如果在夜晚從高空俯視珠三角入?？?在璀璨光亮的深圳市東南邊,大亞灣一片燈火闌珊。近十年來,在這片三面環(huán)山的避風(fēng)良港里,不斷快速生長的,只有鋼筋水泥筑成的住宅和樓盤。

 

據(jù)媒體報(bào)道的鬼城已有12座,大多分布在內(nèi)蒙、東北等地廣人稀、資源消耗型發(fā)展地區(qū)。而就在1200萬深圳人身邊,大亞灣卻人少得令人寒顫:冷冷清清的街道,叢生雜亂的野草,整齊陰冷的住宅,在這重重 “黑影”背后,高塔吊臂仍在晝夜施工,一輛輛泥頭車呼嘯著奔向新開辟的工地。

 

文/記者潘播、肖陸軍 實(shí)習(xí)生杜青陽　圖/記者軒慧

 

寂靜嶺?大亞灣!

 

如果你玩過著名恐怖游戲《寂靜嶺》,一定會對其中渲染的神秘詭異的氛圍印象深刻。在惠州大亞灣新區(qū)某些地方,耳聞目睹之處仿佛現(xiàn)實(shí)版“寂靜嶺”。在成片整齊劃一的高聳住宅之間,彌漫著的空曠、荒蕪、安靜令人不安,隨著夜幕降臨,這種感受越發(fā)強(qiáng)烈。

 

傍晚,沿著惠深沿海高速去往大亞灣,都市喧嘩逐漸隱去。在其沿線小桂灣、大亞灣第一中學(xué)附近,七八棟高層住宅依山而立,大量別墅密集分布,并無人居住,巨大的樓影子扎在地里。天色暗下來,上百戶的高層只有三四盞燈點(diǎn)亮,遠(yuǎn)不如旁邊的石化工廠燈火通明。

 

進(jìn)入大亞灣石化大道,道路像新建成一樣,被昏黃的街燈照亮,半天難見行人和車輛。車窗外漆黑的樓群快速后退,有人住的小區(qū)三三兩兩。在石化大道中段,這個叫峰景苑的小區(qū)略有“人氣”。小廣場上,四位中年婦女合著《愛情買賣》跳健美操,三個小朋友在公用健身器材處打鬧,一位老者推著嬰兒車?yán)锏膶氊愞D(zhuǎn)過拐角,就沒再出現(xiàn)。

 

這個小區(qū)里綠化完備、地面干凈、六七輛車停在各自主人的單元門口,垃圾桶里甚至沒什么垃圾。目力所及,六七棟高層住宅亮燈不超過20戶,門口有三家小門面還在營業(yè)?；蛟S是少有人到訪的緣故,這里的居民對于陌生人較為警惕,不說一句話但在黑暗里盯著你。

 

門口一家小賣店老板說,現(xiàn)在小區(qū)里的居住率不超過三成,周末時人才多些,“沒人住也沒人買,空房有的是,租個兩室一廳也就四五百元。”

 

在大亞灣中心區(qū),高層住宅更為密集,建好的、待售的、正在建的舉目皆是,除了樓還是樓,大部分空無一人。有人住的高層上亮燈的只有個位數(shù)。

 

“野蠻生長”的樓盤

 

大亞灣如此大量的住宅何時開始興建,很多人已沒有準(zhǔn)確的記憶。很多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,2010年是一個重要節(jié)點(diǎn)。2010年3月惠深圳沿海高速通車,將大亞灣至深圳車程縮短為一小時內(nèi),從而迅猛助推了沿線片區(qū)造房熱潮。

 

公開數(shù)據(jù)顯示,2010年一季度,大亞灣區(qū)新建住宅樓面積增長27.1%,竣工面積增長255%,商品房累計(jì)交易3406宗,交易面積28.7萬平方米,增長137.8%,新房成交量增幅居惠州市首位,占全市新房成交量的四分之一,而房屋價格增長了23.2%。

 

該股熱潮持續(xù)到2012年絲毫沒有減弱的跡象。大亞灣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2012年1月至8月,房屋建筑面積累計(jì)達(dá)到562.2萬平方米,累計(jì)比上年同期增加48.7%,現(xiàn)售房屋交易宗數(shù)591,累計(jì)比上年同期下降15.1%,預(yù)售房屋合同備案宗數(shù)達(dá)到8114,累計(jì)比去年同期增加5.7%,預(yù)售房屋合同交易面積達(dá)到77.4萬平方米,比上年同期增加21.4%,2012年全年大亞灣片區(qū)開工項(xiàng)目108個,供應(yīng)面積超過330萬平方米,相當(dāng)于近30個深圳市民廣場面積之和。

