萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司27日公布2012年全年財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，去年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)125.5億元，同比增長(zhǎng)30.4%；實(shí)現(xiàn)銷售收入968.6億元，上年為677.1億元，同比增長(zhǎng)43.05%。公司建議每10股派發(fā)1.8元股息。今日，萬(wàn)科召開(kāi)2012年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

 

以下為發(fā)布會(huì)實(shí)錄內(nèi)容：

 

主持人：這次是今年第一次媒體見(jiàn)面會(huì)，先祝大家新年萬(wàn)事如意、身體健康！在座兩位管理層都是大家非常熟悉的，我們直奔主題，首先請(qǐng)譚華杰先生做一個(gè)介紹，回顧去年、展望今年。

 

譚華杰：各位新聞界朋友：歡迎大家來(lái)到這里參加2012年度業(yè)績(jī)推介會(huì)。2012年有幾個(gè)點(diǎn)值得大家關(guān)注，一是銷售收入，蟬聯(lián)中國(guó)及世界住宅銷售冠軍，也再次刷新行業(yè)歷史記錄。ROE水平達(dá)到19.66%，這是1993年以來(lái)公司最高的ROE水平。再一個(gè)，雖然公司增長(zhǎng)和回報(bào)都不錯(cuò)，效益比較高，年底凈負(fù)債率只有23.5%，這是比較低的指標(biāo)。納稅達(dá)到211億，保持和接近2倍的規(guī)模。我們?cè)谧≌a(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略有新的突破，裝修房的交付比例超過(guò)80%，綠色住宅方面，綠色三星是中國(guó)目前最高級(jí)別的綠色住宅，我們一家公司在全國(guó)的總量達(dá)到了44%，當(dāng)然我們也邁出了國(guó)際化業(yè)務(wù)的第一步。

 

首先2012年的要點(diǎn)，我們剛才談到銷售，2012年銷售面積是1295.6萬(wàn)平米，銷售金額1412.3億，是全世界第一次一個(gè)公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)超過(guò)100億美元。我們銷售金額年化增速是31%。我們非常鮮明體現(xiàn)出中小套型的特點(diǎn)，2012年賣出所有房子里，144平米以下普通住房占比是90%，從客戶類型來(lái)看首次置業(yè)和改善型客戶占比達(dá)到87%，也就是說(shuō)萬(wàn)科的特點(diǎn)是房子比較小，基本上客戶都是自住型的。

 

從結(jié)算指標(biāo)來(lái)看，2012年結(jié)算面積899.3萬(wàn)平方米，結(jié)算收入是1015.8億元，較上年同期上升43.8%，從上一年結(jié)算的之外，我們還有1354.9萬(wàn)平方米，和推金額1436.5億售出沒(méi)有達(dá)到結(jié)算條件的已售未結(jié)資源，會(huì)在未來(lái)轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入，這為未來(lái)的業(yè)績(jī)體現(xiàn)奠定非常好的基礎(chǔ)。

 

從公司收益來(lái)看，2012年結(jié)算毛利率有較為明顯的下降，毛利率是25.8%，比2011年下降3個(gè)百分點(diǎn)，但收益率上升，收益率達(dá)到1993年以來(lái)的歷史最高水平。我覺(jué)得這個(gè)結(jié)果是非常理想的結(jié)果，因?yàn)閺纳鐣?huì)公共的角度來(lái)講并不希望房?jī)r(jià)越來(lái)越高，從股東的角度來(lái)看希望公司的回報(bào)率盡可能高，我們很欣慰在去年同時(shí)滿足和公眾和股東的需要。為什么能做到這一點(diǎn)？一方面是公司的經(jīng)營(yíng)效率在提升，能夠克服一定程度上售價(jià)和利潤(rùn)下滑的影響，另一方面因?yàn)楣具@幾年的裝修房比例不斷地上升，而裝修業(yè)務(wù)是制造性業(yè)務(wù)，利潤(rùn)是明顯低于房地產(chǎn)，但收益率比較高。報(bào)告期末，公司凈負(fù)債率為23.5%，年底公司持有的貨幣資金為522.9億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的借款，就是355.6億元。

 

從拿地情況來(lái)看，2012年新增項(xiàng)目權(quán)益類建筑面積1589萬(wàn)平方米，其中60%的項(xiàng)目采取合作、聯(lián)合方式獲取，新增項(xiàng)目平均樓面地價(jià)為2790元/平方米，這是比較穩(wěn)定的水平。年末公司規(guī)劃中項(xiàng)目合計(jì)權(quán)益建筑面積3947萬(wàn)平方米，相對(duì)一年前有所增加，但相對(duì)于我們的開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)說(shuō)，這也是未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)量，在全世界所有的大型房地產(chǎn)公司里，我們土地儲(chǔ)備年限是最好的一個(gè)。在這個(gè)問(wèn)題上我們也跟一些常見(jiàn)的觀點(diǎn)有不同的看法，有很多人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商要多持有土地才能賺錢，我們不同意這個(gè)看法，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最理想的土地儲(chǔ)備周期就是2-3年左右，我們剛好在這樣的范圍內(nèi)。過(guò)去10年我們的土地儲(chǔ)備都在這樣的，我們認(rèn)為最合理的范圍之內(nèi)。

 

