不管支持也好、反對(duì)也罷，對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)人所得稅已是大勢(shì)所趨、難以改變了。剩下的問(wèn)題是：此稅征收以后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底會(huì)帶來(lái)什么樣的影響？對(duì)此，我們不妨從以下幾個(gè)方面進(jìn)行一番分析。

 

        會(huì)推動(dòng)二手房?jī)r(jià)上漲嗎？

 

        樓市征收20%個(gè)人所得稅政策一出，眾多開發(fā)商、消費(fèi)者及分析人士都認(rèn)為，此舉會(huì)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格的上漲。這種判斷隱含的一個(gè)前提是，需要交納個(gè)人所得稅的樓市賣方能夠順利地把自己應(yīng)該承擔(dān)的稅收轉(zhuǎn)嫁給買方。

 

        從我國(guó)10年來(lái)的樓市交易實(shí)際情況來(lái)看，由于房?jī)r(jià)整體處于上漲趨勢(shì)當(dāng)中，賣方占據(jù)強(qiáng)勢(shì)地位，因此，在房產(chǎn)交易過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)大多都轉(zhuǎn)嫁給了買方，由買方來(lái)承擔(dān)。

 

        20%的個(gè)人所得稅還會(huì)如此嗎？要回答這個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵要看市場(chǎng)對(duì)樓市未來(lái)走向的預(yù)期是怎樣的：如果預(yù)期向好，則該稅就會(huì)部分或全部轉(zhuǎn)嫁給買方，從而推動(dòng)二手房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步上漲；如果預(yù)期發(fā)生變化，由看好轉(zhuǎn)為看淡，則該稅就難以轉(zhuǎn)嫁，最終只能由賣方自己承擔(dān)，這樣就不會(huì)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格上漲。

 

        從國(guó)務(wù)院此次出臺(tái)的國(guó)五條及其實(shí)施細(xì)則來(lái)看，其改變樓市走勢(shì)預(yù)期的傾向非常明顯，而股市上房地產(chǎn)股集體恐慌性下跌也說(shuō)明投資者對(duì)未來(lái)樓市走向深感疑慮。因此，樓市個(gè)稅一旦征收，并不一定會(huì)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格的上漲。如果市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，即使并非逆轉(zhuǎn)，只要不是受看漲情緒的感染而繼續(xù)恐慌性入市買房，那么，樓市個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁就不會(huì)那么容易。

 

        會(huì)促進(jìn)新房銷售嗎？

 

        不少人認(rèn)為，二手房轉(zhuǎn)讓要征收20%的個(gè)人所得稅，會(huì)直接導(dǎo)致二手房購(gòu)置成本上升，因?yàn)橘I方需要承擔(dān)賣方轉(zhuǎn)嫁過(guò)來(lái)的稅收。相比之下，新房因?yàn)椴挥媒患{這方面的稅收，所以購(gòu)置成本就顯得要低一些。如此，就會(huì)導(dǎo)致很多原來(lái)準(zhǔn)備買二手房的人轉(zhuǎn)而去買新房，從而導(dǎo)致新房銷售量的增長(zhǎng)。

 

        上述分析不能說(shuō)沒有道理，只是這種說(shuō)法就我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，過(guò)于理論化了。買房需要考慮的因素有很多，價(jià)格只是其中的一個(gè)重要方面，除此之外，還包括地理位置、周圍配套等許多其它因素。有很多人之所以買二手房，并不是因?yàn)樗刃路績(jī)r(jià)格低，而是因?yàn)樗牡乩砦恢帽容^好、周圍配套齊全、上班上學(xué)看病等都很方便。因此，二手房和新房之間不存在完全的可以互相替換的關(guān)系。實(shí)際上，現(xiàn)在一二線城市的許多新房都建在非核心區(qū)域，不僅交通問(wèn)題大，而且地理位置和生活配套等都不理想。因此，想讓準(zhǔn)備買二手房的消費(fèi)者大量轉(zhuǎn)向購(gòu)買新房是不現(xiàn)實(shí)的。

 

        即使真的有大量原來(lái)準(zhǔn)備購(gòu)買二手房的人轉(zhuǎn)而去買新房，那么情況又將如何呢？新房開發(fā)商在需求量增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)下必然會(huì)提高其價(jià)格，以至于使其價(jià)格上升到足以填補(bǔ)二手房因交納個(gè)稅而導(dǎo)致的價(jià)格上漲空間。要知道新房上調(diào)價(jià)格的能力從來(lái)都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二手房的。如此，新房還有價(jià)格優(yōu)勢(shì)嗎？