 

2013年大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)發(fā)放房屋預(yù)售許可證達(dá)56個,預(yù)售面積達(dá)160萬平方米。

 

“冬眠”的房價

 

外地投資客被套牢、樓盤配套稀缺難引剛需,本地人口無力接盤,共同促使大亞灣樓市進(jìn)入冬眠狀態(tài)。

 

2010年惠深沿海高速通車,客觀上拉進(jìn)了兩地車程,被深圳井噴式房價“逼走”的投資客和購房者,帶著大筆資金和樂觀的未來預(yù)期,來到大亞灣。

 

近五年,大亞灣的房價一直徘徊不前。據(jù)深圳投資客郭先生現(xiàn)身說法,2010年他在大亞灣中心區(qū)以每平方米5000元的價格購置一套三房,“現(xiàn)在差不多還是這個價,最多漲了幾百元。”在同樣的時段里,深圳原特區(qū)內(nèi)房價幾乎翻倍。

 

資料顯示,2010年惠州商品房成交均價每平方米4364元,僅為深圳的四分之一;而據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),2013年大亞灣片區(qū)成交均價為每平方米4492元,當(dāng)?shù)刂薪榭谥?甚至能聽到最低價每平方米低于3000元的樓盤。

 

深圳綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)中心主任宋丁認(rèn)為,周邊投資客購房并不居住,大量樓盤開發(fā)生活配套滯后,兩者共同導(dǎo)致極高空置率。

 

與海量樓盤供應(yīng)相對的是稀少的本地人口,數(shù)據(jù)顯示,整個大亞灣規(guī)劃區(qū)有約12.2萬人,常住人口7.2萬,流動人口5萬。以石化新城為發(fā)展定位的大亞灣,大量遷徙而來的產(chǎn)業(yè)人口,曾是政府和開發(fā)商已于厚望的樓市“發(fā)動機(jī)”,但情況并未照預(yù)想中發(fā)展,“能就業(yè)能生活,有不錯發(fā)展前景,人才會來,有人住,才能實(shí)現(xiàn)自我造血。”宋丁說。

 

未來“造城”計(jì)劃

 

在宋丁看來,大亞灣疑似“鬼城”的病灶,早在20年前就已埋下。自1991年國務(wù)院批準(zhǔn)成立惠州大亞灣(國家級)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開始,先后經(jīng)歷了“造地”、“造廠”、“造房”三輪運(yùn)動。財(cái)政薄弱的當(dāng)?shù)卣疄榱税l(fā)展,大量批復(fù)土地。

 

大量石化類企業(yè)和住宅樓盤落成之后,相關(guān)公共和生活配套沒有跟上,“眼下最重要的是‘造城’,就是基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和生活配套。”宋丁說。

 

為破解現(xiàn)狀,政府已開始著手長期規(guī)劃,一份綱領(lǐng)性文件《惠州市大亞灣地區(qū)分區(qū)規(guī)劃 (2007-2020)》(以下簡稱《規(guī)劃》)顯示,規(guī)劃期內(nèi),廈深鐵路、惠大鐵路二期、惠深沿海高速、深圳外環(huán)高速、珠三角城際軌道惠州段將逐一落成以加快“惠深一體化”進(jìn)程;強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套,將建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街,以及以商務(wù)辦公、高檔酒店和休閑娛樂設(shè)施、成為面向世界的高檔濱海商業(yè)中心;同時在中心區(qū)、霞涌之間建立兩條上千米隔離帶,規(guī)劃4座污水處理廠和一個垃圾填埋場。

 

按照規(guī)劃,到2020年,大亞灣區(qū)建設(shè)面積將增長約7倍,人口將增長約6倍,常住人口控制規(guī)模為80萬人。2020年城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂茷?56平方公里其中,規(guī)劃居住用地面積2392.76公頃,占總建設(shè)用地面積的15.41%。

 

中原地產(chǎn)華南總裁李耀智認(rèn)為,到大亞灣置業(yè)人群分兩類。一類是占有沙灘、灣區(qū)等稀缺優(yōu)質(zhì)資源,看重未來的升值潛力;另一類是普通白領(lǐng)和工薪階層,以改善居住條件為主。去往深圳東、大亞灣等地置業(yè)的大趨勢不會變,關(guān)鍵在于政府的長期規(guī)劃是否有助于樓市健康發(fā)展,“短期解決醫(yī)療、教育、服務(wù)等生活配套,長期解決商業(yè)和就業(yè)問題,把旅游區(qū)變?yōu)榫幼^(qū),人才會落地生根。”