據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，新政已經(jīng)滿月，根據(jù)以往的成交走勢(shì)以及二手房市場(chǎng)的持續(xù)影響，紅五月新房市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，但漲幅不會(huì)過(guò)大。二手房市場(chǎng)5月份的交易量將會(huì)持續(xù)小幅下滑。盡管交易量急劇萎縮，但賣家的整體心態(tài)較為平穩(wěn)。因此，5月份二手房的成交均價(jià)并不會(huì)有太大的波動(dòng)。

二手房:多看少動(dòng)，或有“撿漏”的機(jī)會(huì)

近期的二手房交易已經(jīng)不再像前兩個(gè)月那么“好談”了，因?yàn)橘I賣雙方的價(jià)格分歧正在擴(kuò)大，賣家不肯松，買家不愿“屈服”。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，上月二手房成交數(shù)量環(huán)比下滑超過(guò)7成。在業(yè)界普遍認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間二手樓市將呈現(xiàn)“量調(diào)價(jià)穩(wěn)”之際，不少賣家和購(gòu)房者卻能明顯感到，“最近的市場(chǎng)吃不準(zhǔn)”。

“神奇”的換房經(jīng)歷

最近，汪先生成為辦公室的“紅人”，一到午休時(shí)間，就有同事過(guò)來(lái)打聽他神奇的換房經(jīng)歷。原來(lái)，此前“新國(guó)五條”出爐后，二手房市場(chǎng)仿佛打了雞血，交投一下子被激活了，汪先生所在的錦江樂(lè)園板塊也不例外。“整個(gè)3月份，穿著西裝的中介成了小區(qū)里最忙碌的人，晚上七八點(diǎn)都有人來(lái)看房。”汪先生試探性的跟幾個(gè)中介進(jìn)行了交流，得知目前小區(qū)在售房源的價(jià)格比去年底高了約兩成，于是他也有了置換的念頭。在選定好目標(biāo)購(gòu)房區(qū)域后，趁著周末，他和家人在中介門店開始了“地毯式”的看房之旅。

很快，一套位于定西路的110平方米、報(bào)價(jià)240萬(wàn)元的房源引起了他的注意。掛牌中介表示，這套房自今年春節(jié)掛出后一直未成交。房子是高層電梯房，樓層稍差且朝北向，但價(jià)格比區(qū)域均價(jià)低出許多。經(jīng)過(guò)一番比選，汪先生最終決定出手置換，他原有的住房很快售出，每平方米單價(jià)較購(gòu)入的房源要高。汪先生坦言，雖然也有人勸他說(shuō)購(gòu)入的房子有一些硬傷，以后再想脫手可能會(huì)比較折騰，但在他看來(lái)，在與原住房小區(qū)環(huán)境、房齡相差不多的情況下，“定西路的單價(jià)低于錦江樂(lè)園”——這是最打動(dòng)他的因素。

同樣有著置換想法的錢女士，卻遇到了“幸福的煩惱”。本月，她準(zhǔn)備將自己位于莘莊板塊的一套小戶型次新房房源售出，再置換到市中心區(qū)域居住。“當(dāng)時(shí)我的想法是以最低130萬(wàn)元的到手價(jià)售出，中介卻表示可以掛135萬(wàn)元到手。”錢女士覺得已經(jīng)到了自己的心理價(jià)位，便委托中介掛牌。但讓錢女士意想不到的是，當(dāng)天晚上，中介就帶著看房客上門看房，離開后不久便致電錢女士表示對(duì)方準(zhǔn)備“下定”。

錢女士顯然被這樣“閃電式”的交易過(guò)程嚇了一跳，她趕緊以購(gòu)房者的身份，向其他中介咨詢購(gòu)買該區(qū)域同類房源的價(jià)格。“其他中介報(bào)給我的價(jià)格普遍在160萬(wàn)元的賣家到手價(jià)，我一下子沒(méi)了方向。”經(jīng)過(guò)再三考慮，錢女士決定先行撤牌觀望。“最近的市場(chǎng)價(jià)格有點(diǎn)看不懂，雖然這套小戶型房源就算按掛牌價(jià)賣出也不會(huì)有太多損失，但我很擔(dān)心中意的房源價(jià)格漲幅更高，到時(shí)候連找地方住都會(huì)有問(wèn)題。”

買賣雙方預(yù)期價(jià)格相差5％

還有的賣家則處于“高不成低不就”的尷尬中，眼見前期二手房成交火爆，羅先生準(zhǔn)備將自己正在出租的一套臨近虹橋區(qū)域的地鐵房售出，購(gòu)買一套別墅。經(jīng)過(guò)與中介溝通，由于小區(qū)為2000年以后的商品房，房型較好，且小區(qū)內(nèi)多為自住需求，很少有房源掛出。“唯一可參考的是去年底售出的一套較低樓層的房源價(jià)格，于是我決定在那套房子成交價(jià)的基礎(chǔ)上加價(jià)20％。”然而，雖然看房客一波接一波，但真正愿意坐下來(lái)談價(jià)格的卻是鳳毛麟角。“現(xiàn)在郁悶的是，就連附近新村房的價(jià)格也都水漲船高了，讓這套房子大幅降價(jià)出售我肯定心有不甘，但又擔(dān)心今后樓市調(diào)控力度若再度加強(qiáng)，自己的損失可能會(huì)更大。”羅先生表示。

