近日，被稱為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新政“國(guó)五條”出臺(tái)，其中增加供給、強(qiáng)化限購(gòu)限貸等內(nèi)容，被業(yè)內(nèi)人士形容為近年來(lái)對(duì)樓市過(guò)熱打擊力度較大的一記“重拳”。但購(gòu)房者最關(guān)心的莫過(guò)于“出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅”這一條。在采訪中，臨沂市不少二手房買(mǎi)家、賣(mài)家都希望能盡快繳納個(gè)稅，趕在新規(guī)正式執(zhí)行前完成交易。

房產(chǎn)中介邵明恩正在給客戶挨個(gè)打電話通知，希望客戶盡快在新規(guī)執(zhí)行前繳納個(gè)稅。

【反應(yīng)】

中介急催客戶過(guò)戶　賣(mài)房所繳個(gè)稅恐“轉(zhuǎn)嫁”買(mǎi)方　

邵明恩從事二手房交易近十年，他告訴記者，這次“國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)是最嚴(yán)厲的一次，尤其是二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅的變化，這對(duì)二手房市場(chǎng)算是一場(chǎng)級(jí)數(shù)不小的“地震”，也有可能出現(xiàn)“買(mǎi)得起房，繳不起稅”的局面，這對(duì)有需求的購(gòu)房者無(wú)疑是一個(gè)打擊。他也想趁著新政策落地之前的空窗期，加緊辦理手頭客戶的繳費(fèi)過(guò)戶手續(xù)，一上午通知了7家正在辦手續(xù)的客戶。

“賣(mài)二手房的業(yè)主，大部分都是買(mǎi)入時(shí)很便宜，除非等著用錢(qián)等特殊情況，如果房子不增值大多數(shù)業(yè)主會(huì)選擇出租。買(mǎi)入價(jià)越低，賣(mài)房時(shí)形成的差額就越大，繳個(gè)稅就越多，特別是十多年前的老房子，買(mǎi)入價(jià)只有現(xiàn)在賣(mài)價(jià)的三分之一或甚至更低，這勢(shì)必會(huì)造成高額的個(gè)稅。在我市二手房房源屬于供不應(yīng)求，在交易中買(mǎi)方其實(shí)是處于劣勢(shì)，大多數(shù)二手房交易為賣(mài)方一口價(jià)，過(guò)戶的手續(xù)、費(fèi)用都是由買(mǎi)方來(lái)負(fù)責(zé)，這樣一來(lái)勢(shì)必會(huì)增加買(mǎi)方的購(gòu)房成本。”邵明恩告訴記者，今天上午他給近幾天辦業(yè)務(wù)的客戶挨個(gè)去了遍電話，告訴他們這個(gè)消息并提醒他們抓緊時(shí)間辦理個(gè)稅，但多數(shù)賣(mài)方對(duì)此消息反映并不強(qiáng)烈，而所有的買(mǎi)方都非常關(guān)心，希望能趕在個(gè)稅新規(guī)正式執(zhí)行前辦理完。

購(gòu)房者周末就到房產(chǎn)交易中心 打算過(guò)戶　

3日下午1點(diǎn)，在臨沂市房產(chǎn)登記交易中心，雖非工作日大門(mén)緊閉，但記者仍看到不少市民前來(lái)打算辦理過(guò)戶業(yè)務(wù)。

“昨天我看到了新聞，說(shuō)是二手房買(mǎi)賣(mài)以后得繳納20%的個(gè)人所得稅，前兩天我才把原來(lái)住的那套109平米的老房子賣(mài)掉，我趕緊聯(lián)系了買(mǎi)方，希望今天一起來(lái)把手續(xù)辦辦，要是能今天就能把個(gè)稅繳上更好，就怕新規(guī)突然實(shí)施，20%的個(gè)稅誰(shuí)能受得了??！不知道周末房產(chǎn)登記交易中心不上班。”打算來(lái)辦理二手房過(guò)戶的盧先生，趴在“鐵將軍”把門(mén)的玻璃門(mén)往里看，一臉的無(wú)奈。

