從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細(xì)則……十年間，國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。 然而，中國房地產(chǎn)市場卻仍是“漲”字當(dāng)頭，屢調(diào)屢漲，“看不懂”的中國房地產(chǎn)市場讓人困惑。 “漲”字之下，市場真相究竟如何？或許，他們能與我們一同尋找答案。

樓市十年調(diào)控未觸及根本原因

——季寶紅

上海望源房地產(chǎn)有限公司董事長，上海市第十二屆、第十三屆人大代表，曾多次就房地產(chǎn)調(diào)控問題在兩會期間提交提案

——“緊湊型的高效都市”比歐美的“花園城市”模式更適合上海城市的特點(diǎn)。

——上海應(yīng)對購豪宅的人征“奢侈品消費(fèi)稅”，而不是征收房產(chǎn)稅。

從2003年建設(shè)部出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡稱18號文）到今年已經(jīng)整整十年，而在這十年里，房地產(chǎn)業(yè)無疑成為了一個暴利的代表，但是真實(shí)情況又是如何呢？作為一名從事這個行業(yè)近20年的見證者，在我看來，樓市十年調(diào)控屢調(diào)屢漲，實(shí)質(zhì)問題是未觸及根本原因。

房地產(chǎn)在外界看來，主要是房價居高不下，但是從實(shí)質(zhì)上來看，房地產(chǎn)的主要問題就是中央財政和地方財政分配制度的不合理，地方政府難以通過土地財政的運(yùn)行模式保證地價、房價。在中央和地方政府財政體制不改變的背景下，房地產(chǎn)的調(diào)控沒有作用是必然的，最終的效果肯定是令人失望的。

就90年代稅制改革以后，中央的財富積累已經(jīng)相當(dāng)充沛，但地方財權(quán)和事權(quán)不匹配，又沒有明確的經(jīng)濟(jì)發(fā)展抓手，不像國外，比如美國的發(fā)展經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)：克林頓時期的信息高速公路、奧巴馬時期的清潔能源。同時，我們現(xiàn)在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式僅僅是個口號，還沒有明確實(shí)質(zhì)性的載體和抓手，所以現(xiàn)在相當(dāng)長一段時間地方政府利用財政的模式不會跟著改變，房地產(chǎn)調(diào)控從根本上肯定調(diào)控不好，因為利益驅(qū)使的動力機(jī)制還存在，調(diào)控就可想而知了。

最為明顯的就是土地財政一直是地方政府的“錢袋子”，而土地招拍掛也成為了樓市房價居高不小的一個誘因?，F(xiàn)行機(jī)制政府是唯一的土地賣家，可以控制供地節(jié)奏和數(shù)量的多少。因此，在實(shí)行招拍掛過程當(dāng)中，基本上地價的漲幅比房價漲幅更厲害。就如同蘋果公司一樣，政府的推地也采取饑餓療法，這不是開發(fā)商在哄抬價格，開發(fā)商也是對市場進(jìn)行預(yù)判，認(rèn)為土地稀缺，如果不拿地，開發(fā)商就無法正常發(fā)展下去。

如果土地不歸地方所有，中央把稅制改革做好以后，土地出讓的收益全部是中央統(tǒng)籌，用這樣的方法也可能會改變，但目前來講，利益驅(qū)使的格局不變，這個格局就不會變。因為政府是最大的土地出讓受益者。

再回到上海房地產(chǎn)市場，目前上海又是房產(chǎn)稅又是限購，但樓市價格卻依舊在上漲，如何破解房地產(chǎn)難題，真正讓房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展，我建議通過人大立法取代行政調(diào)控來完善上海房地產(chǎn)市場。

首先，我認(rèn)為“緊湊型的高效都市”比歐美的“花園城市”模式更適合上海城市的特點(diǎn)。 2003年11月，限制上海長“高”，上海人大審議通過《上海市城市規(guī)劃條例修正案》，將“雙增雙減”即增加公共綠地、公共活動空間，減少建筑容量、高層建筑，列入城市法規(guī)中，目的使上海地面沉降處于有效控制狀態(tài)。按此條例規(guī)定，上海執(zhí)行住宅樓容積率控制在2.5以內(nèi)，商辦樓容積率控制在4.0以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)。但從近十年實(shí)踐來看，這項規(guī)定已成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，成為阻礙上海城市和諧發(fā)展的因素。所以上海應(yīng)該借用香港的模式。香港600多萬人口，其住宅容積率規(guī)定控制在7，公共建筑寫字樓的容積率控制為14。上海與香港城市結(jié)構(gòu)類似，同屬特大型城市，中心城市人口有一千萬左右，并且人口還在大量增長，按目前住宅容積率是2.5，寫字樓容積率4的標(biāo)準(zhǔn)難以滿足城市發(fā)展需求。