 

        另外還有一個(gè)因素值得注意：買新房的除了剛需之外，還有不少投資者和投機(jī)者。投資者和投機(jī)者買房的目的都是為了等將來(lái)房?jī)r(jià)上漲以后通過(guò)拋售來(lái)獲取利潤(rùn)。他們現(xiàn)在買的新房，將來(lái)拋售時(shí)就變成了二手房，其獲利就需要交納20%的個(gè)人所得稅，很明顯該稅會(huì)直接減少這些投資者和投機(jī)者的利潤(rùn)。未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)的減少，對(duì)于當(dāng)前的投資和投機(jī)行為來(lái)說(shuō)，肯定是一個(gè)壓制因素。如果再加上對(duì)樓市未來(lái)走勢(shì)預(yù)期的變化，那么，新房的投資和投機(jī)性購(gòu)買就肯定會(huì)在一定程度上減少。

 

        由此可見，樓市個(gè)稅的開征，不僅不會(huì)給新房帶來(lái)大量原來(lái)準(zhǔn)備購(gòu)買二手房的剛需們，而且還會(huì)減少相當(dāng)數(shù)量的投資和投機(jī)性購(gòu)房者。因此，其銷量很可能是不增反減。

 

        會(huì)逆轉(zhuǎn)樓市走向嗎？

 

        從國(guó)五條及其實(shí)施細(xì)則來(lái)看，本次調(diào)控政策可以說(shuō)是非常全面的：從限購(gòu)到信貸、從稅收到價(jià)格，都有明確的規(guī)定。當(dāng)然，其中多數(shù)只是重申，少數(shù)則是新鮮貨。相比之下，最引人注目且爭(zhēng)論最大的莫過(guò)于“對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)人所得稅”這一規(guī)定。究其原因是因?yàn)樵撘?guī)定出乎所有人的預(yù)料，大家對(duì)此都沒有任何思想準(zhǔn)備。

 

        征收樓市個(gè)稅的直接效果應(yīng)該是導(dǎo)致二手房成交迅速萎縮。因?yàn)橘u房者為了保證自己的預(yù)期利潤(rùn)不變少，總是想把新增加的稅收轉(zhuǎn)嫁出去，由買方來(lái)承擔(dān)，而買方對(duì)于新增加的這筆比例并不小的額外成本，自然會(huì)非?？咕堋Ｏ嗷ブg不讓步，就必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交萎縮。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)成交萎縮的結(jié)果是價(jià)格下跌。因此，樓市個(gè)稅的征收對(duì)管理層調(diào)控目的的實(shí)現(xiàn)肯定是有效果的。

 

        那么，樓市的走向會(huì)因此而徹底扭轉(zhuǎn)嗎？應(yīng)該不會(huì)。市場(chǎng)對(duì)樓市未來(lái)的向好預(yù)期由來(lái)已久、根深蒂固，要想使其快速逆轉(zhuǎn)并非易事。樓市個(gè)稅的征收實(shí)際意義很可能局限于在一定程度上使市場(chǎng)興奮情緒得到控制，讓投資者由積極介入市場(chǎng)變成觀望等待、讓消費(fèi)者由恐慌性買房變成延遲購(gòu)買。指望該稅帶動(dòng)房?jī)r(jià)大幅下跌是不現(xiàn)實(shí)的。

 

        能夠成為壓垮樓市“稻草”的是什么呢？應(yīng)該是房產(chǎn)稅的全面征收。因?yàn)楝F(xiàn)在樓市最大的問(wèn)題是空置房太多，它們的大量存在直接減少了市場(chǎng)的有效供給，使市場(chǎng)供求關(guān)系失衡進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。全面征收房產(chǎn)稅會(huì)在很大程度上增加房產(chǎn)持有成本，出于利益考量，那些空置房的持有者必然會(huì)由繼續(xù)持有轉(zhuǎn)為盡快拋售，市場(chǎng)供應(yīng)大量增加，房?jī)r(jià)下行也就成為必然。因此，在樓市個(gè)稅實(shí)際征收以后，政府最需要做的一件事情就是，盡快完成房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)在全國(guó)范圍內(nèi)全面開征此稅。如此，樓市理性回歸之路才會(huì)正式開啟。