20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議重申了房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策(簡(jiǎn)稱“新國(guó)五條”)，主要包括抑制投資投機(jī)性需求、增加供給、做好住房保障等五大政策措施。在我們看來(lái)，中央近期不會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步的全國(guó)性緊縮措施，未來(lái)兩三個(gè)月將是重要的政策窗口期。近期來(lái)看，區(qū)域性樓市調(diào)控的可能性更大。

 

房?jī)r(jià)將溫和上漲3%-5%

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布了今年1月份70個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)。與上月相比，新建住宅價(jià)格下降的城市有10個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有53個(gè)。就此計(jì)算，有75.5%的城市房?jī)r(jià)較上月環(huán)比上漲，而去年12月、11月和10月這一數(shù)字分別為77.1%、75.7%和50.0%。其中，一線城市新建住宅價(jià)格增幅最快，北京較上月環(huán)比上漲2.1%，廣州較上月環(huán)比上漲2.0%，深圳較上月環(huán)比上漲2.2%。

 

與去年同期相比，16個(gè)城市房?jī)r(jià)有所下降，而去年12月這一數(shù)字為26。溫州、寧波和杭州(均位于浙江省)位列房?jī)r(jià)下跌的前三位，與去年同比分別下跌了10.8%、6.7%和6.6%。房?jī)r(jià)上漲的城市有53個(gè)，去年12月這一數(shù)字為40。與前幾個(gè)月房?jī)r(jià)上漲主要出現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)陸三線城市的情況不同，1月份多個(gè)一線城市(包括北京、上海、廣州和深圳)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了相當(dāng)明顯的上漲。廣州是房?jī)r(jià)同比上漲最快的城市，漲幅高達(dá)4.7%，而去年12月這一數(shù)字為2.4%。

 

根據(jù)私營(yíng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商搜房網(wǎng)本月初公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.0%，而去年12月環(huán)比上漲幅度為0.23%。這是自2011年2月以來(lái)最大的環(huán)比漲幅。搜房網(wǎng)調(diào)查的100個(gè)城市中，1月份35個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，而去年12月份這一數(shù)字為43。

 

我們?nèi)匀徽J(rèn)為今年房?jī)r(jià)將溫和上漲，全國(guó)房?jī)r(jià)整體增幅將在3%-5%。這將有利于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)溫和復(fù)蘇。然而，考慮到政府已把抑制房?jī)r(jià)上漲列為工作重點(diǎn)，加之近期新房供給量較大，特別是小城市和內(nèi)陸地區(qū)供給增加較快，房?jī)r(jià)大幅反彈的可能性不大。對(duì)于政策制定者而言，管理預(yù)期和保持經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)流動(dòng)性穩(wěn)定對(duì)于實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定十分重要。

 

區(qū)域樓市調(diào)控可能性大

 

“新國(guó)五條”重申了房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策，主要包括五方面內(nèi)容：地方政府應(yīng)保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；繼續(xù)抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，已實(shí)施限購(gòu)的城市將繼續(xù)執(zhí)行商品房限購(gòu)政策，此外限購(gòu)可能擴(kuò)圍至其他房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的城市；房產(chǎn)稅試點(diǎn)項(xiàng)目將擴(kuò)容至其他城市(當(dāng)前僅在上海和重慶試點(diǎn))；加大住房和土地供給，2013年民用住宅土地供應(yīng)量不會(huì)低于此前五年的平均值；2013年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)為630萬(wàn)套(新開(kāi)工)和470萬(wàn)套(建成)；加強(qiáng)樓市監(jiān)測(cè)和監(jiān)督，建立房屋所有權(quán)信息系統(tǒng)。

 

顯然，此次決策層重申樓市調(diào)控措施是對(duì)近幾個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)加速上漲作出的表態(tài)，消息一出隨即在股市引發(fā)房地產(chǎn)股票的拋售?？傮w而言，“新國(guó)五條”本身并無(wú)過(guò)多出人意料之處。盡管多數(shù)措施不過(guò)是對(duì)現(xiàn)有調(diào)控措施的簡(jiǎn)單重申，但卻影響到了市場(chǎng)預(yù)期，特別是對(duì)于限購(gòu)及房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的預(yù)期。值得注意的是，“新國(guó)五條”并未明確提出資本利得稅以及進(jìn)一步收緊抵押貸款政策等其他政策措施。

 

國(guó)務(wù)院此番聲明，表明中央將繼續(xù)密切關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)，抑制房?jī)r(jià)反彈仍將是政策制定者的一項(xiàng)工作重心。但在我們看來(lái)，中央近期不會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步的全國(guó)性緊縮措施，未來(lái)兩三個(gè)月將是重要的政策窗口期。近期來(lái)看，區(qū)域性樓市調(diào)控的可能性更大。比如，一些城市近期加強(qiáng)了對(duì)住房公積金的管理，旨在為中低收入家庭提供購(gòu)房資金支持。相比之下，我們認(rèn)為廣受關(guān)注的房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響相對(duì)較小，而且未來(lái)數(shù)年內(nèi)在全國(guó)開(kāi)征的可能性不大。