隨著新“國五條”陸續(xù)落地，市場也正式進入后調(diào)控時代。二手房交易稅、二套房首付比例、限購政策……無論是新房還是二手房，針對住宅需求的調(diào)控力度繼續(xù)加碼，原本集中于此的投資空間也被一一壓縮。一輪又一輪調(diào)控證明，商業(yè)地產(chǎn)才是房產(chǎn)投資的避風(fēng)港，也是城市化的最大受益者。尤其對發(fā)展并不充分的濟南而言，在廣大的南部城區(qū)，高檔商業(yè)地產(chǎn)還是稀缺資源，投資價值再次顯現(xiàn)。

限購令繼續(xù)加碼住宅投資空間繼續(xù)收窄

作為“國五條”細則落地的延伸，4月7日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》，提出借款申請人購買第二套住房申請貸款，其貸款首付款比例由之前的60%上浮至不低于70%，率先對公積金貸款首付比例進行調(diào)整。

其他城市是否也會效仿北京提高二套房首付比例，市場謠言四起。

與此同時，從3月底開始，各地正在陸續(xù)按照“新國五條”要求出臺相關(guān)調(diào)控政策。

“20%交易稅從嚴(yán)征收足以令炒房者望而卻步。”在此之前，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗接受采訪時曾表示，20%交易稅表面上看是增加了二手房的交易負擔(dān)，其實上打擊的是新房投資者，大幅壓縮了投資新房的收益空間。

這就是稅費在房地產(chǎn)調(diào)控中的厲害之處。

而在20%交易稅之外，房產(chǎn)稅擴容也一直在籌劃之中，將對物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅。作為有限的新政策手段之一，房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀楹笙拶彆r代樓市調(diào)控新方向。

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業(yè)內(nèi)人士認為，一系列調(diào)控組合拳帶來的結(jié)果必然是：住宅市場投資空間進一步減小。

不投住宅投商業(yè)“國五條”的擠出效應(yīng)

剛剛過去的3月份，在調(diào)控影響下，濟南新建商品房突破萬套，以11782套的不菲成績收尾。第一季度，全市新建商品房網(wǎng)簽23227套，環(huán)比2012年全面回暖的最后一季度下降4.42%，而與去年同期的10795套相比，則是增加了12432套，漲幅更是達到了115.16%。

從表面看，當(dāng)前的住宅市場似乎一片火熱，甚至有人喊出了“金三銀四”之說。但從購房者結(jié)構(gòu)看，如此高成交，大部分都是剛性需求，改善性需求和投資性需求基本被排除在外。“‘國五條’細則出臺之后，住宅方面可能會受到一定的抑制，但對商業(yè)地產(chǎn)的影響相對較小。”外地投資客王先生告訴記者，他剛剛把住宅市場撤出來的資金投到商業(yè)地產(chǎn)上。“針對住宅調(diào)控的政策一道接著一道，投資住宅還不如選擇優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。酒店式公寓可租可售，而且租金回報穩(wěn)定。接下去的一兩年時間，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)會顯現(xiàn)出更強的保值和增值能力。”

據(jù)分析，限制投資性購房的政策影響使得住宅的投資成本上升，回報空間也急劇減小。在這樣的環(huán)境驅(qū)使下，越來越多原來在住宅房產(chǎn)市場中獲益的投資者開始轉(zhuǎn)入商業(yè)型房產(chǎn)市場、商鋪、寫字樓正在成為香餑餑。