在綠色和工業(yè)化方面，這是萬(wàn)科最核心的戰(zhàn)略，就是住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略分為三個(gè)組成部分，一是裝修房，二是工廠化，三是綠色建筑。在裝修房方面，我們?nèi)ツ杲桓读?0萬(wàn)套房子，其中裝修房超過(guò)8萬(wàn)套，占比超過(guò)80%，也就是說(shuō)我們裝修房的戰(zhàn)略已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)。而在綠色建筑方面，我們?nèi)ツ暌还餐瓿?0個(gè)綠色三星項(xiàng)目總建筑面積166.6萬(wàn)平方米，其中綠色三星住宅項(xiàng)目是122萬(wàn)平米，這占全國(guó)總量的44%，也就是說(shuō)全國(guó)綠色三星面積有近一半是萬(wàn)科的。工業(yè)化項(xiàng)目全年開(kāi)工272萬(wàn)平方米，我們?nèi)ツ赀M(jìn)一步明確工業(yè)化發(fā)展目標(biāo)。     除了產(chǎn)品本身之外，我們的客戶非常明確以自住客戶為主，自住客戶除了對(duì)房屋本身有要求之外，他們對(duì)住進(jìn)來(lái)的配套服務(wù)也有非常多樣化的需求。所以過(guò)去幾年以來(lái)，我們不斷地在這方面做探索，去年這幾個(gè)方面我們?nèi)〉昧送黄疲覀冇械谖迨程?，給小區(qū)的業(yè)主提供食堂餐飲，性價(jià)比比較高，因?yàn)槭鞘程?，肯定不?huì)很貴，而且衛(wèi)生狀況比較好。我們希望第五食堂的比大餐館吃飯便宜，比小餐館干凈。而且我們考慮到每個(gè)人家里有不常用，但是占地方的物品，但是如果扔了可惜，我們?yōu)樽籼峁┰诜孔又獾膫}(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，叫做“萬(wàn)物倉(cāng)”，這個(gè)可以用更小的建筑面積打造更大的儲(chǔ)物目的。最后是這些年以來(lái)電子商務(wù)發(fā)展非常迅猛，我們小區(qū)住戶在小區(qū)里網(wǎng)上購(gòu)物的情況越來(lái)越多。網(wǎng)上購(gòu)物涉及到配送問(wèn)題，大家白天經(jīng)常不在家，送貨最后一公里遇到這樣的問(wèn)題，我們?cè)谛^(qū)提供一個(gè)統(tǒng)一的替客戶收快遞、購(gòu)物物品的服務(wù)，我們稱為“幸福驛站”，這幾個(gè)服務(wù)比較成功，深受客戶好評(píng)，從賺錢的角度來(lái)看目前談不上是特別賺錢的業(yè)務(wù)。

 

國(guó)際化方面去年也有一些進(jìn)展，首先我們成功收購(gòu)了香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)，目前更名為萬(wàn)科置業(yè)（海外），B轉(zhuǎn)H方案得到投資者支持，公布轉(zhuǎn)板方案之后一周，萬(wàn)科A股股價(jià)上升15.6%，B股股價(jià)上升29.3%。2013年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，所有議案均獲得99%以上的投票支持。

 

我們?cè)趪?guó)際化業(yè)務(wù)取得首次突破，與香港新世界合作，獲取香港荃灣地塊，與美國(guó)鐵獅門合作，合作開(kāi)發(fā)舊金山富升街項(xiàng)目，新世界、鐵獅門都是在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)非常有影響力的優(yōu)秀公司。

 

我們對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展做展望，首先是商品住宅更明確的回歸居住的屬性，也就是說(shuō)商品住宅投資的水平會(huì)逐漸淡化，自住購(gòu)房者成為主流購(gòu)房者，而自住購(gòu)房者與投資業(yè)務(wù)不太一樣，投資業(yè)務(wù)更看重土地稀缺性，自住客戶更關(guān)心房屋本身，也就是說(shuō)房屋質(zhì)量、房屋性能，這方面的要求不斷地提高。從國(guó)家情況來(lái)看，我們的城市化進(jìn)程剛好走在中間的位置，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，而先發(fā)展起來(lái)的城市面臨著更大的轉(zhuǎn)型，像北京、上海這樣的核心城市，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)會(huì)日益聚集于服務(wù)業(yè)，方向越來(lái)越向紐約、香港這樣的城市。而我們?nèi)丝诶淆g化現(xiàn)象逐漸到來(lái)，這給B轉(zhuǎn)H帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。從行業(yè)自身來(lái)看，行業(yè)集中度逐漸提升，主流開(kāi)發(fā)商進(jìn)入到“面對(duì)面”直接競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，以前是各開(kāi)各的荒，彼此之間基本不見(jiàn)面，但現(xiàn)在進(jìn)入“面對(duì)面”競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求更高。最后在住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色建筑迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

 

