核心提示

 

在城鎮(zhèn)化的發(fā)展背景下，如何挖掘二、三線甚至四線城市巨大的消費(fèi)與投資潛力？

 

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)起云涌，城市綜合體雨后春筍般興起，如何避免同質(zhì)化競爭，避免“千店一面”？

 

商業(yè)地產(chǎn)知易行難，開發(fā)商如何尋覓和創(chuàng)造項(xiàng)目的特色，在競爭日漸激烈的市場中爭得一席之地？

 

9月7日，由福建日報《廈門觀察.房周刊》作為戰(zhàn)略合作機(jī)構(gòu)的第五屆中國國際地產(chǎn)投資交易會盛裝開幕，國內(nèi)房地產(chǎn)大鱷云集，深度介入的《二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)的差異化運(yùn)營》專題沙龍同時舉行，通過開發(fā)商、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、咨詢公司等多個角度，立足廈門市場，全面解析二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營精髓，探尋二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)差異化運(yùn)營之路。

 

商業(yè)綜合體呈井噴態(tài)勢

 

3年后建成投用達(dá)21個

 

來自圖智土地房產(chǎn)研究中心的報告認(rèn)為，目前廈門已出讓未動工的綜合體項(xiàng)目高達(dá)264萬㎡，其中思明區(qū)42萬㎡，湖里區(qū)48萬㎡，集美區(qū)96萬㎡，同安區(qū)37萬㎡，翔安區(qū)41萬㎡。預(yù)計(jì)到2016年，廈門城市綜合體項(xiàng)目總建筑面積將達(dá)到712萬㎡，建設(shè)投用達(dá)21個，加上現(xiàn)有的城市綜合體項(xiàng)目，總體量將高達(dá)1000萬㎡。

 

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國已開發(fā)、在開發(fā)和規(guī)劃中的大大小小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)1000多個，在現(xiàn)有運(yùn)營的購物中心中，經(jīng)營狀況好的占27%，一般性的占51%，差的占22%。

 

仲量聯(lián)行從2007年開始追蹤中國各個城市發(fā)展曲線上的變化，在其報告中，廈門從2009年新興城市40強(qiáng)到2012年新興城市50強(qiáng)都是二線增長型城市，而成都、重慶和杭州等已經(jīng)晉級為1.5線城市，廈門離這些城市還有一定差距。仲量聯(lián)行副董事翟琳璟表示，在新興城市零售市場前20強(qiáng)里，廈門的零售市場處于第三梯位，商業(yè)處于培育期。在新興城市中，廈門屬于中上水平，但本地居民消費(fèi)力有限，導(dǎo)致已知未來市場吸引力上升放緩。零售商業(yè)需要新的增長動力。

 

盡管廈門綜合體市場仍處于發(fā)展培育期，但是，近年來綜合體土地供應(yīng)放量，已經(jīng)成為廈門政府供地多樣化的新選擇，企業(yè)規(guī)避限購影響的新機(jī)會，地價保持在較低的合理區(qū)間。從細(xì)的方面看，廈門島內(nèi)應(yīng)該全力發(fā)展精品綜合體項(xiàng)目，島外則更需要通過綜合體項(xiàng)目來完善和提升生活配套設(shè)施。

 

同質(zhì)化阻礙綜合互補(bǔ)效應(yīng)

 

能否為市場消化存疑

 

通過調(diào)查，房地產(chǎn)研究中心的專家認(rèn)為，目前廈門的綜合體多以商務(wù)型綜合體為主，商業(yè)綜合體、商務(wù)綜合體及復(fù)合綜合體三種業(yè)態(tài)組合較多，整體功能趨于同質(zhì)化，難以發(fā)揮其應(yīng)有的綜合性互補(bǔ)效應(yīng)。

 

從功能布局上看，三種類型的綜合體呈現(xiàn)一定特點(diǎn)，商務(wù)綜合體，以島內(nèi)中央商務(wù)區(qū)、島外新城核心區(qū)為主，辦公物業(yè)體量比重普遍在六成以上；商業(yè)綜合體，則以島內(nèi)核心地段為主，多為已投用項(xiàng)目，商業(yè)體量多控制在20萬㎡以下，屬區(qū)級購物中心；而復(fù)合綜合體，布局以島內(nèi)外大型交通設(shè)施、重要交通線路、周邊及沿線為主，四種物業(yè)功能，均配比住宅物業(yè)。

 

在橫向?qū)Ρ葮影迳?，廈門在2015年前后的市場總量預(yù)計(jì)約為直轄市的1/3，與沿海主要二線城市規(guī)模水平較為一致。2012年廈門城市居民人均收入達(dá)到37576元，超過北京，接近廣州。人均GDP(按常住人口)已經(jīng)達(dá)到7.74萬元，折合1.23萬美元，但廈門常住人口、經(jīng)濟(jì)總量僅為青島、蘇州、寧波等其他二線城市的1/3，未來3年內(nèi)廈門綜合體密集入市，能否為市場消化，仍存質(zhì)疑。

 

適度放緩鼓勵持有

 

三招破解綜合體之困

 

世茂股份（600823）的營銷總監(jiān)孫清松認(rèn)為，從世茂多年的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐看，開發(fā)并持有一個中等規(guī)模的綜合體建造成本達(dá)19億元，約等于年收入100-150億的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一年的凈利潤。如果是融資開發(fā)，自持物業(yè)的經(jīng)營性租金收益僅能覆蓋約50%的財務(wù)成本。他表示，要介入商業(yè)地產(chǎn)，需要綜合考慮資金平衡、城市選擇、業(yè)態(tài)構(gòu)成、運(yùn)營保障等四個方面的問題，缺一不可，而持續(xù)運(yùn)營的最后障礙在于跨越培育期。

 

面對商業(yè)地產(chǎn)的困境，在7日舉行的“二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)沙龍”上專家建議，要逐步、適度放緩綜合體地塊供應(yīng)節(jié)奏，確保不過量供應(yīng)，但也應(yīng)避免市場每年供應(yīng)量大幅波動；通過穩(wěn)定有序的土地供給，實(shí)現(xiàn)廈門綜合體可持續(xù)發(fā)展；同時，持有經(jīng)營，具有主導(dǎo)功能的物業(yè)類型建議體量占比控制在40%—60%；非“居住物業(yè)主導(dǎo)型”綜合體應(yīng)嚴(yán)格控制銷售物業(yè)的體量配比，鼓勵開發(fā)企業(yè)多持有經(jīng)營型物業(yè)；最后，島外應(yīng)減少商務(wù)辦公和酒店主導(dǎo)型綜合體，更適宜開發(fā)居住、商業(yè)為核心功能的綜合體；島內(nèi)未來新增綜合體以辦公、商業(yè)、酒店為主導(dǎo)功能。