今年一季度，據(jù)克爾瑞研究中心監(jiān)測(cè)的103家房企融資總量達(dá)到1097億元，同比增幅達(dá)到96%；其中，海外融資總額占比為67%。在內(nèi)地渠道持續(xù)收緊的大背景下，海外資本市場(chǎng)依然將是各大房企爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。

 

萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]于2012年宣布以10.79億港元收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)73.91%股權(quán)；隨后金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]斥資16.54億港元收購(gòu)香港上市公司星獅地產(chǎn)56.05%股份。4月24日，招商地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董秘劉寧解釋，招商地產(chǎn)4月23日宣布的正在籌劃的重大事項(xiàng)，即是將向香港上市的東力實(shí)業(yè)控股有限公司注入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

4月10日，據(jù)香港聯(lián)交所股權(quán)資料顯示，恒力商業(yè)地產(chǎn)(00169.HK)3月20日將所持65%股權(quán)售予萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)持有恒力約24.82億股，成為最大單一股東。

 

4月19日，盛高置地因待發(fā)布重大信息停牌。一位與盛高置地有密切業(yè)務(wù)關(guān)系的房企負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者證實(shí)，綠地借殼盛高置地一事屬實(shí)。

 

低價(jià)買殼

 

內(nèi)地房企要想快速發(fā)展，在A股暫時(shí)關(guān)閉的背景下，港股融資平臺(tái)是優(yōu)先選擇。

 

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在2013年初媒體見(jiàn)面會(huì)上透露，綠地資產(chǎn)已達(dá)2000億，其中海外資產(chǎn)及酒店資產(chǎn)涉200億之多。綠地正加速推進(jìn)其酒店及海外業(yè)務(wù)的香港上市進(jìn)程，力爭(zhēng)上半年、確保年內(nèi)完成。

 

香港財(cái)經(jīng)媒體《信報(bào)》報(bào)道，綠地入主盛高目前有兩個(gè)方案，分別是前者直接收購(gòu)后者約60%股權(quán)成為控股股東；其二是參考綠城(03900)引入九倉(cāng)(00004)作為戰(zhàn)略投資者的方法，盛高將向綠地發(fā)行60%新股，相當(dāng)于6.3億股股份，后者占擴(kuò)大后股本38%。

 

根據(jù)萬(wàn)科、招商、金地、萬(wàn)達(dá)幾家收購(gòu)案例來(lái)看，這幾家大型房企均以3-4成的折價(jià)實(shí)現(xiàn)收購(gòu)。例如恒力商業(yè)主席兼控股股東陳長(zhǎng)偉，向王健林旗下大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)出售股份及可換股債券，相當(dāng)于公司合共65%權(quán)益，股份出售代價(jià)為4.655億元或每股0.25元，較停牌前報(bào)價(jià)0.345元折讓27.54%，而可換股債券出售代價(jià)為2.09億元，收購(gòu)方將按每股0.334元，作價(jià)較停牌前報(bào)價(jià)折讓約3.2%，涉及資金2.39億元。

 

通過(guò)收購(gòu)，這幾家房企均獲得了殼公司旗下的項(xiàng)目資源。例如金地集團(tuán)以超過(guò)16億元，低成本獲得星獅地產(chǎn)在京、滬、深等地的一批土地資產(chǎn)，包括上海松江的住宅用地，計(jì)容積率面積約74.5萬(wàn)平米，星獅地產(chǎn)所占權(quán)益為54.85%；深圳高新科技園已建成的辦公收租物業(yè)共計(jì)約14.3萬(wàn)平米，年租金約1.2億元，星獅地產(chǎn)所占權(quán)益為100%；北京搜狐大廈面積約1.5萬(wàn)平米，年租金約3000萬(wàn)元，星獅地產(chǎn)所占權(quán)益為60%。

 

綠地鎖定的殼公司——盛高置地主營(yíng)業(yè)務(wù)包括開(kāi)發(fā)住宅和酒店業(yè)務(wù)，截至去年底，盛高置地總資產(chǎn)約230億元，總負(fù)債約187億元，2012年年報(bào)顯示虧損9.38億港元，但未入賬銷售額有61億元。

 

融資規(guī)模有限

 

如果說(shuō)，赴港上市的目的是建立海外融資平臺(tái)和長(zhǎng)效融資機(jī)制，是長(zhǎng)期行為，建立海外融資平臺(tái)才是真正的目的，那么殼公司本身以及兩地監(jiān)管制度的差異也對(duì)企業(yè)資產(chǎn)整合和融資規(guī)模有所限制。

 

克爾瑞研究中心研究員朱一鳴認(rèn)為，綠地要真正實(shí)現(xiàn)借殼上市，仍需經(jīng)歷很多關(guān)口。內(nèi)地企業(yè)赴香港買殼上市，需經(jīng)過(guò)商務(wù)部、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等部門(mén)的審核，若涉及到國(guó)有控股的上市企業(yè)進(jìn)行收并購(gòu)行為，則另需要相關(guān)國(guó)資委的批準(zhǔn)。因此，相對(duì)民企的萬(wàn)達(dá)，綠地借殼的審批時(shí)間將更長(zhǎng)。

 

根據(jù)香港法律規(guī)定，綠地未來(lái)兩年注入的資產(chǎn)規(guī)模將受到限制，否則將構(gòu)成重大交易，將按照IPO的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)審批。也就是說(shuō)，兩年內(nèi)只能選擇進(jìn)行少量的資產(chǎn)注入以及拿地和投資，短期通過(guò)股權(quán)融資的可能性不大。

 

“盡管這幾家大型房企的殼公司規(guī)模不大，但海外市場(chǎng)金融產(chǎn)品更匹配商業(yè)物業(yè)融資。”朱一鳴認(rèn)為，大型房企商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重日益增大，而內(nèi)地缺乏匹配商業(yè)地產(chǎn)的融資途徑，龍頭房企更傾向于分拆商業(yè)地產(chǎn)部分赴海外上市，以實(shí)現(xiàn)利益最大化。一方面，對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，處于調(diào)控中的內(nèi)地房企，很難受到香港投資者的青睞，有資金實(shí)力的龍頭企業(yè)更愿意另辟蹊徑，通過(guò)在香港市場(chǎng)買殼的方式，實(shí)現(xiàn)曲線上市，這樣的成本比IPO更低。另一方面，IPO上市流程更為復(fù)雜，時(shí)間跨度更廣。