了下半年度的業(yè)績?cè)鲩L。從銷售表現(xiàn)來看，保利地產(chǎn)去年獲取的項(xiàng)目將在今年三、四季度陸續(xù)入市，形成充分可售貨量保障全年1200億銷售業(yè)績的達(dá)成。

相關(guān)分析認(rèn)為，按照保利地產(chǎn)2013年上半年所實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售均價(jià)11324元/平方米推算，今年以來所獲得的土地儲(chǔ)備都具備較好利潤率，并且土地補(bǔ)貨有序，區(qū)域分布平衡，有利于今后貨量的平衡入市。

從新推項(xiàng)目比例來看，保利地產(chǎn)今年下半年將超越上半年的業(yè)績。“和2012年相比，貨量推出的周期更加均衡，降低了對(duì)傳統(tǒng)銷售旺季的依賴度。”保利地產(chǎn)管理層表示。


相關(guān)鏈接：

        保利地產(chǎn)在寧波的首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目保利濱湖天地購物中心，9月26日在寧波慈溪舉行招商啟動(dòng)暨主力店簽約會(huì)，商戶簽約面積達(dá)40%，預(yù)計(jì)明年8月份開業(yè)。

該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向大智慧通訊社表示，目前保利濱湖天地購物中心商戶簽約面積達(dá)40%，預(yù)計(jì)明年8月份開業(yè)。目前，全球三大零售商之一樂購、慈溪首家3D巨幕影院－－保利國際影城、慈溪首家真冰溜冰場(chǎng)奧地利歐悅、星樂迪KTV、互聯(lián)星空電玩成功簽約進(jìn)駐。未來一段時(shí)間，該項(xiàng)目將陸續(xù)引進(jìn)更多國內(nèi)外最具實(shí)力的商業(yè)品牌。

據(jù)了解，保利濱湖天地購物中心是保利濱湖天地的配套商業(yè)項(xiàng)目，位于寧波慈溪市宗漢街道，由保利地產(chǎn)旗下的保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司全面管理運(yùn)營，總投資約數(shù)十億元，該項(xiàng)目建成后將是慈溪市第一座綜合體項(xiàng)目。保利濱湖天地項(xiàng)目包含住宅和商業(yè)兩部分，總建筑面積約83萬平方米，其中商業(yè)建筑面積約36萬平方米，住宅建筑面積約44萬平方米，已在去年6月份開盤銷售。

保利地產(chǎn)自2012年對(duì)外宣稱未來商業(yè)地產(chǎn)比例將達(dá)到20%-30%后，其在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的擴(kuò)張速度明顯加快。7月份，保利在廣州、長沙，佛山、大連等地共拿下9幅地塊，其中有8幅為商住或純商業(yè)地塊。

截至2013年8月，由保利商業(yè)公司運(yùn)營管理的已開業(yè)項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)，在建和籌建中的購物中心和星級(jí)酒店數(shù)量分別為12個(gè)和23個(gè)，分布于全國22個(gè)城市，總面積近250萬平方米。