城鎮(zhèn)化給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的機(jī)遇，讓許多在本行業(yè)處于利潤(rùn)下滑、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的外行企業(yè)禁不住誘惑，紛紛“跳”了進(jìn)來(lái)。
繼2012年底娃哈哈集團(tuán)涉足商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)后，2013年2月份，東方園林、維維股份和金威啤酒等外行企業(yè)也紛紛投身商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。
然而，對(duì)于上述扎堆現(xiàn)象，專業(yè)人士也表示了擔(dān)憂：多路資本在城鎮(zhèn)化的預(yù)期下進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將可能掀起更多的商業(yè)地產(chǎn)泡沫，甚至許多外行產(chǎn)業(yè)資本只是舉著商業(yè)的大旗來(lái)賣房子，這種現(xiàn)象是相當(dāng)危險(xiǎn)的，而且也是不可持續(xù)的。
“外行”涌入者越來(lái)越多
今年以來(lái)的這一波商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入潮，吸引了更多與房地產(chǎn)并不沾邊的外行企業(yè)。
2013年2月25日，東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在總部舉辦了主題為“在一起”的歡迎儀式，歡迎對(duì)象是：復(fù)地集團(tuán)原副總裁殷嶸、深圳水榭花都房地產(chǎn)公司原總經(jīng)理兼萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司副總裁張鵬力、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)原高級(jí)總裁助理兼萬(wàn)達(dá)百貨股份有限公司總經(jīng)理丁遙、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)沈陽(yáng)公司原總經(jīng)理嚴(yán)春昊，上述四位商業(yè)地產(chǎn)界高管也正式加盟東方園林。
東方園林將四位商業(yè)地產(chǎn)界高管納入麾下，被業(yè)界視為其正式吹響了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的號(hào)角。有“園林設(shè)計(jì)第一股”之稱的東方園林，主要從事園林植物研發(fā)與銷售、園林環(huán)境景觀的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、園林綠化工程和園林維護(hù)等業(yè)務(wù)，而在近兩年，東方園林則明顯加大了其在商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面的力度。
“東方園林發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)有其自身的原因，即東方園林承接了很多市政工程以及地方政府的環(huán)境工程項(xiàng)目，獲得了一些政府的地塊，正好用于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。”一位接近東方園林高層的業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。
記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，像東方園林這樣由“外行”轉(zhuǎn)向涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)案例自今年以來(lái)已有多起。2月20日，以豆奶起家的維維股份發(fā)布公告稱，其旗下全資子公司維維印象城綜合開(kāi)發(fā)有限公司將與徐州中財(cái)科技發(fā)展有限公司合資設(shè)立合資公司，注冊(cè)資本為1億元人民幣，其中維維印象城綜合開(kāi)發(fā)有限公司擬以現(xiàn)金出資8000萬(wàn)元。維維股份方面表示，此次成立的合資公司將從事房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)、管理等相關(guān)業(yè)務(wù)。
而在此前的2月5日，金威啤酒也曾發(fā)布公告，將旗下啤酒生產(chǎn)、分銷及銷售業(yè)務(wù)出讓給雪花啤酒。交割后，集團(tuán)將保留一廠及其在深圳持有的一塊土地，并在一廠土地開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
事實(shí)上，早在2012年前后，就曾發(fā)生過(guò)一波“外行”涉足商業(yè)地產(chǎn)的潮流。當(dāng)時(shí)的背景是，受全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，一些住宅開(kāi)發(fā)型房企紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。而今年以來(lái)的這一波商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入潮，吸引了更多與房地產(chǎn)并不沾邊的外行企業(yè)。
“‘外行’涉足商業(yè)地產(chǎn)，主要原因是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)回落，企業(yè)投資渠道收窄，而進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)可謂是最快的來(lái)錢方式。不過(guò)，在國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控之下，很多企業(yè)只能‘繞道’進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，獲取相關(guān)收益。”中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)杜鴻表示。
