惜售提價 開發(fā)商、房主反悔賣房 積極溝通 購房者應(yīng)盡力主張權(quán)益———
眼下，開發(fā)商或房主因房價回暖而反悔賣房的情況屢見不鮮，對于那些已支付首付款或全款的置業(yè)者來說，這無異于是“當頭一棒”。買過房的人都知道，從看房、選房到交款等房，購房者一路耗時、耗力，如遇賣方反悔，且不說所支付的房款可否如數(shù)追回，就是單單“從頭再來”，便會讓很多置業(yè)者“打怵”。本期《廣廈時代》從讀者反映的事件中選取較為典型的兩例，并邀請律師予以解答提出建議，目的是給購房者“提個醒”，盡量避免類似的麻煩。
[事件一]
購房者首付款已交 開發(fā)商因房價欲漲反悔不賣
重慶的吳先生來北京工作已有7年多的時間，去年12月，在朋友的推薦下，吳先生看好位于通州的一處房產(chǎn)，準備將其買下以作婚房。該房產(chǎn)面積為98平方米，當時房屋均價為15000元/平方米，按照一套房首付款30%的規(guī)定，吳先生先前支付開發(fā)商約44萬元的首付款，之后便開始準備材料申請公積金貸款?？墒肓?，半個月過后，吳先生接到了銷售人員的電話，銷售人員稱目前該樓盤銷售狀況良好，樓盤價格有進一步上調(diào)的可能，因吳先生遲遲未能成功辦理公積金貸款，所以公司決定終止與吳先生的房屋買賣，返還吳先生首付款。
“當時的確因為工作繁忙未能及時將公積金貸款的材料準備齊全，但這不足以成為開發(fā)商‘變臉’的說辭。”吳先生感慨道，“最根本的原因是開發(fā)商想順勢捂盤提價，即便出售也更傾向于那些有全款支付能力的購房者。”
[事件分析]
購房者可主張購買權(quán)益 開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任
面對這樣的情況，吳先生該怎么辦？對此，北京市隆安律師事務(wù)所李振軍律師表示，既然吳先生已向開發(fā)商支付首付款，那么就應(yīng)認定其與開發(fā)商之間有認購、訂購或者預(yù)訂協(xié)議，吳先生應(yīng)當持有上述文件資料向開發(fā)商主張購買權(quán)益。“吳先生先可與開發(fā)商積極溝通、協(xié)商解決問題，如果雙方意見分歧比較大，那么吳先生可選擇通過訴訟的方式維護自己的權(quán)益。”李振軍律師分析道。
對于開發(fā)商方面的行為而言，李振軍律師認為，開發(fā)商在收受房屋首付款后，因房屋價格上漲而拒絕向吳先生出售房屋的行為顯然違背誠實信用原則，應(yīng)當就此承擔違約責任。如果認購、訂購或者預(yù)訂協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要條款的，該認購、訂購或者預(yù)訂協(xié)議視為商品房買賣合同，吳先生可以依據(jù)上述文件向開發(fā)商主張商品房買賣合同權(quán)利，要求開發(fā)商向其交付房屋、授受房屋尾款，并可要求其承擔違約責任。
[律師建議]
合同中應(yīng)做約定 索要收款憑證
可以說，在該類事件中，“最糟糕”的情況要屬開發(fā)商不僅反悔買房，還拒絕返還首付款。對此，李振軍律師表示，如果購房者遇到拒絕出售房屋并拒絕退還首付款的開發(fā)商，購房者可以通過訴訟方式要求開發(fā)商返還房屋首付款，并要求開發(fā)商承擔相應(yīng)法律責任。
此外，李振軍律師表示，購房者在選購商品房并同意支付定金、預(yù)付款或者首付款后，購房者應(yīng)當與開發(fā)商簽訂定金協(xié)議、認購、訂購或者預(yù)訂協(xié)議，并且應(yīng)在上述協(xié)議中就商品房買賣合同的主要條款作出相應(yīng)簡單、明了的簡易約定，另外還應(yīng)當要求開發(fā)商向其出具收款憑證。“除商品房買賣合同之外，上述文件內(nèi)容對于商品房買賣交易行為也至關(guān)重要，應(yīng)當引起購房者的足夠重視。”李振軍律師提醒道。
[事件二]
未過戶但已簽訂“君子協(xié)議” 房主近期欲收回房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人