買賣雙方對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期存在差異，是導(dǎo)致目前二手成交躊躇不前的主要原因。上海中原新梅共和城分行經(jīng)理江超認(rèn)為，最近賣家出售房源的迫切感減弱，而3月的火爆市場(chǎng)，更使得賣家看好后市，不會(huì)輕易降低價(jià)格。買家方面，仍然期待政策細(xì)則能打壓房?jī)r(jià)，因而看低后市房?jī)r(jià)，買賣雙方的價(jià)格差大約在5％左右。比如一套“和?；▓@”94平方米的兩房，目前的掛牌價(jià)在275萬(wàn)元左右，而買家的心理價(jià)格為260萬(wàn)元，相差15萬(wàn)元，因而遲遲沒(méi)有成交。而上海中原通州分行經(jīng)理孟敏也表示，區(qū)域內(nèi)主力房源是總價(jià)在550萬(wàn)元－650萬(wàn)元左右的三房，買賣雙方心理價(jià)差達(dá)5％，實(shí)際每套房源的差價(jià)達(dá)到30萬(wàn)元左右，賣家對(duì)價(jià)格緊咬不放，毫不松動(dòng)，買家心態(tài)則往往會(huì)繼續(xù)等待政策落實(shí)調(diào)控房?jī)r(jià)，這是目前二手房成交乏力的主要原因。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐泗涇店分行經(jīng)理表示，4月泗涇板塊的成交量環(huán)比減少約8成，同比上升約3成，掛牌量環(huán)比減少2成，與去年同期持平。4月份減少的掛牌房源主要是業(yè)主主動(dòng)撤牌所致。其原因是4月市場(chǎng)報(bào)價(jià)和業(yè)主心理預(yù)期不一，部分業(yè)主有賣轉(zhuǎn)租傾向。另外，二手房客戶方面，受首付含稅的成本增加影響，部分轉(zhuǎn)而求購(gòu)一手房，分流的需求也致使部分板塊新房項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格上的提升。

5月新房和二手免稅房是熱點(diǎn)

對(duì)于剛需買家來(lái)說(shuō)，是挑選新盤還是淘二手房，主要還是要從自身情況出發(fā)。因?yàn)?，目前市?chǎng)上的新房和二手房往往在區(qū)域位置、周邊配套、項(xiàng)目本身的產(chǎn)品類型、房源的價(jià)格等方面均有差異和優(yōu)劣性。因此，并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去衡量是挑選新盤好還是挑選二手房好。由于新政時(shí)效的繼續(xù)影響，5月份的樓市情況依舊會(huì)以新房和“免稅房”作為置業(yè)熱點(diǎn)。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)上海市二手房成交數(shù)據(jù)顯示，截至2013年4月30日，共成交20015套，環(huán)比下滑71.6％。其中住宅(公寓、別墅、洋房新里)產(chǎn)品共成交19325套，環(huán)比下滑72.3％。漢宇地產(chǎn)分析師朱春峰指出，4月二手房交易量出現(xiàn)大幅回落的原因主要在于上月受到“新國(guó)五條”細(xì)則所引發(fā)的交易透支等因素，未來(lái)幾個(gè)月二手房交易量將步入相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整期。也有業(yè)內(nèi)人士指出，在未來(lái)政策面相對(duì)平靜的前提下，購(gòu)房者不妨定下心來(lái)理性選房，從自己的實(shí)際需求出發(fā)，多看少動(dòng)，或?qū)⒂?ldquo;撿漏”的機(jī)會(huì)。

因此，當(dāng)置業(yè)新房時(shí)可多考慮一些居住氛圍相對(duì)成熟、周邊配套已經(jīng)基本完善的社區(qū)。而在選擇二手房時(shí)需要注意該套房源是否符合“免稅房”的條件以及所選“免稅房”的跳價(jià)幅度是否離譜。

【相關(guān)閱讀】

京版國(guó)五條滿月二手房鬧房荒：免稅房水漲船高

北京“免稅房”價(jià)格堅(jiān)挺 專家稱多數(shù)房源為噱頭

免稅房成北京樓市成交主流 價(jià)格漲幅等同稅金

■貼士:

一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”主因在于

1、地理位置，雖然新盤和二手房樓盤均處于同一個(gè)板塊中，但從地理位置上看，二手房樓盤更集中在商業(yè)的中心附近，所占的位置相對(duì)較好。

2、新房供應(yīng)量有限，例如目前周康的交易主戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)。3、新項(xiàng)目的品質(zhì)、產(chǎn)品類型等指標(biāo)未必優(yōu)于部分二手房樓盤。