37平方米，報價350萬元；47平方米，報價400萬元，這是哪里？如果你的答案是香港，很遺憾，你答錯了，這是位于北京五道口和萬柳區(qū)域的學區(qū)房價格。
但報價不等于成交價，如果業(yè)主愿意，報價可以再加幾百萬。問題是，每平方米動輒9萬、10萬元，能賣得出去嗎？
“這么高的報價實屬特例，我們都覺得太高了，應該沒有人買。”為業(yè)主掛出37平方米350萬元的21世紀不動產華清嘉園[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]店的工作人員說。另一位中介公司內部人員也向記者表示：“雖然現(xiàn)在學區(qū)房業(yè)主報價很高，但實際的成交量并不多。”
地王推高房價
日前，記者在萬柳區(qū)域內中介門店走訪發(fā)現(xiàn)，包括蜂鳥家園、峰尚國際、康橋水郡[最新消息 價格 戶型 點評]等樓盤的很多小戶型報價都超過了8萬元/平方米。而這些樓盤有一個共同點就是，都可以上重點小學中關村三小。相對于小戶型，大戶型的報價沒有這么夸張，但也超過了6萬元/平方米。
去年年底，為了中關村三小的入學名額，家住北京南城的張先生決定在學校對面的蜂鳥家園買房。蜂鳥家園地處海淀萬柳區(qū)域，區(qū)域內學區(qū)房集中。與其他學區(qū)房的購買者類似，張先生只求一個入學名額，因此選擇了總價比較低的約45平方米的一居小戶型，業(yè)主報價330萬元，最后張先生以單價73000元/平方米左右的價格買下了這套蜂鳥家園的小戶型。
然而，時隔3個月，蜂鳥家園同戶型的房子報價已經達到400萬元，每平方米接近9萬元。
“這個區(qū)域的學區(qū)房是萬柳地王拍出之后，才開始飛漲起來的。”該區(qū)域內一位中介工作人員表示。
去年7月，中赫置地以40%的溢價率拿下萬柳地塊，該地塊創(chuàng)造了當時的全國土地出讓單價新高，樓面價超過4.4萬元/平方米。業(yè)內人士預測，萬柳地王項目入市后售價或高達8萬-10萬元/平方米。地王甫一面市，周邊二手房價應聲跳漲。
據中原地產報告，萬柳地塊成交后，萬柳區(qū)域的二手房均價超過5萬元/平方米。按照北京當時的普通住宅認定標準計算，北京四環(huán)內北部地區(qū)二手房均價為38880元/平方米，顯然，萬柳區(qū)域內二手房的售價已明顯超過這一標準。
而去年底中關村三小新校區(qū)在萬柳地區(qū)奠基，以及北京樓市整體加速回暖，令該區(qū)域的學區(qū)房業(yè)主不斷提高價格預期，其中，小戶型因為總價相對較低，業(yè)主更是報出了天價。
2004年底開始入住的蜂鳥家園，開盤時均價僅為6000元/平方米左右。而在2012年1月份，北京二手房市場最為冷清的時候，蜂鳥家園的成交的一套房子單價僅為41364元/平方米。如今，這里的業(yè)主信心“爆棚”，一居戶型報價竟超過80000元/平方米。
“去年年底以來，這里的業(yè)主坐地漲價已經不是新鮮事兒了，各中介公司為了做成單子，常常給業(yè)主報出比別家公司更高的價格以獲得房子的出售權。我們有幾個單子因為別的中介公司的加價而丟掉了。”另一家中介公司的工作人員向記者表示。
對于業(yè)主報價的節(jié)節(jié)攀升，上述萬柳區(qū)域的中介工作人員坦言：“我們都跟不上業(yè)主報價的節(jié)奏了，每次都覺得已經很高了，但業(yè)主總能報出一個更高的價格。”
小戶型報價虛高
蜂鳥家園是區(qū)域內成交量相對比較多的樓盤之一，這都緣于蜂鳥家園一居小戶型居多，對于只求一個入學名額的家長來說，用比較低的總價買到一個學區(qū)房是相對劃算的事情。而名額用完之后，一些業(yè)主或將房子賣掉，或將其出租。
“因為蜂鳥家園小戶型居多，現(xiàn)在的總價基本在400萬元左右，去年初的價格也就200萬元左右，總價比較低。因為入學名額可以循環(huán)使用，一些買家用完名額之后，就會把房子賣出去，一部分人會出租。目前，樓盤里70%為租戶，自住的非常少。”上述中介表示。
“蜂鳥家園的房子出房率在這個區(qū)域是比較高的，這里的房子不少都是三易其手。幾經易手，每次成交加上稅費，業(yè)主還想多賺一點，考慮到這些因素，每次易手，業(yè)主當然是盡量加價，能多賺一點就多賺一點。這也是業(yè)主報價節(jié)節(jié)攀升的原因之一。”
與蜂鳥家園情況相似的還有位于北京五道口附近的華清嘉園。記者通過走訪幾家中介公司的華清嘉園門店，發(fā)現(xiàn)小戶型的報價也超過了8萬元/平方米。
其中，一套37平方米、報價350萬元的小戶型尤為引人關注，因為折合下來，這個小戶型的單價高達9.46萬元/平方米。
這樣的報價讓該樓盤的開發(fā)商任志強也忍不住感嘆：“我們2000年開盤的時候才賣4000元/平方米。”這家門店正是近日報道所稱的門店，有一套37平方米的小戶型業(yè)主報價350萬，單價達到9.5萬元/平方米，遠遠超過大多數同類戶型的報價。
“自從這個價格被發(fā)布出來之后，我們的電話就被打爆了。業(yè)主報這么高，我們都覺得賣不出去，也不向客戶做推薦。”21世紀不動產華清嘉園店一位工作人員對記者說。
中介機構的成交數據顯示，2012年1月-2012年11月間，蜂鳥家園的成交單價最高的一套房子是2012年8月份的53409元/平方米。該樓盤最近的成交紀錄是2012年12月份該樓盤的一套小戶型，成交單價為72760元/平方米。
“現(xiàn)在并非學區(qū)房的成交高峰期，一般來說學區(qū)房成交比較多地集中在每年的第二個季度至開學前的時間段。現(xiàn)在報價虛高只是業(yè)主的預期，并不代表這個價格可以成交。”鏈家地產分析師張旭向記者表示。
有媒體報道，37平方米、報價350萬元的小戶型業(yè)主已決定撤單，暫緩銷售。
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