房價目標：北京今年新房價格向2012年看齊
昨天出臺的京版國五條調(diào)控細則指出，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控政策和措施，保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。2013年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。上海的房價控制目標則為，按照保持房價基本穩(wěn)定的要求，切實貫徹落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，上海的房價目標對市場的影響可以說是中規(guī)中矩，而北京的這一目標一旦落地，對新建住宅的影響甚至可能超過個稅20%對二手房的影響。
同時，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，北京細則在降低自住型、改善型商品住房的價格的同時，提及了“逐步將其納入限價房序列管理”。“這是一種新的提法，擴大了限價的范圍，強化了行政干預(yù)的辦法。但是如何搞，也不是簡單的事情。”顧云昌說。
另據(jù)了解，廣東省樓市細則對房價目標也做出相關(guān)規(guī)定。其中，要求廣州、深圳市要根據(jù)近年房價走勢情況，按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標。
限購政策：京籍單身人士限購一套住房
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理四地樓市細則發(fā)現(xiàn)，“堅決抑制投資投機購房需求”依然是各地限購政策的大方向，而北京在限購力度上則顯得更為嚴格。北京細則提出京籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
通過對比發(fā)現(xiàn)，“上海和廣東的政策僅是重復(fù)之前的政策，而北京在已經(jīng)限購五年的基礎(chǔ)上，額外執(zhí)行單身本地戶籍限購一套，對購房者的威懾力也最大。”張大偉說。
顧云昌認為，針對京籍單身人士的購房規(guī)定，加強了限購內(nèi)容，有利于抑制市場上通過假離婚購房的現(xiàn)象。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩對媒體稱，單身限購，對假離婚有一定作用，但從實際情況來看，仍有購買一套戶型或者說商業(yè)項目，可以說操作層面仍有漏洞可尋。
對此，“偉嘉安捷”機構(gòu)指出，以往是以家庭為單位京籍人士可以購買二套房，這也造成了不少家庭以“假離婚”為名，以每個人的名義名下購買二套房產(chǎn)。新政對于限購規(guī)定的更加細致，也將規(guī)避這一市場的不良行為，同時對于房地產(chǎn)市場交易的凈化也將起到有利的作用，亦保障了真正有購買需求借款人的利益。
20%個稅：上海未提及唯一住房滿5年免稅
對于“國五條”細則中最為關(guān)注的二手房20%個稅問題，北京要求，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。其中，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。重慶細則提出，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
值得注意的是，上海細則中并未提及唯一住房滿5年免稅的內(nèi)容。對此，顧云昌表示，“很多規(guī)定不是新提出的，在2006年的文件有過表述，要求對5年以上的唯一住房免稅。
同時，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，個稅調(diào)整無疑是“國五條”中對市場打擊最大的一項，或能改變投資性購房者的長期預(yù)期。但從歷次稅費的調(diào)整來看，抑制需求幅度有余，而政策減免措施不足。
那么，20%個稅的征收將對整體樓市產(chǎn)生影響？
顧云昌認為，如果按照二手房轉(zhuǎn)讓所得20%征收個人所得稅，在市場供不應(yīng)求的情況下，這項稅負很可能轉(zhuǎn)嫁到買家身上。買賣雙方的博弈，將導(dǎo)致二手房市場的降溫，購房需求流向新房市場，“在供不應(yīng)求的情況下，新房房價上漲的壓力比較大。”顧云昌說。
二套房貸：適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率
對于第二套房貸款，各地細則目前均無明確表示。北京規(guī)定，各商業(yè)銀行、北京住房公積金管理中心，要繼續(xù)落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放。上海細則也要求，適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，并規(guī)定嚴禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。重慶也規(guī)定嚴格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款
中國社科院經(jīng)濟研究所研究員、經(jīng)濟學(xué)家袁鋼明對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，細則中并未對二套房首付比例及貸款利率的調(diào)整做出具體規(guī)定。“當實際的措施沒有人們的預(yù)期和傳說的重的時候，它就會產(chǎn)生一種反彈。”圓鋼明說。
“偉嘉安捷”稱，目前，二套房貸的首付比例為60%，進一步提高二套房首付比例，假設(shè)提高至70%，對于置業(yè)升級人群來說或?qū)⒖简炈麄兊那捌谫Y金支付能力。
另據(jù)了解，各地細則還對土地供應(yīng)、保障房建設(shè)等方面作出了規(guī)定。
新政細則影響：市場成交量會明顯回落
今天，“國五條”地方細則期限將到，各地將陸續(xù)出臺調(diào)控細則。預(yù)計未來市場表現(xiàn)如何？
林倩認為，“國五條”在去年市場持續(xù)回暖，量價上行的背景下出臺，延續(xù)了以往調(diào)控思路，通過收緊個稅、限制本地單身購房、提高二套首付比例來限制投資性需求入市，或能改變投資性購房者的長期預(yù)期。其中，個稅及單身限購的新政策將會明顯影響未來的市場需求。預(yù)計新政執(zhí)行后，成交量會明顯回落。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，隨著京滬等地“國五條”細則的出臺，二、三季度的房地產(chǎn)市場必然會發(fā)生成交變化，并預(yù)計今年房價的整體走勢會趨于溫和。
