在韓國濟州島漢拿山南麓，三個中國開發(fā)商想送給當?shù)厝艘环輧r值2200億韓元(約14億元人民幣)的“禮物”，但一些當?shù)厝藚s只想把他們趕走。
2200億韓元將用于建造一座占地超過800畝的大規(guī)模觀光度假村，位于西歸浦市南元邑為美里。項目所在地原先是一片牧場，兩年前，牧場主將土地賣給了這三家中國開發(fā)商。
雖然政府已經在去年底批準了這一項目，但由于擔心度假村對環(huán)境造成威脅，濟州當?shù)囟鄠€公民組織一直對項目公開表示反對。而韓國媒體也開始在這一話題上投[簡介 最新動態(tài)]入越來越多的關注。
這讓第一次“出海”的中國開發(fā)商備感不適。
順利起步
這三家中國開發(fā)商都來自青島，他們在濟州合資注冊了百通鑫源株式會社(下稱“百通鑫源”)，這是第一家在濟州島買地的中國獨資企業(yè)。公司控股股東為青島當?shù)刈畲蟮谋就练康禺a企業(yè)——青島百通集團，另兩個股東也是當?shù)孛駹I開發(fā)商。
百通集團第一次到濟州島考察是在2010年，那一年濟州出臺新移民政策，外國人購買特定種類的房產總價超過50萬美元，即可取得韓國綠卡。百通集團從中嗅到商機。很快，投資便有了眉目，當年年底，三家青島開發(fā)商聯(lián)合收購了這800多畝土地。
“一畝地大約6萬~7萬元人民幣。”百通鑫源社長張凱昕對《第一財經日報》記者說，“這是相當劃算的價格，現(xiàn)在已經很難再買到這么便宜的地。”
按照設計規(guī)劃，這個名為“為美觀光度假村”的項目將分三期開發(fā)，總投資2200億韓元，預計在2016年底全部開發(fā)完畢。第一期首先開發(fā)約100多套聯(lián)排別墅，目標客戶是青島的富裕人群，此后還將滾動開發(fā)獨棟別墅、酒店以及一座象征青島城市文化的啤酒博物館。2011年11月，百通鑫源向濟州道政府提交了開發(fā)申請，并于去年11月獲得批準。
正當對未來充滿期待的百通鑫源準備大干一場時，卻遭到了來自當?shù)鼐用褚约肮駡F體的“當頭棒喝”。
環(huán)保爭議
“百通鑫源的項目距離漢拿山保護區(qū)只有700米。項目范圍內，有保護等級為一、二、四等的地下水水源，其中一等是最高保護等級。”牽頭抗議的公民組織Citizens’ Coalition for Economic Justice(下稱“CCEJ”)濟州分支負責人Han Yung-cho對記者說，這是一個在韓國國內十分強勢的公民團體。
來自濟州島以外的人，也許很難理解當?shù)貙τ诘叵滤哪欠N神秘而深厚的感情。濟州作為一個孤立的海島，地下水一直是當?shù)厝速囈陨娴牡Y源。當雨水落入漢拿山山坡的森林，滲入地下，這些地下水便積蓄而成。當?shù)厝藢Φ叵滤膰栏癖Ｗo，令這里出產的礦泉水名聲在外。
濟州人保護地下水的情緒也格外強烈。Han Yung-cho指出，百通鑫源的度假村項目建于山坡地帶，需要大量泥土鋪墊地基，所在區(qū)域的植被將因此由250萬平方米減少至117萬平方米，而地下水正是順著這些山坡上的森林滲透積蓄而成。
“濟州道道廳急于吸引外資，對外國投資的批準過于寬松，我們最初發(fā)起抗議，目的是希望政府能夠對項目做更加深入的研究，設立更嚴格的審查標準。”Han Yung-cho說。
2012年12月9日，包括Han Yung-cho在內的15名反對人士，將反對理由寫成了一份研究報告，他們召開討論會、記者會，向政府陳書、向居民發(fā)放宣傳資料。
濟州當?shù)鼐用穹磳χ袊康禺a項目一時成為了濟州乃至韓國媒體關注的熱點。當越來越多反對聲匯聚到張凱昕耳中時，張凱昕感受到了一種在中國從未感受過的壓力。
“政府規(guī)定，為美里項目700多畝土地中有200畝出于保護地下水的目的，禁止開發(fā)。濟州人對環(huán)境保護很看重，保護措施也很多，只要居民的意見正確，我們都會接受。”張凱昕說。
但Han Yung-cho告訴記者，百通鑫源從未與居民以及公民團體直接溝通過，也沒有因為批評意見而對項目進行調整，為此，他們還將繼續(xù)抗議下去。
麻煩不斷
在濟州，遭到當?shù)鼐用窨棺h的開發(fā)商并不止百通鑫源一家。2011年以來，來自馬來西亞的成功集團[簡介 最新動態(tài)]以及韓國本土的樂天集團的項目也飽受批評。樂天集團為此最終不得不放棄了一項投資計劃。
“濟州要發(fā)展經濟，吸引投資的方向應該是觀光業(yè)或者高科技業(yè)，而不是房地產！”Han Yung-cho認為，這也是不少濟州人共同的看法。
事實上，涌入濟州島的外國資本，基本上都集中在房地產領域，而外資中，中國開發(fā)商是當之無愧的主力。
2010年以來，短短三年時間，中國開發(fā)商與當?shù)毓埠灱s9個投資，買走的土地面積達到180萬平方米，占整個濟州島面積的0.1%。
這些項目無一例外以房地產開發(fā)為主，且房屋單套的價格均在移民投資門檻要求的50萬美元以上。以百通鑫源的度假村為例，CCEJ的報告指出，項目可供銷售的住宅占到總面積的29.6%，而真正屬于觀光業(yè)的酒店以及博物館的面積只占3.6%和2.4%。
“房地產項目投機色彩濃厚，中國開發(fā)商建好房子然后賣給中國人，這些購房者在五年后取得綠卡，又可能繼續(xù)出售這些房屋，長遠來看，這些投資對當?shù)亟洕膸椭钟邢蕖?rdquo;當?shù)匾晃痪用窀嬖V記者。而認同Han Yung-cho觀點的濟州人并不在少數(shù)。
不過張凱昕表示：“我們并不太從盈利的角度考慮這個項目，利潤不是我們最大的追求，我們只是希望能夠拓寬投資渠道，嘗試去運營度假村的模式。”
面對反對的聲音，百通鑫源無可奈何，因為項目是中國獨資，缺少韓國合作伙伴的協(xié)調和幫助，百通鑫源不得不全憑自己摸索經驗，克服不斷出現(xiàn)的挑戰(zhàn)。
也許對百通鑫源唯一稱得上不錯的消息是，至少到目前為止，濟州道政府對中國開發(fā)商來此投資房地產還是十分鼓勵的。一位曾從事建筑業(yè)的濟州居民說，“為美觀光度假村”在一年時間里即走完了通常情況下兩年才能走完的政府審批程序，速度之快并不多見。
張凱昕介紹，百通鑫源正在為“為美觀光度假村”申請開工事業(yè)許可，不出意外的話，項目將在今年3月正式動工。不過可以想見的是，項目面臨的麻煩仍將繼續(xù)。
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