2013年我們會(huì)再次面臨行業(yè)創(chuàng)記錄的交付量，無(wú)論是總的交付套數(shù)和裝修房的交付套數(shù)還是比例，這三個(gè)層面都會(huì)再次刷新機(jī)遇，這時(shí)候必須要把“質(zhì)量第一”放在最前面。我們會(huì)面向自住客戶，根據(jù)客戶進(jìn)一步定位產(chǎn)品。我們會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持銷售為先，就是我們一貫的策略，我們不囤地不捂盤，只要做到可售的條件我們盡可能快的賣掉，這意味著要靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，如果市場(chǎng)發(fā)揮變化我們會(huì)以積極的定價(jià)策略。在工廠化和綠色方面，尤其是工廠化，2013年之后是住宅產(chǎn)業(yè)化是萬(wàn)科的重點(diǎn)，我們會(huì)在3年左右的時(shí)間內(nèi)在工廠化取得長(zhǎng)足的進(jìn)步。就2013年來(lái)說(shuō)，我們希望能做到15%的內(nèi)外墻無(wú)砌筑、免抹灰，因?yàn)榇u砌之后必須要大量抹灰，抹灰是出現(xiàn)裂縫的主要原因，我們考慮內(nèi)外墻采取鋼筋混凝土直接澆鑄的方式，而且是大鋼模，這樣表面非常平整。大家可以看到身后的柱子，去掉抹灰之后就會(huì)減少很多空鼓和裂縫的情況。還有PC外墻，在工廠做好再到現(xiàn)場(chǎng)組裝。

 

我就做這些介紹。

 

主持人：下面是提問(wèn)環(huán)節(jié)。

 

大公報(bào)記者：先問(wèn)一下郁總和譚總，剛才您提到去年的時(shí)候在香港收購(gòu)了南聯(lián)地產(chǎn)，也在香港拿到與新世界合作開(kāi)發(fā)的地，在舊金山也有地要做住宅開(kāi)發(fā)。一、二線城市的成本在提高，三、四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩，國(guó)際化策略是不是意味著萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)的角色發(fā)展上已經(jīng)完成了角色發(fā)展的必要？未來(lái)的領(lǐng)域會(huì)向國(guó)外拓展？

 

郁亮：國(guó)際化和是否看好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)沒(méi)有直接關(guān)系。到目前為止萬(wàn)科進(jìn)入60個(gè)城市，我們國(guó)家有660座城市，超過(guò)百萬(wàn)的城市有100多個(gè)，所以我們?cè)趪?guó)內(nèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)發(fā)展上限。就算萬(wàn)科從規(guī)模號(hào)稱做到全國(guó)第一，市場(chǎng)份額也是2.19%。萬(wàn)科的投資不按一線、二線、三線投的，不是說(shuō)一線好了投回一線，三線好了去三線，那員工怎么辦？團(tuán)隊(duì)怎么辦？投資可以選擇，但作為經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，必須要深耕下去。我們?cè)诮?jīng)濟(jì)區(qū)密集投資、深耕當(dāng)?shù)?，不?huì)簡(jiǎn)單按照一線、二線、三線劃分。

 

2004年的時(shí)候，很多人記住萬(wàn)科的目標(biāo)是成為千億企業(yè)，我們也做到了，但另外一個(gè)目標(biāo)大家忽視了，要成為中國(guó)大陸優(yōu)秀的企業(yè)。我們希望第四個(gè)十年在全球標(biāo)準(zhǔn)之下成為優(yōu)秀的企業(yè)。這時(shí)候我們需要跟海外的先進(jìn)好好學(xué)習(xí)。第四個(gè)十年的萬(wàn)科一定是國(guó)際化視野的萬(wàn)科，用全球資源發(fā)展的萬(wàn)科，我們的根基還在中國(guó)大陸，我們通過(guò)海外學(xué)習(xí)和探索提升公司管理水平，資源動(dòng)用能力和對(duì)房地產(chǎn)的深刻認(rèn)識(shí)。目前中國(guó)城市面對(duì)的階段和困境，別人早就經(jīng)歷過(guò)了，我們有機(jī)會(huì)跟他們合作，就可以事先預(yù)見(jiàn)到解決方案是哪些，這有利于萬(wàn)科做好國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)。而不是因?yàn)閲?guó)內(nèi)限購(gòu)就到國(guó)外，根本沒(méi)有這樣的想法，萬(wàn)科不準(zhǔn)備在海外建唐人街。這一點(diǎn)需要說(shuō)清楚，國(guó)際化戰(zhàn)略目前還處在學(xué)習(xí)和嘗試的階段。

 

南方都市報(bào)記者：怎么改善房企毛利率？還有中小戶型這一塊目前發(fā)展得怎么樣？

 

郁亮：毛利水平回到合理位置上是行業(yè)大勢(shì)所趨。去年下降了，因?yàn)榻Y(jié)算主要是前一年賣的房子，當(dāng)然有價(jià)格調(diào)整因素在里面。未來(lái)地價(jià)占比越來(lái)越高，各個(gè)城市拆遷成本越來(lái)越高，土地整備成本越來(lái)越高，這些都會(huì)影響毛利率。

 

跟這個(gè)問(wèn)題相關(guān)的另外一個(gè)問(wèn)題，在這個(gè)前提之下如何解決股東回報(bào)的問(wèn)題？這幾年下來(lái)行業(yè)的毛利水平逐漸下降，我相信未來(lái)一定會(huì)回到像制造業(yè)一樣。萬(wàn)科這幾年的ROE在提高，而且是沒(méi)有在市場(chǎng)上融資的基礎(chǔ)上達(dá)到的數(shù)字。在毛利水平受到控制的情況之下，未來(lái)可以提高周轉(zhuǎn)，提升管理水平、精細(xì)化程度。

 

