國土資源部28日發(fā)布中國土地市場指數(shù)（CLI）顯示，在經(jīng)濟下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數(shù)進入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟“平行”甚至“下行”，何以地產(chǎn)“上行”；一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以并存？就這些問題，國土資源部法律中心主任孫英輝接受了記者專訪。

 

土地市場“紅綠燈”

 

記者：怎么判斷上半年全國土地市場走勢？

 

孫英輝：2013年上半年，我國經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟增速放緩但主要增長指標(biāo)保持在合理區(qū)間。相應(yīng)的，土地市場呈現(xiàn)供應(yīng)增速放緩和結(jié)構(gòu)調(diào)整加速態(tài)勢。二季度CLI中地指數(shù)回升至304點，仍處于綠色正常區(qū)間。主要分指數(shù)中，市場規(guī)模、利用集約、地產(chǎn)景氣均快速上升，出讓價格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)波動。初步計算，上半年地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點，對穩(wěn)定經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極作用。

 

但在資源基本國情和生態(tài)環(huán)境等因素約束下，只有將土地市場這種利好效應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟內(nèi)涵式發(fā)展的長期效應(yīng)，才能確保宏觀經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性。土地市場總體上是“綠燈”、地產(chǎn)景氣變?yōu)?ldquo;紅燈”，既包含了宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)并適當(dāng)回升的可能性，也隱藏著房地產(chǎn)市場強力反彈的嚴峻挑戰(zhàn)。

 

記者：地產(chǎn)景氣指數(shù)為什么會率先進入“紅燈區(qū)”？

 

孫英輝：二季度地產(chǎn)景氣指數(shù)環(huán)比上升29.5%，同比上升11.4%，沖高至600點。從成分指標(biāo)看，消除價格因素后新增信貸規(guī)模、商品房銷售面積、地產(chǎn)股價指數(shù)等3項指標(biāo)環(huán)比分別下滑21.8%、8.7%和8%，但房地產(chǎn)業(yè)投資總額則環(huán)比上升91.4%、同比增長23.8%，直接拉高了地產(chǎn)景氣指數(shù)。

 

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年我國CPI同比上漲2.4%，GDP增速回落至7%平臺，但上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比實際增長20.3%；其中住宅投資增長20.8%。在大部分宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下，房地產(chǎn)增速進一步加快，也說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然是推動土地市場的內(nèi)生動力，拉動經(jīng)濟增長的作用未明顯改變。

 

“空城”與“地王”為何并存

 

記者：怎么看異常交易頻發(fā)，高溢價與退地現(xiàn)象并存？

 

孫英輝：用媒體語言，所謂“空城”“鬼城”與“天價地”“地王”并存，拋開具體案例個別性差異不論，從市場預(yù)警來看，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。

 

上半年，重點房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量價齊升態(tài)勢，布局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移。在市場景氣不斷回升的背景下，重點房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應(yīng)過量”市場分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前15家重點房企競得房地產(chǎn)用地2467.18公頃，同比增加37%；應(yīng)支付土地出讓價款1217億元，平均購地成本5156元/平方米。

 

記者：受行政打壓資本“回潮”了？

 

孫英輝：二季度市場規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚，土地市場需求呈進一步擴大態(tài)勢；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29.5%，同比上升11.4%，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減，市場反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發(fā)，高溢價與退地現(xiàn)象并存，表明市場微觀管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。

 

“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮(zhèn)化、沒有人口城鎮(zhèn)化”的極端現(xiàn)象。土地市場發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進程相協(xié)調(diào)，土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，要嚴格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。

 

重構(gòu)城鎮(zhèn)化下的土地調(diào)控體系

 

記者：CLI中地指數(shù)推出時正值全球金融危機，當(dāng)時您就提出行政劃撥增多有負面因素，現(xiàn)在怎么看？

 

孫英輝：從CLI出讓價格指數(shù)看，經(jīng)過2009年以來的快速上漲后開始波動趨穩(wěn)，但這是以行政手段為主調(diào)控的結(jié)果，市場機制作用尚不充分。土地行政配置，不利于提高效率、產(chǎn)業(yè)升級。要逐步發(fā)揮市場機制作用，宏觀上穩(wěn)總量保發(fā)展，中觀上調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式，微觀上推改革促集約，逐步建立與“經(jīng)濟增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整加速”新的經(jīng)濟發(fā)展模式相適應(yīng)的土地調(diào)控政策體系。

 

記者：數(shù)據(jù)有沒有好苗頭？

 

孫英輝：我國以調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的路徑，在土地市場上已有所反應(yīng)，供應(yīng)總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢，供地結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施用地負增長，工礦用地增速處于較低水平。扣除房地產(chǎn)用地“補倉”效應(yīng)，經(jīng)濟對土地投入的高依賴性開始變化。年初，中央將今年GDP增長預(yù)期調(diào)低至7.5%，但仍有20余省份確定10%以上。從上半年土地供應(yīng)情況看，并未出現(xiàn)以高投資促成高增長的模式。在土地供應(yīng)總量平穩(wěn)前提下，全國有23個省份用地總量保持增長，且多數(shù)為中西部地區(qū)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地資源匹配程度進一步提高。

 

對地方政府“開新途、堵老路”

 

記者：在新的土地調(diào)控體系中，地方政府處于什么位置？

 

孫英輝：年初國資委調(diào)查報告顯示當(dāng)前平臺融資規(guī)模達到13萬億元，2013年預(yù)計到期債務(wù)總額約3萬億元，已占地方財政收入的50%以上。從前5個月地方財政收支來看，扣除中央轉(zhuǎn)移支付，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風(fēng)險，加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度。

 

記者：地方既“天價賣地”又“低價出讓”怎么看？

 

孫英輝：現(xiàn)行財稅體制下，中央和地方“財權(quán)”和“事權(quán)”不盡匹配，地方缺乏建設(shè)性財政資金，要實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，一方面依靠經(jīng)營性用地出讓取得的資金輸血；另一方面以低地價出讓、短期稅收返還等形式供應(yīng)工業(yè)用地，吸引外來投資，增加就業(yè)和稅收。對此一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發(fā)展的貢獻，另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財稅管理體制，同時建立強化風(fēng)險防范機制，減少違法違規(guī)抵押。