近幾個(gè)月，沈群每次回美國(guó)，內(nèi)心就多一份焦慮?？粗绹?guó)房?jī)r(jià)一天天漲起來(lái)，他認(rèn)為應(yīng)該做些什么，在他眼里，這是一個(gè)難得的“黃金機(jī)遇”。
時(shí)不我待，不久前，北京工美大廈的金邸會(huì)所內(nèi)，沈群召集中美企業(yè)峰會(huì)的五、六名企業(yè)家，進(jìn)行了一場(chǎng)名為美國(guó)地產(chǎn)投資計(jì)劃的詳細(xì)說(shuō)明會(huì)。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每8-10年都會(huì)有一次房產(chǎn)整體全面上揚(yáng)的周期性機(jī)遇，沈群在美國(guó)生活近30年，2009年創(chuàng)辦中美企業(yè)峰會(huì)之后開(kāi)始往返于中國(guó)和美國(guó)之間，他見(jiàn)證了美國(guó)房市的起起落落，也經(jīng)歷了2008年時(shí)最嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。
5年多的一蹶不振，從今年1月起出現(xiàn)了變化，全美房市出現(xiàn)整體上揚(yáng)，其上揚(yáng)幅度的中間值為17%左右。
沈群說(shuō)：“洛杉磯地區(qū)曾在過(guò)去二十年里出現(xiàn)過(guò)三次這樣的情況，現(xiàn)在正在經(jīng)歷第三次。”
美國(guó)房市回暖表現(xiàn)相當(dāng)明顯，首先是離熱點(diǎn)地區(qū)近的比較好的房屋在上市后，無(wú)一停留(幾天內(nèi)即出報(bào)價(jià))；第二，熱點(diǎn)地區(qū)的每個(gè)待售房屋都有多個(gè)購(gòu)買者在競(jìng)爭(zhēng)；第三，熱點(diǎn)地區(qū)(以洛杉磯為例)，絕大部分房屋的成交價(jià)均高于屋主的“賣方叫價(jià)”。比如，去年年中一棟以238萬(wàn)美元成交的別墅房，一年之內(nèi)漲到320萬(wàn)以上，漲幅接近100萬(wàn)美金。
數(shù)據(jù)也印證了這一現(xiàn)象。
被投資者廣為關(guān)注的標(biāo)普/凱斯·席勒指數(shù)對(duì)20大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)年度同比增長(zhǎng)。20大城市房市強(qiáng)力反彈：鳳凰城、舊金山和拉斯維加斯的年度房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)20%。
最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)三月份與去年同比增長(zhǎng)近11%，為7年來(lái)最大增幅。與此同時(shí)，最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也顯示五月份美國(guó)消費(fèi)者信心也回升到5年來(lái)最高位。
沈群認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)目前的狀態(tài)是：房?jī)r(jià)已經(jīng)全面上揚(yáng)，但是地價(jià)還沒(méi)有漲，所以現(xiàn)在是“捂地”的最好時(shí)間。
“現(xiàn)在美國(guó)的地價(jià)相當(dāng)于北京2005年房地產(chǎn)的狀態(tài)。”因此，他做出這樣一個(gè)判斷，即——“現(xiàn)在買下未漲價(jià)的地來(lái)建房子再出售，是最佳歷史時(shí)機(jī)。”
美國(guó)一份最新的研究稱，鼓勵(lì)人才移民的新移民改革法案一旦通過(guò)，將為美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑，預(yù)計(jì)2020年前將增加210萬(wàn)新房主。
與此同時(shí)，中國(guó)社科院社科文獻(xiàn)出版社與中國(guó)建投投資研究院聯(lián)合推出的《藍(lán)皮書(shū)》稱，預(yù)計(jì)今年中國(guó)房?jī)r(jià)總體將趨于穩(wěn)定，并稱投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房地產(chǎn)。
來(lái)金邸會(huì)所的幾名企業(yè)家顯然也關(guān)注了這些訊息，并嗅到了其中的商機(jī)。
北京愛(ài)普教育集團(tuán)的董事長(zhǎng)田宇去年下半年曾與沈群共同到美國(guó)考察項(xiàng)目，“我們?nèi)サ哪谴蚊绹?guó)的房子剛剛有反彈的跡象，同去的一位朋友當(dāng)時(shí)就買了一套，現(xiàn)在漲了100多萬(wàn)美金了。我想現(xiàn)在可能真的是拿地的好時(shí)機(jī)，所以過(guò)來(lái)聽(tīng)聽(tīng)，不過(guò)還沒(méi)做最后的決定。”
按沈群的設(shè)想，這個(gè)項(xiàng)目初期甄選4-5名優(yōu)質(zhì)投資人，整合資金1500萬(wàn)至2000萬(wàn)美金用于土地的購(gòu)買。
為什么選擇這個(gè)資金量的項(xiàng)目？沈群經(jīng)過(guò)研究和測(cè)算，這個(gè)資金額在美國(guó)是一個(gè)“空白點(diǎn)”。
在美國(guó)，一般的打工者無(wú)法捂地，因?yàn)樗麄冑I房一般都是貸款的，手里沒(méi)有現(xiàn)金；一些私營(yíng)小業(yè)主、餐館和小雜貨店的經(jīng)營(yíng)者，他們手里有些錢，但是通常都在1000萬(wàn)美金之下。所以，幾個(gè)人湊1500-2000萬(wàn)美金形成一個(gè)公司去買地的時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就變了，大部分人達(dá)不到這個(gè)水平。