記者：我有一個(gè)問(wèn)題是關(guān)于國(guó)際化合作的，能不能具體介紹一下與鐵獅門合作，具體介紹一下開(kāi)發(fā)舊金山項(xiàng)目的內(nèi)容，包括萬(wàn)科在合作當(dāng)中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧?。為什么萬(wàn)科在國(guó)際化探索過(guò)程中除了香港之外首站選擇美國(guó)？與美國(guó)的合作中有沒(méi)有遇到困難？是如何克服的？展望一下美國(guó)投資的未來(lái)，謝謝。

 

郁亮：美國(guó)業(yè)務(wù)這塊地非常好，很多人找我要買這個(gè)房子。雖然我們占了七成股份，但萬(wàn)科不負(fù)責(zé)賣房子，我們參與整個(gè)全過(guò)程，為什么參與全過(guò)程？我們想學(xué)習(xí)，從拿地開(kāi)始學(xué)習(xí)。

 

我們發(fā)現(xiàn)在美國(guó)挺有意思的，我們跟他們合作的時(shí)候，簽戰(zhàn)略合作協(xié)議的時(shí)候地都沒(méi)有的，我們簽了框架合作協(xié)議，拿地以后才有正式協(xié)議。我們不是有了地才跟別人合作嗎？美國(guó)可以這樣合作，所以人家效率高。他們先找到合作者，拿到錢了再找地，這個(gè)值得學(xué)習(xí)。為什么要參與整個(gè)過(guò)程？我們想學(xué)習(xí)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。包括別人提供的整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書比我們厚很多、細(xì)很多，與國(guó)際相比我們這方面的精細(xì)化程度有待提高。萬(wàn)科沒(méi)有準(zhǔn)備在國(guó)外建唐人街，建唐人大樓，我們?cè)诋?dāng)?shù)亟?dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)。當(dāng)然我們不反對(duì)大陸客去購(gòu)房，我們不能限制購(gòu)買的對(duì)象是誰(shuí)，但建當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)才是我們的學(xué)習(xí)方向。

 

為什么去美國(guó)？大家可能覺(jué)得很突然，其實(shí)我們做了兩年準(zhǔn)備，兩年之前我們派出七個(gè)小組去世界各地大家喜歡去的地方去考察。最近媒體上說(shuō)我們?nèi)グ拇罄麃?，其?shí)我們只是派了小組去澳大利亞考察當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，了解當(dāng)?shù)氐臓顩r，做了研究，七個(gè)不同的市場(chǎng)過(guò)去看。最后我們覺(jué)得美國(guó)確實(shí)是值得我們認(rèn)真考慮的。中美兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最接近，幅員遼闊，區(qū)域發(fā)展很清晰，市場(chǎng)龐大等等，城市眾多。

 

萬(wàn)科一般都是有把握才去做，所以沒(méi)有特別多的困難困擾著我們。我們總部的國(guó)際化程度也不斷提高，我們希望以后萬(wàn)科25%的員工用英文為主要語(yǔ)言，我們開(kāi)展國(guó)際化業(yè)務(wù)沒(méi)有太大的障礙。

 

文匯報(bào)記者：我想問(wèn)一下郁總幾個(gè)問(wèn)題：一是B轉(zhuǎn)H未來(lái)的進(jìn)展如何？另外你們收購(gòu)了萬(wàn)科置業(yè)（海外），未來(lái)兩個(gè)上市公司、兩個(gè)H股公司怎么整合？有沒(méi)有考慮？因?yàn)楝F(xiàn)在是一個(gè)是B轉(zhuǎn)H，還有萬(wàn)科置業(yè)海外，兩個(gè)怎么整合，與新世界的合作，未來(lái)發(fā)展計(jì)劃有哪些。還有美國(guó)業(yè)務(wù)，我們聽(tīng)到報(bào)道是商業(yè)地產(chǎn)，但聽(tīng)了您的介紹又是社區(qū)。還有國(guó)5條出臺(tái)會(huì)加大房地產(chǎn)調(diào)控，萬(wàn)科如何應(yīng)對(duì)？

 

郁亮：B轉(zhuǎn)H我們獲得了很高比例的股東會(huì)的批準(zhǔn)，有關(guān)部門正在審批之中，我們希望盡早實(shí)現(xiàn)H股上市夢(mèng)想。

 

我們收購(gòu)的南連地產(chǎn)改名萬(wàn)科置業(yè)（海外），是萬(wàn)科下面控制的上市公司，萬(wàn)科置業(yè)（海外）目前專注于香港業(yè)務(wù)的發(fā)展，其他業(yè)務(wù)由萬(wàn)科集團(tuán)負(fù)責(zé)，這一點(diǎn)非常清晰和明確。未來(lái)有沒(méi)有海外融資計(jì)劃？我們將不放棄任何一種可能的機(jī)會(huì)和嘗試，但是都需要等待條件的成熟、有合適的時(shí)機(jī)，所以如果我們有這樣的安排一定會(huì)告訴大家。

 

我們跟新世界的合作是進(jìn)香港業(yè)務(wù)的第一單，未來(lái)將不排除和新世界或其他的香港發(fā)展商的合作，香港業(yè)務(wù)由萬(wàn)科置業(yè)（海外）的平臺(tái)來(lái)做，萬(wàn)科置業(yè)（海外）平臺(tái)比較小的時(shí)候由母公司代持，然后再逐步轉(zhuǎn)入，長(zhǎng)期來(lái)看我們對(duì)香港地產(chǎn)市場(chǎng)是有信心的。對(duì)于香港各類合作者我們持開(kāi)放的態(tài)度。

