我們在購買這些酒店式公寓或者與它類似的寫字樓時，要注意以下幾方面：

 

一、大堂

 

關鍵詞：氣派明亮

 

大堂是寫字樓的交通樞紐中心，是人們進入辦公區(qū)的必經之地，也是寫字樓或者精裝修公寓使用率最高的地方。大堂是展示樓盤硬件裝修和軟件服務的一個縮影，可以說是臉面。

 

現狀：南京市大多寫字樓大堂裝修都還算可以，精裝修公寓由于目前交付的項目不多，情況也不盡相同。

 

二、電梯

 

關鍵詞：快捷高速

 

電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫字樓或精裝修公寓的運營。電梯的多寡一直市衡量寫字樓檔次的最直觀標準。目前新興的高層項目除了對電梯數量的要求以外，還要求速度更快，有的項目采用自動樓梯等候系統(tǒng)，等候時間不會超過16秒。

 

現狀：目前南京很多寫字樓的入住率下降和電梯太少等候時間太長不無關系，例如南京珠江路的新世界中心，要想下樓必須先跟著上樓再下樓，使得該樓的入住率一直不是很理想，還有下降趨勢。但是很多高端公寓也同樣面臨這個問題，是要電梯多還是得房率高，這個一直是“魚和熊掌”的問題。

 

所以對于一味宣傳自己得房率的精裝修效型項目，這些開發(fā)商所宣傳的項目得房率是否真得能作到？正如某些開發(fā)商所說甚至82%之上就要打個問號，要自已加以分析了。有的開發(fā)商為了提高單價，將每戶面積做小，無形中也是降低了得房率和舒適度。由于不象寫字樓項目有集中的上下班時間，南京的目前交付的精裝修公寓，例如廣州路君臨國際項目的電梯情況基本能滿足需要，等候時間也在可接受范圍內。但是如果一個項目同時存在有精裝修酒店公寓和寫字樓，例如山西路軍人俱樂部內的中環(huán)國際廣場，該項目9-22層為純粹MOHO式寫字樓和23-50層為豪華酒店式公寓，對于電梯的需求就要大大增加，該項目目前采取了寫字樓和公寓各獨立使用6部電梯，將人群分流互不干擾。

 

三、空氣質量

 

關鍵詞：清新健康

 

SARS、軍團菌、“病態(tài)樓宇綜合癥”之后，寫字樓和高端公寓類項目開始重視空氣質量，良好的送風系統(tǒng)開始成為不少企業(yè)得選擇寫字樓和精裝修公寓的硬指標。目前，國內甲級寫字樓的送風標準潔凈30立方米/分鐘，而國外高檔寫字樓的送風量更達到50立方米/分鐘。當前新的寫字樓，采取了一些新的做法例如密集的新風取風口與排水系統(tǒng)，例如北京華貿；呼吸式雙層玻璃幕墻、組合殺菌、溫濕分控等。

 

現狀：南京目前一些老寫字樓項目通風條件均不太理想，而新交付的例如置地廣懲在建中的鼓樓綠地廣場都將其新風系統(tǒng)作為其主要宣傳賣點之一。綠地廣場采用VAV變風量全空氣空調系統(tǒng)保持室內恒溫恒濕，根據空調房間內實際的負荷變化來調節(jié)送風量。

 

四、采光與凈層高

 

關鍵詞：開闊充足

 

采光、凈層高，空氣質量是室內舒適度的重要指標。幾乎所有的新項目的凈層高都能在2.7米以上，有項目甚至宣傳5.6米挑高。目前來看由于高層建筑遮擋情況較少，采光與凈層高比較理想。但是對于挑高項目，有的項目挑高高度實際含樓板厚度，交付以后隔開發(fā)現空間上比較壓抑，另外挑高項目上層沒有窗戶，依賴下層的通風，通風和采光效果并不理想。

 

五、停車位

 

關鍵詞：充足

 

據了解，一般置業(yè)者在詢問項目時，如果能有車位的獲贈，對于購買該樓的可能性會大大加大。而且車位現在已經成為南京寫字樓和精裝修公寓升值的關鍵。由于新街口如金鷹等老寫字樓的周邊車位短缺，已經出現排隊等著租車位的情況。對于日益龐大的私家車族來說，車位更是他們買樓的一個重要方面。

 

六、生態(tài)環(huán)境

 

關鍵詞：綠色環(huán)保

 

一方面，開發(fā)商只有少數項目愿意犧牲樓層來換取較抵的容積率。另一方面，重豪華奢侈，輕實用環(huán)保的思想作風還是較多留存于市場中。對于節(jié)能環(huán)保，南京的鋒尚國際早在02年做北京鋒尚項目就已經提出這個口號，在06年在南京鋒尚項目上更是提出“零能耗”“人性化住宅”的思想，即在實現“低能耗”的基礎上，補充太陽能、風能和淺層地能等可再生能源，達到節(jié)約或者不用傳統(tǒng)能源的目的。

 

現狀：綠色生態(tài)環(huán)境方面，南京綠地廣場由于占據了鼓樓公園生態(tài)資源，在南京寫字樓項目中成為不可多得的綠色生態(tài)寫字樓項目。

 

七、物業(yè)服務

 

關鍵詞：細致入微

 

物業(yè)服務能不能達到國際標準，是部分人選址甲級寫字樓的主要原因之一。也是中國頂級寫字樓與國際頂級寫字樓的差距所在，為訪客提供糕點茶水、服務人員全程英語引導解說等人性化服務還很少見。

 

現狀：盡管南京目前大部分寫字樓和精裝修公寓的物業(yè)服務還處于基礎階段，但是可以看到很多在售項目已經意識到現在物業(yè)管理的差距問題，并且在不斷改進，有的直接引進酒店式管理模式，而非采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理?？梢哉f，物業(yè)管理的水平好壞也是直接影響項目升值的重要因素之一。

 

八、綜合配套

 

關鍵詞：健全

 

兩大需求：生活需求以及辦公需求，方便會客和業(yè)務往來，方便員工工作日期間的生活。寫字樓在前期選址時候，一般都回選定城市的中心商務區(qū)，而精裝修效型公寓也多半在商業(yè)繁華地帶開花。

 

現狀：例如山西路的中環(huán)國際廣場，丹鳳街的木馬公寓，新街口的城開國際等。而地處仙林地區(qū)和河西地區(qū)的效型相對配套不如城中的齊全，但是售價也要低很多，甚至在江北萬江共和新城也打出了“內閣11.5萬起”的口號。