據(jù)了解，目前涉足商業(yè)地產(chǎn)的“外行”主要有兩類，一類是一些從事其他產(chǎn)業(yè)的資本;另一類則是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來(lái)。“比如娃哈哈、海底撈是第一類企業(yè)的典型案例，而萬(wàn)科則屬于后者”。大中華區(qū)購(gòu)物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜告訴本報(bào)記者。
城鎮(zhèn)化商機(jī)誘惑難擋
城鎮(zhèn)化讓農(nóng)民變成了“中產(chǎn)階級(jí)”，消費(fèi)潛力一下子散發(fā)出來(lái)，這將成為零售企業(yè)未來(lái)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。
“外行”涉足商業(yè)地產(chǎn)的另一大原因，是對(duì)我國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化機(jī)遇的看好。有媒體統(tǒng)計(jì)，在十七大報(bào)告中，全篇提及城鎮(zhèn)化僅有兩次，而十八大報(bào)告中則多達(dá)七次。“城鎮(zhèn)化”也被各級(jí)政府看做是拉動(dòng)內(nèi)需、縮小城鄉(xiāng)差距的重要舉措和機(jī)遇。因此，“城鎮(zhèn)化”熱潮所帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)增值，也被眾多外行看做是押寶未來(lái)、再度掘金的主要方向。
上海梵發(fā)實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理李叔波就認(rèn)為自己抓住了“城鎮(zhèn)化”的機(jī)遇。李叔波表示，近年來(lái)，公司把投資的步伐由上海邁向浙江嘉興，在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)了陽(yáng)光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]新生活廣場(chǎng)項(xiàng)目。與杭州、寧波、臺(tái)州、溫州等地相比，雖然嘉興是二三線城市，但其地處杭嘉湖平原腹心地帶，地價(jià)又處于洼地，因此是具有較大投資回報(bào)空間的地區(qū)。
“我們的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目立足于市民消費(fèi)的商圈，這樣的商圈尚處于半成熟狀態(tài)，但具有快速成熟起來(lái)的潛力。”李叔波認(rèn)為，這正是城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的機(jī)遇。
在城鎮(zhèn)化的背后，政府對(duì)城市軌道交通的投入也迅速拉動(dòng)了新城區(qū)的經(jīng)濟(jì)，從而帶來(lái)了巨大的消費(fèi)潛力。以北京為例，北京市消費(fèi)市場(chǎng)素來(lái)有“南冷北熱”的現(xiàn)象。然而，隨著北京市政府加大對(duì)南城的開(kāi)發(fā)，特別是四號(hào)線的開(kāi)通，給周邊商業(yè)企業(yè)帶來(lái)了巨大客流，從而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的增值帶來(lái)了利好。
城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的三四線城市的消費(fèi)升級(jí)，也被眾多商業(yè)企業(yè)所看好。“城鎮(zhèn)化讓農(nóng)民變成了‘中產(chǎn)階級(jí)’，消費(fèi)潛力一下子散發(fā)出來(lái)，這將成為零售企業(yè)未來(lái)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。”全國(guó)人大代表、湖南步步高商業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)王填對(duì)本報(bào)記者表示。
而城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的對(duì)商業(yè)綜合體的需求，也使得諸多地產(chǎn)商甚至“外行”蜂擁而至。“未來(lái)消費(fèi)者的需求是多元化的，單一的大賣場(chǎng)已經(jīng)無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求，而商業(yè)綜合體這樣的Shopping Mall正好能滿足消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)甚至休閑的需求，零售商已經(jīng)轉(zhuǎn)型成為都市商業(yè)解決方案的提供者。”王填表示，步步高商業(yè)集團(tuán)目前也正在湖南多地投資打造Shopping Mall。
投資風(fēng)險(xiǎn)不容回避
與其說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)，還不如說(shuō)是地產(chǎn)商業(yè)，許多開(kāi)發(fā)商或者其他產(chǎn)業(yè)資本只是拿著商業(yè)的大旗來(lái)賣房子，這種現(xiàn)象相當(dāng)危險(xiǎn)。
不過(guò)，亦有觀點(diǎn)對(duì)轟轟烈烈的城鎮(zhèn)化風(fēng)潮表示了擔(dān)憂。杭州娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后在接受媒體采訪時(shí)表示：“我擔(dān)心城鎮(zhèn)化變成造城運(yùn)動(dòng)，城鎮(zhèn)化是新的增長(zhǎng)點(diǎn)，搞好了對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有好處。不過(guò)，農(nóng)民平時(shí)跑到大城市務(wù)工，春節(jié)全都回鄉(xiāng)，現(xiàn)在農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力到城市不能真正適應(yīng)轉(zhuǎn)移，因?yàn)槌鞘猩畛杀颈容^高，沒(méi)有市民待遇，他們不可能長(zhǎng)期待在城市。”