 

與鐵獅門這個(gè)項(xiàng)目的合作是純住宅項(xiàng)目的合作，盡管鐵獅門做商業(yè)地產(chǎn)做得不錯(cuò)，但這個(gè)項(xiàng)目本身是一個(gè)住宅項(xiàng)目。

 

關(guān)于國(guó)5條，國(guó)5條再次重申了中央對(duì)調(diào)控的決心，而且更堅(jiān)定了我們對(duì)調(diào)控長(zhǎng)期性的看法，這一點(diǎn)都我們預(yù)期之內(nèi)。對(duì)未來(lái)來(lái)看，我們始終相信房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期性任務(wù)，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)使得我們行業(yè)有健康發(fā)展的可能性。調(diào)控目標(biāo)并不是把行業(yè)取消了，而是讓其有健康發(fā)展的可能性，讓更多普通人有房子住。面對(duì)國(guó)5條，我們的策略是一如既往，繼續(xù)為普通人蓋好房子的理念，調(diào)控對(duì)為普通人蓋好房子的發(fā)展商將帶來(lái)更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

 

香港商報(bào)記者：我的問(wèn)題很具體：一是2013年有創(chuàng)記錄的交付量，區(qū)域分布情況是怎么樣的？二是據(jù)我自己的觀察，萬(wàn)科現(xiàn)在特別重視建筑設(shè)計(jì)，一直很推崇綠色建筑概念，郁總綜合談一下萬(wàn)科在綠色建筑有哪些舉措？

 

郁亮：區(qū)域分布的具體數(shù)字我們公布的年報(bào)里面有，會(huì)后可以再提供。

 

總體上萬(wàn)科四個(gè)區(qū)域的發(fā)展越來(lái)越均衡，沒(méi)有某一家特別大、某一家特別小。

 

萬(wàn)科特別注重綠色住宅，盡管現(xiàn)在消費(fèi)者買單的意愿還不強(qiáng)，但這是一個(gè)方向，是我們堅(jiān)持做的東西。萬(wàn)科綠色戰(zhàn)略首先始于裝修房，我們這個(gè)任務(wù)基本完成了。第二步是工業(yè)化，我們正在做這件事情，我們希望2015年的時(shí)候萬(wàn)科內(nèi)外墻沒(méi)有砌筑、沒(méi)有抹灰，希望2015年40%是PC墻。這個(gè)計(jì)劃有壓力，我們希望通過(guò)工業(yè)化的手段，使萬(wàn)科的質(zhì)量水平在15年之后達(dá)到日本的平均水平。第三步是綠色三星住宅本身，前兩年萬(wàn)科在全國(guó)占比超過(guò)50%，去年44%，比例下降了一些，但我很高興看到這個(gè)結(jié)果，這說(shuō)明到中國(guó)有眾多發(fā)展商進(jìn)入綠色建筑里面來(lái)了，我希望公司在綠色住宅方面領(lǐng)先行業(yè)，但不希望一家獨(dú)大，。

 

記者：郁總、譚總好！我有兩個(gè)問(wèn)題，我們注意到2012年萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)成本比往年有所增加，今后萬(wàn)科在成本控制方面會(huì)采取哪些措施？另外我們看到2012年新增項(xiàng)目的60%是合作、聯(lián)合方式，占比比往年有所下降，我的問(wèn)題是萬(wàn)科在完成資本積累之后，以后直接投資的項(xiàng)目是不是會(huì)多起來(lái)？

 

郁亮：我們有成本管理工作部門，沒(méi)有成本控制部門。綠色住宅會(huì)增加成本，是不是要省這個(gè)錢呢？不能省，是我們未來(lái)所做的投資。我們?cè)跂|莞基地的投入也會(huì)反映到成本上來(lái)，這也是我們應(yīng)該做的事情。勞動(dòng)力成本漲得很快，可以想象一下未來(lái)建筑工人的工資超過(guò)大學(xué)生，目前在一些工種已經(jīng)出現(xiàn)了，像木工之類的，人均1萬(wàn)元/月，而且不一定找得到工人。有時(shí)候房?jī)r(jià)上升里有不少的因素是因?yàn)橛玫牟牧媳纫郧案?，比如說(shuō)沿海，在海邊房子的鋁合金管很特別，普通鋁合金很容易就壞掉了，要特殊的鋁合金材料更貴。我相信不用很長(zhǎng)時(shí)間新風(fēng)系統(tǒng)是很多房子的必備，這會(huì)合理增加成本，消費(fèi)者也會(huì)理解。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，我們需要通過(guò)規(guī)模采購(gòu)降低成本，但有一些成本的增加有合理性。

 

我們?nèi)匀蝗婧献?，全面合作的事情是長(zhǎng)期策略，不會(huì)變的。未來(lái)直接投資會(huì)不會(huì)增加？我相信不會(huì)。

 