老家在山東的寧先生回憶起購買二手房的經(jīng)歷，便自覺有說不出的“苦衷”。2010年底，在中關(guān)村上班的寧先生為便利起居，購買孫先生位于海淀區(qū)的一處總面積為78平方米的二手房產(chǎn)，并以39000元/平方米的價格支付孫先生房款約304萬元。后因限購政策開始實施，孫先生無法成功過戶。由于寧先生急于“安頓”，孫先生又急需用錢改善型置業(yè)，因此二人決定私下簽訂“君子協(xié)議”，寧先生可先擁有該房產(chǎn)的使用權(quán)，等交滿5年社保后再如期辦理房產(chǎn)證。
“因為學區(qū)房較為搶手，這兩年小區(qū)二手房的價格逐步回暖，目前房屋均價可達到45000元/平方米左右，高一點的房屋價格在5萬-6萬/平方米之間，所以最近房東有意收回房產(chǎn)再轉(zhuǎn)賣他人。”寧先生搖頭道，“雖說當初沒有辦理房產(chǎn)證，但是房款照交，并且我早已把這當成自己的家，按照自己的喜好重新裝修并置辦家具，如果現(xiàn)在搬走多有不舍且要浪費很多時間再選房。”
[事件分析]
若房主強行解除交易對購房者不公平
出現(xiàn)這樣的事情，是不是就意味著寧先生無處說理？北京市隆安律師事務(wù)所李振軍律師認為，由于房屋價格有所上漲，已超出售房者出賣房屋時的心理預(yù)期，因此非誠信售房者通常情況下會選擇直接或者間接毀約。
“限購政策主要是為應(yīng)對因投機交易（所謂炒房行為）而導致房屋價格非理性上漲的情況。寧先生與孫先生的買賣交易行為發(fā)生在限購政策之前并且之后經(jīng)雙方協(xié)商，房主同意寧先生在交納滿五年社保，即具備購房資格后再辦理過戶手續(xù)，在房屋已經(jīng)交付并已支付購房款的情形下，如果房主強行解除本次交易行為，這對寧先生來說不甚公平。”李振軍律師說道，“因此，即使在寧先生差半年時間才夠具備購房資格的情況下，本次交易行為也應(yīng)當受到法律保護，孫先生的打算與想法不應(yīng)當?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧?rdquo;
同時，李振軍律師也指出，在國家明令出臺房屋限購政策后，若不符合條件的購房者與售房者還要進行房屋買賣交易或者規(guī)避相應(yīng)限購政策而變相交易，那么該交易行為不會得到法院的認同與支持。
[律師建議]
與房主協(xié)商 切勿“明知故犯”
寧先生在支付房款后，曾與孫先生簽訂“君子協(xié)議”，“君子協(xié)議”究竟有無法律效益？若孫先生執(zhí)意收回房產(chǎn)，寧先生可否以此來維護自己的權(quán)益？李振軍律師表示，單就協(xié)議本身而言，民事合同包括書面合同與口頭合同兩種，合法的“君子協(xié)定“受到法律保護，協(xié)議內(nèi)容對雙方均有約束力。只不過口頭合同的缺點是合同內(nèi)容不易被證實，導致舉證困難。
對于二手房交易個稅的問題，李振軍認為房屋交易過戶所產(chǎn)生的稅費應(yīng)當依據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定由繳納義務(wù)方交納。售房者與購房者也可以通過約定稅費轉(zhuǎn)嫁的方式由向?qū)Ψ絹沓袚Ｈ绻灰走^程中遇有國家稅收政策調(diào)整的情況，因國家政策調(diào)整行為超出了雙方的預(yù)期，調(diào)整后的稅費應(yīng)當由納稅義務(wù)方交納。“政策調(diào)整后的20%的個人所得稅應(yīng)當由納稅義務(wù)方即出售方依法交納，但是為了妥善解決問題，建議過戶時寧先生與孫先生協(xié)商合理分擔為妥。”李振軍律師說道。
為避免類似情況的發(fā)生，李振軍律師建議購房者與售房者遵照國家法律與政策進行房屋買賣交易，遵守誠實信用原則，平等保護各方的交易利益。切勿明知政策或者法律禁止，而依然進行交易或者為達到規(guī)避政策或者法律的目的而變相交易。
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