其次，用購豪宅征“奢侈品稅”來取代限購。我曾多次表示，上海應(yīng)對購豪宅的人征“奢侈品消費(fèi)稅”，而不是征收房產(chǎn)稅。我認(rèn)為，征收“奢侈品稅”是抑制房價過快上漲的辦法之一，而征不征收該稅種的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是以房價高低來加以確定。

假設(shè)將征收標(biāo)準(zhǔn)定在每平方米三萬元的話，那么買房人在買每平方三萬元以上的新房時就會有顧慮；而開發(fā)商考慮到銷售，也有積極性將原本定價三萬元以上的每平米的新盤，改為29000元每平方米，這在客觀上也就會起到抑制房價過快上漲的作用。實(shí)際上，這種方式在一些地區(qū)實(shí)施已經(jīng)有很好的效果。 2011年5月4日，我國臺灣地區(qū)公布“特種貨物及勞務(wù)稅（奢侈稅）條例”（俗稱“奢侈品稅”）。根據(jù)規(guī)定，奢侈稅的征收范圍包括房屋、高價的汽車、精品家具、飛機(jī)游艇等各方面，但其主要目的就是壓制瘋漲的房價。

最后，不到不談?wù)勀壳叭缁鹑巛钡慕?jīng)適房建設(shè)，2009年上?；謴?fù)了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，并計劃在未來五年建造2000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。寶山顧村、閔行浦江、南匯航頭等成為首批經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)基地。目前建設(shè)任務(wù)已經(jīng)完成，但我所知道的情況時認(rèn)購情況并不樂觀。

2012年，上海完成今年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)，新開工建設(shè)和籌措保障性住房達(dá)16.7萬套、1282萬平方米，竣工達(dá)9.2萬套、680萬平方米，可供應(yīng)11.5萬套、866萬平方米。

然而面對如此大量的保障性住房，尤其是經(jīng)適房，雖然政府一再放寬購房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用房積壓依然嚴(yán)重。這造成了土地與資金的閑置。因此，在目前已建的經(jīng)濟(jì)適用房消化之前，不妨?xí)壕徯碌慕?jīng)適房開工建設(shè)，一方面是消除庫存，另一方面也是稀缺的土地更能物盡其用。

調(diào)控目的不是簡單打壓房價，而是控制房價過快上漲

——宋海

上海盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理，1989年開始從事房地產(chǎn)開發(fā)工作，在國外和國內(nèi)有24年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗

——為了盡快緩解中小戶型商品住宅供求矛盾，在落實(shí)加大土地出讓力度之外，政府還必須盡快出臺一些鼓勵增加供應(yīng)的短期措施。

——在保障房的體系建設(shè)上，可引導(dǎo)一部分“剛需”由“購房”轉(zhuǎn)為“長期租房”，緩解對于中小戶型商品住宅購房的需求壓力

從2003年開始，房地產(chǎn)快速發(fā)展了十年，得益于此，中國經(jīng)濟(jì)取得了GDP年均超過10%的高速發(fā)展。十年時間，房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP的占比也由2002年的7.52%增加到2012年的17.78%，投資總額增加了10.85倍，平均每年增加48.5%，體現(xiàn)了房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。

但是，十年的快速發(fā)展也帶來了房價的持續(xù)上漲。2002年全國商品住宅平均價格是每平方米 2092元，2011年達(dá)到每平方米4993元，9年間上漲了 1.39倍，平均每年漲幅19%。這種漲幅在一線城市尤為突出，以上海為例，2002年商品住宅平均價格是每平方米4007元，2011年達(dá)到每平方米13566元，平均每年漲幅高達(dá)27.6%。

隨之而來的還有一系列的樓市調(diào)控。 2004年4月國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，拉開了房地產(chǎn)十年發(fā)展九年調(diào)控的序幕。而到了2011年1月出臺的“新國八條”《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》更是祭出了“限購、限貸”的殺手锏，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。但這個政策也存在了諸多問題，這為以后的房價反彈埋下了伏筆。 “新國八條”嚴(yán)格禁止了導(dǎo)致過往房價快速上漲的“投資、投機(jī)”的需求，也在一定程度上對首次置業(yè)和改善性需求為代表的“剛需”產(chǎn)生了抑制作用。 2011年下半年至2012年上半年北上廣深一線城市以及多個二線城市的住宅市場出現(xiàn)了成交量和房價的雙雙下降，但是，這種雙雙下降的局面并不是簡單意味著 “剛需”的消失。 2012年年中開始，一線和部分二線中心城市前期積壓的 “剛需”逐步回到市場，并在年底開始爆發(fā)。由此，這些一線和部分二線城市再現(xiàn)連夜排隊買房的現(xiàn)象，“周光盤”甚至“日光盤”開始出現(xiàn)，住宅成交量大幅上升，價格開始回穩(wěn)并上揚(yáng)。