華夏時(shí)報(bào)記者：有幾個(gè)問(wèn)題請(qǐng)問(wèn)一下，之前談到香港和美國(guó)的市場(chǎng)，您預(yù)估目前這兩個(gè)市場(chǎng)的學(xué)習(xí)成本有多少？大概什么時(shí)候成本已經(jīng)夠了，這個(gè)市場(chǎng)成熟了，就可以進(jìn)一步開(kāi)發(fā)？對(duì)于毛利的利潤(rùn)空間，您怎么預(yù)算香港和美國(guó)這兩個(gè)市場(chǎng)的？

 

郁總對(duì)城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)提供的機(jī)遇和挑戰(zhàn)怎么看？對(duì)萬(wàn)科意味著什么？

 

郁亮：優(yōu)秀公司不會(huì)有覺(jué)得學(xué)習(xí)夠了的時(shí)候。但我們也不會(huì)做虧本生意，如果虧了說(shuō)明我們選擇對(duì)象錯(cuò)誤。我們相信，經(jīng)過(guò)兩年準(zhǔn)備挑選的合作伙伴不會(huì)讓我們失望的，這個(gè)投資也是符合公司的收益水平要求才做的投資。

 

城市化不能變成房地產(chǎn)化。城市化首先是人的城市化，城市化的本意是說(shuō)讓居住在里面的人成為真正的市民，這里有兩個(gè)基本的前提需要解決，一個(gè)是說(shuō)要為他提供公共服務(wù)，教育、醫(yī)療等等，二是應(yīng)該有住房，有了住房才能成為真正的市民，享受公共服務(wù)才能成為公共的市民，從而才能真正拉動(dòng)內(nèi)需。所以我們國(guó)家公布數(shù)據(jù)里城鎮(zhèn)化超過(guò)50%了，如果真正按照市民化要求的城鎮(zhèn)化比例沒(méi)有那么高。所以我認(rèn)為城市化要先成為市民化，這是核心。中美兩國(guó)對(duì)比，中國(guó)50萬(wàn)以下人口的城市很多，100萬(wàn)-500萬(wàn)之間的城市比美國(guó)少很多，我們研究發(fā)現(xiàn)確實(shí)100萬(wàn)以下的人口城市規(guī)模不夠大。未來(lái)城市發(fā)展重點(diǎn)是不是應(yīng)該針對(duì)中國(guó)的情況，多發(fā)展100-350萬(wàn)人口的城市呢？既能發(fā)揮最好的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，又避免了規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，這是城市化發(fā)展路徑。作為發(fā)展商，我們要做的是根據(jù)不同城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求提供相應(yīng)的配套服務(wù)給他們。

 

記者：我挺關(guān)心萬(wàn)科物業(yè)管理的變化，想請(qǐng)您談?wù)勥@幾年萬(wàn)科物業(yè)管理的變化，我們知道萬(wàn)科當(dāng)初在行業(yè)里贏得口碑最初從物業(yè)管理開(kāi)始的。萬(wàn)科的第五食堂對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是特別便利的，我們非常期待看到，什么時(shí)候開(kāi)始做這件事，現(xiàn)在有多少小區(qū)在做？是怎么合作的？跟商業(yè)地產(chǎn)有點(diǎn)像，不知道歸商業(yè)地產(chǎn)還是歸物業(yè)管理？萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，是不是在房地產(chǎn)下半場(chǎng)，高周轉(zhuǎn)是萬(wàn)科運(yùn)作的基本基調(diào)？對(duì)一線是怎么考核高周轉(zhuǎn)的？萬(wàn)科還有沒(méi)有像第五園這樣的對(duì)行業(yè)影響特別大的產(chǎn)品？

 

郁亮：萬(wàn)科幾年前把物業(yè)管理改為物業(yè)服務(wù)。我們是提供服務(wù)的，以前只要提供好房子就行了，現(xiàn)在要提供好服務(wù)，我們今年準(zhǔn)備有長(zhǎng)者服務(wù)中心，適應(yīng)老齡社會(huì)的到來(lái)。

 

還有一個(gè)目標(biāo)，我們還要給社區(qū)提供好鄰居服務(wù)，去年我們做了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科現(xiàn)在每個(gè)業(yè)主能夠認(rèn)識(shí)12個(gè)小區(qū)其他業(yè)主，其中6個(gè)是他朋友，如果沒(méi)有達(dá)到這個(gè)指標(biāo)，我們也在考慮要不要做業(yè)主聯(lián)歡、聯(lián)誼，把業(yè)主組織起來(lái)，讓他們相互之間成為朋友，形成鄰里關(guān)系較好的小區(qū)?？蛻舴?wù)我們不斷探索內(nèi)容。第五食堂、幸福驛站、萬(wàn)物倉(cāng)，現(xiàn)在個(gè)數(shù)不是很多，在個(gè)位數(shù)，我們希望逐步推廣開(kāi)來(lái)。目前跟商業(yè)不太搭界，未來(lái)會(huì)在社區(qū)商業(yè)專門留下物業(yè)做這件事情，這個(gè)不存在合作問(wèn)題，我們自己做，沒(méi)有外包給別人做。我們對(duì)業(yè)務(wù)的要求是希望做到微利，讓它持續(xù)下去。

 

萬(wàn)科對(duì)一線的考核要求，一方面是客戶的滿意程度，一方面是股東回報(bào)多少，不是說(shuō)考核快慢。

 