盧先生剛走，一個(gè)騎電動(dòng)車(chē)的小伙子又來(lái)了，他看到交易中心沒(méi)開(kāi)門(mén)后并沒(méi)有馬上離開(kāi)，而是圍著交易中心貼出來(lái)的幾份公告認(rèn)真看了起來(lái)。“剛聽(tīng)說(shuō)二手房交易個(gè)稅要漲，而且要漲不少，我啥都沒(méi)想就趕來(lái)想咨詢下，卻忘了今天是周末。看到門(mén)口貼了不少公告，以為有關(guān)于二手房個(gè)稅繳納相關(guān)的信息，看了一圈也沒(méi)見(jiàn)著。上周我和對(duì)象一起看中了一套二手房，雖然是只有80多平米的老房子，但價(jià)格比新房子便宜不少，好不容易湊夠了房款和過(guò)戶費(fèi)用，一聽(tīng)說(shuō)二手房交易漲個(gè)稅，原本稍微放松的神經(jīng)一下子又緊繃起來(lái)，明天一大早我還得來(lái)，問(wèn)清楚情況得趕緊辦手續(xù)了，早辦有可能還省點(diǎn)錢(qián)。”小伙子告訴記者。

【算賬】

34萬(wàn)買(mǎi)的房，新規(guī)賣(mài)房繳18萬(wàn)個(gè)稅

蘭山區(qū)的宋先生在2002年底在我市天和花園購(gòu)買(mǎi)了一套住房，面積167平米。他告訴記者，當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)時(shí)優(yōu)惠完每平米單價(jià)才2080元，總房款不過(guò)34萬(wàn)元多點(diǎn)，現(xiàn)在沾了學(xué)區(qū)房的光，每平米能賣(mài)到7500元，總價(jià)達(dá)到125萬(wàn)元左右。但工作單位已經(jīng)搬到了北城新區(qū)，今年他計(jì)劃搬到北城新區(qū)的新房子住。

“本來(lái)打算今年把天和花園這套房子賣(mài)掉，用來(lái)還新房子的貸款，昨天得知二手房個(gè)稅新規(guī)后把我嚇著了，我這房子差額91萬(wàn)元，要是按照新規(guī)計(jì)算，我賣(mài)套房子個(gè)人所得稅就得交18.2萬(wàn)元，這也太離譜了吧，如果按照現(xiàn)在的個(gè)稅計(jì)算，只需要繳納1.25萬(wàn)。個(gè)稅新規(guī)何時(shí)執(zhí)行是關(guān)鍵，而且我覺(jué)得應(yīng)該出臺(tái)細(xì)則，像我這房子屬于11年前購(gòu)買(mǎi)的，房齡長(zhǎng)差價(jià)也大，應(yīng)該有區(qū)別對(duì)待。”宋先生表示。

上月末剛剛購(gòu)買(mǎi)了一套二手房的小吳也很著急，雖然他是買(mǎi)方，但根據(jù)與賣(mài)方的協(xié)議，如果個(gè)稅按照差額20%繳納，那么多花的近10萬(wàn)元可能還會(huì)由小吳承擔(dān)。

“136平米的房子，我是以81萬(wàn)元買(mǎi)到手的，當(dāng)時(shí)跟房主談的時(shí)候約定好，所有過(guò)戶手續(xù)由買(mǎi)方辦理和繳費(fèi)，中介也告訴我個(gè)稅只是總房款的1%，即8100元，但現(xiàn)在‘國(guó)五條’出臺(tái)后把個(gè)稅變成了房款差額的20%，這房子最初買(mǎi)的時(shí)候只花了30萬(wàn)，我自己算了下，差額51萬(wàn)的20%是10.2萬(wàn)，這比總房款1%的個(gè)稅多了9萬(wàn)多，如果辦手續(xù)時(shí)真按照差額20%繳納個(gè)稅，那這房子我考慮就不買(mǎi)了。”小吳表示，3日上午已經(jīng)接到了房產(chǎn)中介的電話，讓他抓緊時(shí)間準(zhǔn)備手續(xù)辦理過(guò)戶。

【影響】

新規(guī)或事與愿違，抬高新房、租房?jī)r(jià)格

魯房置換臨沂區(qū)域經(jīng)理王杰保對(duì)“國(guó)五條”表示擔(dān)憂，“用地供應(yīng)今年總量不低于前5年均值；囤地捂盤(pán)將禁止購(gòu)地融資；繼續(xù)加強(qiáng)限購(gòu)政策這幾項(xiàng)和我市購(gòu)房者并沒(méi)有直接關(guān)系，關(guān)于二手房貸款的首付比例在我市暫時(shí)也不太可能調(diào)整，只有二手房買(mǎi)賣(mài)中按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅這條最受關(guān)注，爭(zhēng)議也最大。”