在美國(guó)買地是不能貸款的，所以現(xiàn)金為王，能貸款的公司也是憑借信譽(yù)，通常只能拿到幾萬(wàn)或者幾十萬(wàn)美金，資金量非常小。這就給中國(guó)企業(yè)家“預(yù)留”了一個(gè)空檔，能避開(kāi)很多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
而美國(guó)大的房地產(chǎn)商是盯準(zhǔn)了大項(xiàng)目的，這種20-30套房子的小項(xiàng)目他們看不上，所以也不會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。
常年從事地產(chǎn)生意的管先生(化名)說(shuō)：“在美國(guó)，可以選擇這樣的小項(xiàng)目做一做，太大的項(xiàng)目中國(guó)人很難拿到，而且美國(guó)和中國(guó)的文化也不一樣，對(duì)房屋的認(rèn)同感沒(méi)有中國(guó)人這么高，美國(guó)總體來(lái)講還是地廣人稀的國(guó)家，并不缺地，所以區(qū)域選擇也很重要。”
沈群講述了項(xiàng)目的擇地原則：首選空地，且土地相連或者相近，不排除推倒舊房重建；每塊土地價(jià)格約為40-60萬(wàn)美金；土地選在優(yōu)質(zhì)且成熟的校區(qū)、華人社區(qū)或沿海地區(qū)，社區(qū)越成熟，投資風(fēng)險(xiǎn)越低。
他說(shuō)：“將來(lái)項(xiàng)目大部分在華人圈中銷售，峰會(huì)的會(huì)員、親友等。中國(guó)人喜歡新房子，而美國(guó)95%都是二手房，上個(gè)月洛杉磯地區(qū)成交1萬(wàn)套房子，500個(gè)新房都不到。而且即使是新房，中國(guó)人對(duì)戶型、庭院設(shè)計(jì)和施工也都有自己個(gè)性化的需求，買二手房再改造麻煩、造價(jià)也很高，而我們是可以為客戶量身定制的，畢竟是新建的房屋。”
前來(lái)參會(huì)的居小琳女士主要是因?yàn)楹⒆訉⒁矫绹?guó)上學(xué)而對(duì)這個(gè)項(xiàng)目頗感興趣的，“孩子要去上學(xué)，說(shuō)不準(zhǔn)還會(huì)移民，趁這個(gè)機(jī)會(huì)加入這個(gè)項(xiàng)目也不錯(cuò)，反正我自己也想在美國(guó)買房子，將來(lái)建成了就先留一套，也算自己有需求。”
沈群說(shuō)自己敢啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目，首先是看懂了美國(guó)房市的周期，也就是大勢(shì)；其次就是關(guān)于移民，正如三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪的經(jīng)濟(jì)師所言，“移民對(duì)未來(lái)幾十年中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至關(guān)重要。”
智庫(kù)機(jī)構(gòu)“美國(guó)行動(dòng)論壇”根據(jù)美國(guó)人口普查局公布的人口預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)研究得出，一旦通過(guò)，新移民改革法案將帶來(lái)210萬(wàn)購(gòu)房者。
南加州大學(xué)最近的報(bào)告稱，未來(lái)十年中，約有36%的購(gòu)房需求來(lái)自移民，盡管這一數(shù)據(jù)低于過(guò)去十年39%的需求比例，但報(bào)告預(yù)計(jì)，新移民購(gòu)房需求增長(zhǎng)主要來(lái)自6個(gè)州：加州、紐約、新澤西、麻省、康州和密歇根，以加州為例，未來(lái)十年，移民購(gòu)房者將增長(zhǎng)71%。
買到地之后，房屋建設(shè)周期大約是3-5年，項(xiàng)目設(shè)計(jì)30套，初期建設(shè)十套，建筑周期為一年，包括設(shè)計(jì)和審批。而且房屋建筑不需要再注入資金，因?yàn)榭梢杂觅I到的地到銀行質(zhì)押取得第一期房屋建筑的貸款。
貸款金額可為地價(jià)的60%-80%，資金直接保存至第三方銀行，并由第三方銀行負(fù)責(zé)檢查工程質(zhì)量。
“在美國(guó)，銀行發(fā)放貸款規(guī)定只能用于建筑，不能挪作他用，這個(gè)錢不會(huì)過(guò)公司的賬，會(huì)分23次打入建筑商的賬戶，銀行有非常完善的機(jī)制。”沈群在推介會(huì)上介紹。
目前建筑市場(chǎng)價(jià)格大約是一平方英尺150-180元美金，核算成一平方米，大概是1500-1800美金，也就是8000多到1萬(wàn)多人民幣一平方米，這是洛杉磯地區(qū)的價(jià)格，紐約會(huì)更貴，大部分還會(huì)比洛杉磯便宜點(diǎn)。
房屋建成后在美國(guó)華人圈里的銷售價(jià)為400美元一英尺，6000英尺就是240萬(wàn)美金。“按我們?cè)O(shè)想的大小，50萬(wàn)美金的地價(jià)、90萬(wàn)建房，10萬(wàn)元的雜費(fèi)，240萬(wàn)的市場(chǎng)銷售價(jià)格，由于大部分房屋都是根據(jù)客戶要求定制，所以最終銷售價(jià)格會(huì)高于普通房?jī)r(jià)的10-30%，所以初步算資金回報(bào)率能到50%。”
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