面對快速升溫的住宅市場，2013年2月20日政府出臺了《國務(wù)院關(guān)常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作》的“國五條”，3月1日再次發(fā)出了“國五條細(xì)則”。然而，為了規(guī)避地方政府落實(shí) “國五條細(xì)則”中20%個調(diào)稅政策所帶來的不確定性，很多購房者加快了買房的速度，在一線城市和很多二線城市，出現(xiàn)了調(diào)控十年來少有的一手新房和二手房成交雙雙火爆的局面。由此可見，從市場的反應(yīng)來看，這些措施的實(shí)施短期內(nèi)產(chǎn)生了一定的效果，但并沒有從根本上解決房價過快上漲的問題。更有國人稱樓市十年調(diào)控成“空調(diào)”。

進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控的第十年，面對房價上漲的壓力，如何調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的軟著陸，是新一屆政府必須直面的課題，也是專家、學(xué)者以及房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)該積極思考的問題。

在我看來，我們似乎進(jìn)入了一個誤區(qū)，就是調(diào)控就是降房價，但是實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是為了簡單打壓房價，而是為了控制房價的過快上漲。

中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始告別兩位數(shù)的增長，但未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，7-8%的較高增長仍是中國經(jīng)濟(jì)的主調(diào)；同時，中國經(jīng)濟(jì)必須經(jīng)常性地預(yù)防高通脹的發(fā)生。房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)和民生具有重要作用，作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的動力之一、民眾追求生活改善的重要目標(biāo)、普通家庭的主要資產(chǎn)以及調(diào)節(jié)貨幣的蓄水池，房地產(chǎn)維持價格的平穩(wěn)合理增長有利于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，比較理想的增幅應(yīng)當(dāng)介于當(dāng)年通脹水平與居民可支配收入增長水平之間，長期而言，這樣的增幅將使得房價收入比趨于合理。

目前房價高企，國民怨聲載道，究其原因還是供求矛盾。對于中國這樣地域遼闊、城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡的國家，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)在各個地域不盡相同，調(diào)控政策在不同區(qū)域的側(cè)重點(diǎn)也應(yīng)該有所不同。就一線城市來說，目前所面臨的房價升值壓力并非來自于投資以及投機(jī)需求，主要源于面向“剛需”的中小戶型商品住宅供求關(guān)系的矛盾。

以上海為例，進(jìn)入2013年，前十周商品住宅的供應(yīng)量為79.65萬平方米，同期成交量為228.23萬平方米，供求比高達(dá)2.87，供求矛盾突出。截至2013年3月17日，上海樓市一手商品住宅庫存由2012年底的1010萬平方米大幅下降至860萬平方米左右，戶均面積140平方米以內(nèi)的普通商品住宅庫存量不足140萬平方米，按照2012年下半年以來月均成交70多萬平方米的速度，中小戶型商品住宅庫存的去化時間不足2個月，供不應(yīng)求的狀況非常嚴(yán)重。

為了盡快緩解中小戶型商品住宅供求矛盾，在落實(shí)加大土地出讓力度之外，政府還必須盡快出臺一些鼓勵增加供應(yīng)的短期措施。一個可行的辦法是：對于市場上“剛需”最為緊缺的90平方米以內(nèi)的商品住宅，如果開發(fā)商在一定時間（比如兩年）內(nèi)銷售了此類戶型的住宅，政府可以按照每平方米800-1000元的標(biāo)準(zhǔn)返還開發(fā)商部分稅費(fèi)。采取這樣的措施，既可以鼓勵開發(fā)商加快中小戶型項目的工程進(jìn)度快速增加供應(yīng)，又可以通過返還稅費(fèi)的方式直接舒緩房價上漲的壓力。

另外，在保障房的體系建設(shè)上拓展新思路，可以引導(dǎo)一部分“剛需”由“購房”轉(zhuǎn)為“長期租房”，緩解對于中小戶型商品住宅購房的需求壓力。

以上海為例，2011年至2013年新開工建設(shè)和籌措的保障性住房總數(shù)為53.9萬套，其中，有相當(dāng)數(shù)量的保障房屬于政府長期持有的公租房。然而，上海市2012年面世的首批5100套公租房的出租率不足四成，租金偏高、距離偏遠(yuǎn)是出租率低的主要原因；面對公租房出租率不高政府也有難處：現(xiàn)有租金水平的回報率已經(jīng)偏低，再降低租金的難度確實(shí)較大。

為了鼓勵引導(dǎo)更多的 “剛需”選擇長期租房，政府可以研究借鑒國外一些國家的做法出臺相關(guān)政策，對于未來連續(xù)租住公租房達(dá)到一定年限（比如十年）的租房者，可以將公租房以低于市場的折扣價出售給承租的家庭。這樣的政策能夠有效地引導(dǎo)一部分“剛需”家庭轉(zhuǎn)向公租房，緩解購房需求的壓力；此外，通過出售部分公租房，政府未來也可以較快地回收一部分投資。