王杰保表示，新規(guī)出臺(tái)后對(duì)二手房市場(chǎng)將產(chǎn)生明顯影響，短期內(nèi)會(huì)加速二手房賣(mài)房與買(mǎi)房的交易，爭(zhēng)取搭上老政策的“末班車(chē)”，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。隨著新政策細(xì)則出臺(tái)和正式實(shí)施后，我市二手房交易量可能會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)走低，賣(mài)方、買(mǎi)房者需要一段時(shí)間來(lái)適應(yīng)和接受個(gè)稅新規(guī)造成的額外付出。這種情況下很有可能會(huì)導(dǎo)致新房交易量、價(jià)格走高，租房?jī)r(jià)格也會(huì)“更上一層樓”。

“賣(mài)方不愿意為個(gè)稅埋單，這部分費(fèi)用就會(huì)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方，但多數(shù)二手房買(mǎi)方大多資金困難，難以負(fù)擔(dān)多出的這部分費(fèi)用，部分購(gòu)房者就會(huì)把視線轉(zhuǎn)移到新房上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也可能會(huì)借助二手房購(gòu)房成本的增加而提價(jià)，而其中也有部分購(gòu)房者會(huì)繼續(xù)選擇租房，再次推高租房?jī)r(jià)格。”王杰保說(shuō)。

【解讀】

1.何時(shí)按新政策征個(gè)稅？

記者了解到，目前臨沂市二手房過(guò)戶個(gè)稅仍按照總房款的1%執(zhí)行，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。另外，商鋪、寫(xiě)字樓等商業(yè)用房的過(guò)戶按照轉(zhuǎn)讓差額的20%收取個(gè)稅。

記者從我市多家二手房中介反饋的消息得知，目前我市相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有下發(fā)新的二手房個(gè)稅征收辦法，由于發(fā)稿當(dāng)天為非工作日，記者沒(méi)有從相關(guān)部門(mén)獲得“國(guó)五條”在我市的正式執(zhí)行時(shí)間。

2.賣(mài)房所得20%個(gè)稅，指全額還是差額？

“要按賣(mài)房所得的20%征個(gè)稅，那我房子賣(mài)50萬(wàn)元是不是就要交10萬(wàn)元的個(gè)稅呢？”有市民看到“國(guó)五條”細(xì)則后，非常擔(dān)心按全額征收個(gè)人所得稅。

業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)相關(guān)條文解讀，應(yīng)該是按房屋的增值部分來(lái)征收個(gè)人所得稅，即按照賣(mài)房金額與當(dāng)初買(mǎi)房金額差價(jià)的20%來(lái)繳納個(gè)稅。

3.按差額征個(gè)稅有多強(qiáng)的操作性？

有市民提出，自己的房子房齡較長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)也沒(méi)有購(gòu)房發(fā)票，房產(chǎn)部門(mén)是不是有登記也不得而知，像這種情況應(yīng)該怎么來(lái)確定房屋買(mǎi)入價(jià)。另外，像若干年前的房改房，一套百平米的三居室購(gòu)入價(jià)格只有不到10萬(wàn)元，但經(jīng)過(guò)房改后市場(chǎng)價(jià)可能是原價(jià)的數(shù)倍，這類房子是不是會(huì)區(qū)別對(duì)待？

業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)待房產(chǎn)部門(mén)無(wú)備案的個(gè)別老房子該如何確定購(gòu)入價(jià)，目前出臺(tái)的“國(guó)五條”中沒(méi)有特別解釋說(shuō)明，房改房也沒(méi)有做出區(qū)別對(duì)待。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，各省出臺(tái)的細(xì)則或?qū)Υ祟惽闆r做出區(qū)別對(duì)待，比如根據(jù)區(qū)域的成交均價(jià)，定出一個(gè)購(gòu)入指導(dǎo)價(jià)，按照指導(dǎo)價(jià)與成交價(jià)的差額征收個(gè)稅。

【鏈接】二手房交易基本流程

1.買(mǎi)賣(mài)雙方到我市房產(chǎn)登記交易中心查詢所交易房屋的原始檔案

2.賣(mài)房持原房產(chǎn)證去具有評(píng)估資質(zhì)的單位或公司做評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告

3.持評(píng)估報(bào)告到我市房產(chǎn)登記交易中心做房屋測(cè)繪

4.買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房契約并辦理資金托管

5.在我市房產(chǎn)登記交易中心相關(guān)服務(wù)窗口繳納契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等各類稅費(fèi)。

6.完成過(guò)戶，3-5個(gè)工作日內(nèi)領(lǐng)取新房產(chǎn)證。

過(guò)戶所需的8項(xiàng)稅費(fèi)

1.個(gè)人所得稅

2.營(yíng)業(yè)稅

3.契稅

4.交易稅

5.測(cè)繪費(fèi)

6.評(píng)估費(fèi)

7.查檔費(fèi)

8.工本費(fèi)