萬(wàn)科影響力最大的項(xiàng)目是城市花園，之后是萬(wàn)科城。萬(wàn)科城和第五園有多大差別？一個(gè)穿中裝、一個(gè)西裝，但萬(wàn)科城比第五園多賣1000元，我相信未來(lái)消費(fèi)者口碑越來(lái)越成熟之后可能會(huì)偏向更穩(wěn)重、色彩更沉穩(wěn)的東西。核心的問(wèn)題還是健康的房子，無(wú)論外表怎么變化，健康的房子很重要，發(fā)展商有一段時(shí)間比外立面，有一段時(shí)間比園林，最終會(huì)回到關(guān)注房子本身，因?yàn)檫@些很容易學(xué)，但房子本身和服務(wù)不可替代。我們圍繞健康人居的環(huán)境，設(shè)計(jì)出好房子出來(lái)。

 

房地產(chǎn)信息網(wǎng)記者：您認(rèn)為針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)合理的利潤(rùn)，定位多少比較合理？還有萬(wàn)科的城市舊改框架協(xié)議，舊改就是現(xiàn)在所說(shuō)的城市更新，在時(shí)間上不一定是很快速的實(shí)現(xiàn)，這一點(diǎn)跟萬(wàn)科的快速建設(shè)、快速回籠資金有很大的矛盾，為什么萬(wàn)科還要堅(jiān)持做城市更新項(xiàng)目？

 

郁亮：萬(wàn)科是最早提出向制造業(yè)學(xué)習(xí)的，從售后服務(wù)、品牌建設(shè)、管理水平到制造技術(shù)，向他們學(xué)習(xí)。我們和制造業(yè)有什么不一樣呢？我們買了地，制造業(yè)叫原料，我們叫存貨，有人分析萬(wàn)科說(shuō)你存貨高得不得了啦，其實(shí)是原料；說(shuō)你們的負(fù)債率很高，其實(shí)我們預(yù)收帳款很多，只是會(huì)計(jì)報(bào)表不同。但不斷提供性價(jià)比越來(lái)越高的產(chǎn)品和服務(wù)才能賺錢，這是從來(lái)沒(méi)有變過(guò)的，所以我們應(yīng)該好好向制造業(yè)學(xué)習(xí)。平板電視讓客廳可以變小，這也是制造業(yè)給房地產(chǎn)行業(yè)做的貢獻(xiàn)。至于利潤(rùn)多少才合理，25%的毛利率水平算不算合理？我們努力做一個(gè)好的，有良心的商人。

 

舊改項(xiàng)目時(shí)間很長(zhǎng)，不做，在核心城市就失去了發(fā)展機(jī)會(huì)，所以必須要做。萬(wàn)科優(yōu)勢(shì)在于打不還手，罵不還口，規(guī)范運(yùn)作，對(duì)客戶好，我們有耐心，跟客戶談，我們不能用別的手段，談攏為止。對(duì)于每一個(gè)舊改項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，我相信絕大多數(shù)拆遷對(duì)象都希望萬(wàn)科做舊改，因?yàn)槲覀儠?huì)做得更好，這是我們的優(yōu)勢(shì)。

 

記者：您覺(jué)得萬(wàn)科成功經(jīng)驗(yàn)是什么？據(jù)說(shuō)房地產(chǎn)稅有一些城市已經(jīng)開(kāi)始在試點(diǎn)了，對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響？同時(shí)還有一個(gè)小問(wèn)題，萬(wàn)科現(xiàn)在市場(chǎng)占有率是多少？未來(lái)幾年有沒(méi)有給自己設(shè)置的目標(biāo)？謝謝。

 

郁亮：我們有什么成功經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)很重要的經(jīng)驗(yàn)是外界總在提醒我們被別人追上了，所以我們只會(huì)關(guān)注我們和別人的差距，關(guān)注對(duì)手的長(zhǎng)處，不太關(guān)注對(duì)手的短處，萬(wàn)科需要對(duì)手，否則會(huì)驕傲自滿，在這個(gè)事情上我們知道跟別人的差距更合適一些，在座各位媒體記者為萬(wàn)科立了功，經(jīng)常提醒我們差距所在。

 

我不太相信核心競(jìng)爭(zhēng)力的說(shuō)法，因?yàn)槲覀兊男袠I(yè)變化如此之大，只能以變應(yīng)變，沒(méi)有什么能保證我們高枕無(wú)憂，只能盡心盡力把自己的地耕好、種好，沒(méi)有別的優(yōu)勢(shì)可言。下半場(chǎng)已經(jīng)到了，為什么我們的業(yè)績(jī)還不錯(cuò)？調(diào)控讓優(yōu)秀份子能夠脫穎而出也是應(yīng)該的。調(diào)控的時(shí)候大家看到一種壓力、一種限制，但任何東西都是兩面的，順應(yīng)這種趨勢(shì)你就會(huì)有機(jī)會(huì)。   

 

關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題，現(xiàn)在說(shuō)要擴(kuò)大范圍，確實(shí)也是調(diào)控的手段之一。影響在哪里我們還需要觀察?，F(xiàn)在是首次置業(yè)，實(shí)際有需求的人買房子，房地產(chǎn)稅把他們都納入范圍的可能性不大，政策應(yīng)該會(huì)有考慮。

 

萬(wàn)科現(xiàn)在是2.19%的份額，我們還是很小的，空間很大，我們會(huì)好好努力。

 

