◎項崢（經(jīng)濟學博士）

 

4月8日，在博鰲亞洲論壇2013年年會關于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與樓市調(diào)控的分論壇上，任志強（微博）認為：從已經(jīng)出臺的“國五條”地方細則來看，基本上都是軟磨硬泡的做法。地方政府的這種軟磨硬泡，是否有“國五條”地方細則出臺會影響當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的顧慮暫且不論，僅從理性認識上說，若以房地產(chǎn)泡沫助推地方經(jīng)濟增長，無異于飲鴆止渴。

 

我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？仁者見仁，智者見智。在理論上，有好多衡量房地產(chǎn)泡沫的方法。比較簡單易行的是房價收入比。在我國部分城市，房價收入比已經(jīng)遠遠超過世界銀行研究的發(fā)展中國家4~6的合理水平。特別是在北京、上海等一線城市，一套100平方米的商品房，動輒要五六百萬元，顯然已經(jīng)超出了普通工薪階層的支付能力。我們不妨將投資房地產(chǎn)與經(jīng)營一家實業(yè)公司做個比較，比如開辦一家工廠。按照5%或6%的毛利率，要想掙到五六百萬，需要近1000萬元的銷售額，而每一筆銷售額都是從不起眼的幾萬元、幾十萬元積累起來，還要承擔經(jīng)營的風險，各種交易費用，勞心勞力。如果這樣算一筆賬，還不如投資房地產(chǎn)來得簡單。僅僅是在期初簽訂合同交付房款，坐等房屋升值。這樣一看，我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，可謂是不言而喻的。

 

任由房地產(chǎn)泡沫吹大，以換取地方經(jīng)濟短暫繁榮，好比吸食鴉片，容易上癮，最終也會病入膏肓。2003年以來，溫州購房團在全國各地四處出擊，大量投資投機房產(chǎn)，把各地樓市攪得熱火朝天。即使溫州本地樓市，樓價之高，可以媲美北京、上海等一線城市，有過之而無不及。在這種熱潮帶動下，相當多的溫州民營企業(yè)老板不再專注實業(yè)，而熱衷購買房產(chǎn)，大量借用民間融資。當然一開始，這些老板們也是嘗到甜頭，投資房地產(chǎn)收益遠遠超過實業(yè)經(jīng)營。但問題也在不斷積累，風險不斷升溫。直到2011年，溫州民間融資風險集中爆發(fā)，頻頻傳出這些老板們跑路的消息，不少企業(yè)經(jīng)營陷入困境。曾經(jīng)輝煌無比的溫州民營經(jīng)濟從此也一蹶不振，從全省增速前三甲到位列榜尾。溫州也因此成為全國70個大中城市中唯一一個房價下跌的城市。

 

因此，房地產(chǎn)去泡沫與發(fā)展地方經(jīng)濟并不矛盾。相信在這個問題上，地方政府領導應該會有更理性認識。實際上，筆者以為，在房地產(chǎn)去泡沫和發(fā)展地方經(jīng)濟之間，也需要一個平衡。那就是合理控制去泡沫的進程，避免房地產(chǎn)泡沫的驟然破滅對地方經(jīng)濟發(fā)展造成過大影響。這有前車之鑒，西班牙、日本等國家的房地產(chǎn)泡沫破滅對經(jīng)濟發(fā)展的影響既深且遠。

 

如果從這一點上看，就不能簡單認為地方政府在落實“國五條”細則上“基本上是軟磨硬泡”，這事實上也包含了地方政府治理的思路。其實，要想打壓房價，地方政府調(diào)控手段非常充足，無論是行政控制還是市場手段，效果也會很明顯。但地方政府也面臨多重目的，也需要進行合理規(guī)劃。一些被市場人士認為語焉不詳?shù)谋硎觯矠檎邉討B(tài)調(diào)整提供了操作空間。

 

總而言之，無論“國五條”地方實施細則如何，就中央政府而言，最重要的是要加強對地方政府的問責，將問責制度真正落到實處。只要中央對地方政府有效實施問責，相信“國五條”執(zhí)行應該能夠起到去房地產(chǎn)泡沫的目的。