經(jīng)常有網(wǎng)友咨詢，如何查詢開發(fā)商待售的商品房是否已經(jīng)抵押?很多網(wǎng)友已經(jīng)注意到這個問題了，但是也有一些網(wǎng)友是付款后才發(fā)現(xiàn)樓盤已被抵押，發(fā)現(xiàn)可能存在一定的風險?這該如何解決呢?能否提前規(guī)避?小編就為大家講解下。
網(wǎng)友陳女士反映：和開發(fā)商簽了一份認購書，首付已經(jīng)支付了，沒有簽訂合同;認購書上約定的是7月18日之前和開發(fā)商簽訂正式的購房合同，進行備案等手續(xù)，如果買家不按時履行，那么就會沒收定金等;但是認購書的下方又蓋了一個章子，另外寫明因房產有抵押貸款，所以需注銷抵押貸款后才簽訂正式合同，約定在50個工作日內辦理完相應的抵押登記涂銷，并約定需在解除內，買家需前往簽訂合同，辦理手續(xù);同時售樓員表明，該樓盤其他的購買者，也是這樣操作的。
很多開發(fā)商在出售房源時都不會提前和買家說明，樓盤是否有貸款;等后期簽訂合同時才發(fā)現(xiàn)，這時問題已經(jīng)產生。
抵押房難以貸款 不能簽訂正式合同
一般情況下，商品房建設當中，可能就被抵押，形成在建工程抵押，其是指抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
現(xiàn)在很多開發(fā)商因為有資金壓力，所以把銷售后的房子仍然作為在建工程抵押給銀行貸款，甚至把房子直接作為抵押物來貸款當開發(fā)資金，而業(yè)戶雖然已經(jīng)交納了房款，但因開發(fā)商和銀行之間的債務關系沒有處理清，再次辦理貸款業(yè)務肯定是不行的，也是違反銀行和銀監(jiān)會制度的，同時，抵押房不能簽訂購房合同，也不能辦理產權登記。
抵押房不是不能買 需符合程序
但是也不是說這樣的房產就不能購買，只是需要開發(fā)商按照正常的程序進行。
根據(jù)有關法律規(guī)定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經(jīng)抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。 ＼
所以一般必須滿足兩個條件：一是通知抵押權人并經(jīng)其同意。二是如實告知買受人。
開發(fā)商不提前告知屬違規(guī) 可獲賠償
一些開發(fā)商為了銷售順利，隱瞞已抵押的事實，將房子賣出。由于未告知抵押事實，是一種欺詐行為，這種買賣合同無效。根據(jù)《司法解釋》，買受人可以請求返還已付購房款及利息，并賠償損失，要求開發(fā)商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。
約定解押時間需警惕 轉嫁風險
如果您已經(jīng)買到了抵押房，那么對于開發(fā)商和消費者簽訂補充協(xié)議在一定時間內為購房者解押的行為，購房者一定要謹慎對待。為了切實保護自身的合法權益，不要輕易與開發(fā)商達成簽訂帶有一下補充內容的商品房買賣合同。即：將房屋賣給購房者以后，再拿購房者的錢去解押，這樣就把風險全部轉移到了消費者的頭上。目的在于保護抵押人實現(xiàn)其被擔保的債權，抵押房在沒有解押之前最終處置權在銀行手里，而不是在開發(fā)商身上，這意味著，凡是同意購買已抵押房產的購房人，屆時容易無法保護自己的利益。
但是多數(shù)購房者是以買房為目的，不想引起不一樣的糾紛，那么就需要提前查詢房屋的抵押情況。購房人要想知道所購房產的抵押情況，如何查詢呢?
1.向登記機關查詢。一般，辦理房地產抵押登記的部門是市、區(qū)兩級國土資源和房屋管理局的權屬登記部門。因此，購房人可以去這些部門查詢。應該說這種途徑的查詢結果是最權威的。但由于種種原因，一般購房人很難直接在登記部門得到接待。
2.檢查開發(fā)商的證件。即查看國有土地使用權證和房屋所有權證，看在證件的備注欄中有無作他項權利記載。如果備注欄中沒有注明他項權利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。檢查開發(fā)商的證件應當注意三個問題：(1)應當堅持看原件。很多開發(fā)商往往以各種理由不讓購房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了;(2)注意審查證件的真?zhèn)巍?3)看清抵押的記載情況。
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