騰訊網(wǎng)記者：請(qǐng)教郁總兩個(gè)小問(wèn)題，剛才郁總提到毛利率不需要改善，是否意味著會(huì)增大供應(yīng)量來(lái)維持公司增長(zhǎng)？有哪些區(qū)域會(huì)增加供應(yīng)量？另外一個(gè)小問(wèn)題，郁總提到我們派了七個(gè)小組去國(guó)外考察，是哪七個(gè)地方？哪些地方是值得萬(wàn)科交學(xué)費(fèi)的？

 

郁亮：我們提供股東回報(bào)水平不是僅靠毛利率的提升，但也不是說(shuō)毛利率沒(méi)有改善的空間，我們可以向中海學(xué)習(xí)，營(yíng)銷費(fèi)可以降低一些，這都是可以改進(jìn)的地方。只能提高供應(yīng)量來(lái)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)嗎？我認(rèn)為不應(yīng)該低估技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)的變化，現(xiàn)在都是按照杜邦公式解釋公司增長(zhǎng)的三個(gè)途徑，我覺(jué)得這種做法最大的不足是忽視了技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)的變化，忽視管理進(jìn)步帶來(lái)的變化，只從財(cái)務(wù)角度出發(fā)是有問(wèn)題的。這里再次強(qiáng)調(diào)我不是財(cái)務(wù)出身。

 

萬(wàn)科去的地方都是中國(guó)優(yōu)秀年輕人想去的七個(gè)地方，去了哪些地方不用我告訴你都知道，尤其是騰訊年輕人想去的地方。在哪些地方交學(xué)費(fèi)？一是看這些地方大家愿不愿意去，再一個(gè)看當(dāng)?shù)赜袥](méi)有好的合作伙伴跟我們合作，取決于這兩點(diǎn)，現(xiàn)在沒(méi)有具體的計(jì)劃必須要進(jìn)哪個(gè)或者不進(jìn)哪。

 

記者：兩個(gè)問(wèn)題，一是關(guān)于限貸政策，最近有中小銀行縮小了貸款業(yè)務(wù)，在萬(wàn)科銷售層面有沒(méi)有感受到變化？去年市場(chǎng)回暖因?yàn)樾刨J政策的變化，對(duì)今年的信貸政策有什么樣的預(yù)期？從萬(wàn)科銷售來(lái)看，去年首次置業(yè)是33%，意味著二套及以上占比是67%，如果限貸政策變化對(duì)這一影響很大，怎么辦？第二個(gè)問(wèn)題是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于商業(yè)郁總怎么考慮？商業(yè)和原來(lái)萬(wàn)科習(xí)慣的住宅是完全不一樣的。

 

譚華杰：從我們公司數(shù)據(jù)來(lái)看，去年全年一次性付款的比例比2011年降了10個(gè)點(diǎn)，全部購(gòu)房款來(lái)自銀行資金，提供按揭貸款的占比比2011年提高了10個(gè)點(diǎn)，也就是說(shuō)從我們所在的細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，去年房貸環(huán)境比2011年有明顯改善的。從去年各月的情況來(lái)看，我們客戶一次性付款比例和首付比例最低的月份是四季度，去年一年的趨勢(shì)來(lái)看，在我們所在的細(xì)分市場(chǎng)，就是以自住客戶為主的細(xì)分市場(chǎng)，在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)里去年按揭貸款呈現(xiàn)逐步放松的趨勢(shì)，我不認(rèn)為這個(gè)趨勢(shì)在今年會(huì)有大幅突變，我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)今年也不會(huì)有明顯的變化，會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)出面向自住的特色。在國(guó)5條里關(guān)于按揭貸款政策的描述是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差異化的貸款政策，沒(méi)有提到說(shuō)要加強(qiáng)或者更嚴(yán)格的，目前具體細(xì)則并沒(méi)有出來(lái)，細(xì)則出來(lái)之后我們?cè)龠M(jìn)一步討論。

 

郁亮：萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)是主要發(fā)展方向，沿著為普通人蓋好房子、蓋有人住的房子作為主要部分。去年年底成立了商業(yè)地產(chǎn)管理部，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)整個(gè)集團(tuán)這方面的資源安排。具體來(lái)說(shuō)，我們還是讓各個(gè)一線自己做商業(yè)的管理實(shí)踐和業(yè)務(wù)，總部提供相關(guān)的統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)。每個(gè)地方情況不一樣，不存在總部統(tǒng)一要求。

 

記者：目前一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的形勢(shì)比較明顯，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有怎樣的負(fù)面影響？在這樣的情況下，萬(wàn)科會(huì)采取積極發(fā)展策略還是求穩(wěn)？

 

郁亮：一線得病全國(guó)吃藥，因?yàn)橐痪€城市影響力大，而且誰(shuí)都看得見(jiàn)。當(dāng)然整體上來(lái)說(shuō)，從存貨情況看并不具備大漲的可能性。個(gè)別城市房?jī)r(jià)的復(fù)蘇行為，萬(wàn)科也是密切關(guān)注。

 

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)記者：萬(wàn)科與香港新世界、美國(guó)鐵獅門合作，哪一點(diǎn)是最吸引您的地方？

 

郁亮：萬(wàn)科接觸很多家合作方才確定的，不是一看就選定了，任何的合作都是各方面條件成熟才達(dá)成的。合作有時(shí)靠的是緣分。