今年年初各地紛紛制定房地產(chǎn)調(diào)控目標，多數(shù)城市的目標是房價漲幅低于人均可支配收入的實際增長。目前一線城市和部分二線城市房價繼續(xù)上漲，今年房價控制目標難以完成。
近日，住建部召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個二線城市進行座談，指出各地應(yīng)采取措施保證年度房價控制目標的實現(xiàn)，但對房價更高、漲幅更快的一線城市卻沒有實質(zhì)性的調(diào)控措施。住建部的約談對房價能起到降溫作用嗎？…
一線城市房價漲幅遠超今年調(diào)控目標 房價失控
今年年初，全國各地紛紛制定房地產(chǎn)調(diào)控目標，多數(shù)城市制定的目標是房價漲幅低于人均可支配收入的實際增長。
在樓市調(diào)控目標公布之時就有人預(yù)測這一目標實現(xiàn)難度較大，從前7個月的市場成交情況來看，如果下半年樓市不出現(xiàn)拐點，部分城市的房價調(diào)控目標必定無法實現(xiàn)。
今年以來，頻繁出現(xiàn)的“地王”與“日光盤”，使購房者擔(dān)心房價會繼續(xù)上漲而恐慌入市，導(dǎo)致局部市場出現(xiàn)買漲不買跌行情。據(jù)不完全統(tǒng)計，從7月下旬至今，僅北京地區(qū)日光盤就已經(jīng)超過了10個。另據(jù)不完全統(tǒng)計，最近4個月，一線城市已經(jīng)誕生13個地王。
受近期地價上漲等諸多因素影響，今年以來，全國大中城市房價全面上漲，其中一線城市漲幅最大。從同比看，7月北京新建商品住宅價格漲18.3%，上海漲16.5%，廣州漲17.4%，深圳漲17%。廈門、鄭州、南京、沈陽的房價同比也超過10%。
就目前的情況來看，即使未來幾個月房價停漲，一線城市和部分二線城市房價調(diào)控目標都將落空，一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)房價失控風(fēng)險。
7個二線城市房價過快上漲被約談 難有實效
近日，有媒體報道稱由于房價漲度過快，8月下旬，住建部召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個二線城市進行座談，以了解當前房地產(chǎn)市場狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策，并指出，各地應(yīng)采取措施保證年度房價控制目標的實現(xiàn)。
從國家統(tǒng)計局7月發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，除一線城市外，上漲城市較高的有：鄭州同比上漲12%、南京同比上漲12 .8%、廈門上漲13.9%、福州上漲10.9%、沈陽上漲10 .6%、長沙上漲9 .4%、太原上漲9.1%。以此推測，上述7個城市極有可能就是此次被約談的對象。
住建部約談的本意應(yīng)該是想保護和支持剛需，打壓投資投機性需求，抑制房價過快上漲?？涩F(xiàn)實的情況卻是房價持續(xù)上漲、多地“地王”頻現(xiàn)，這說明以約談為代表的行政手段難以遏制房價上漲。
問題的關(guān)鍵在于解決樓市供需不平衡的矛盾，一方面增加普通商品房及用地供給，另一方面推進土地制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，改變政府壟斷土地供應(yīng)的局面，讓市場決定土地資源的配置，這才是解決房價高企的根本手段。
地方政府對土地財政的依賴使得房價易漲難跌
近日，有學(xué)者表示，追求短期經(jīng)濟增長導(dǎo)致房價一旦漲上去之后是不能下跌的，房價上漲的時候沒有人去政府門前靜坐，如果房價降低肯定有人砸售樓處。這種說法并非完全正確，因為有人砸售樓處會被抓被判，違法成本高，一般人不會輕易嘗試，造成房價易漲難跌另有原因。
目前，地方政府負債問題日益浮出水面，土地財政進一步成為地方的救命稻草，由此使得房價居高不下。
審計署近日公布的地方政府債務(wù)審計結(jié)果顯示，18個省會和直轄市，有17個承諾以土地出讓收入來償債，比例高達95%。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)集體回歸一二線城市，受限于土地供給數(shù)量，土地市場僧多粥少的局面還將持續(xù)，地價上升速度超過房價，壓低行業(yè)利潤空間甚至有虧損的可能。
當前一二線城市土地競爭激烈，溢價率不斷提升，地王現(xiàn)象不減，都帶動了土地出讓金始終處于較高水平。8月，一線城市土地成交均價為5335元/平方米，同比增長198.4%。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年賣地收入即土地出讓金超過百億的城市有19個，其中，上海、北京和杭州三地的賣地收入均超過了600億元，上海以769.48億元的收入排名第一，北京和杭州則分別為664.24億元和600.36億元。
房價不斷上漲，地價也越來越高，兩者互相影響，地方政府也更加賴土地財政。 從1979年至今，土地出讓收入一直是地方政府主要還債來源。2010年底，政府性債務(wù)大約有40%要靠土地收益來償還，而現(xiàn)在，部分地區(qū)這一比例已經(jīng)超過一半，地方政府債務(wù)償還高度依賴于土地收益。
j結(jié)語： 即使未來幾個月房價停漲，一線城市和部分二線城市房價調(diào)控目標都將落空，房價已經(jīng)出現(xiàn)失控風(fēng)險，地方政府對土地財政的依賴不解決，單憑行政性約談解決不了房價上漲失控的風(fēng)險。
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