正月還沒結(jié)束，碧桂園[簡介 最新動態(tài)]卻在杭州攤上了一個不大不小的事情。
近幾日，據(jù)杭州本地媒體報道稱，碧桂園在杭州的第一個項目--杭州碧桂園，農(nóng)歷春節(jié)前開盤，吸引到上千人選房。根據(jù)開發(fā)商給出的數(shù)據(jù)，開盤當天就銷售了八成。
但是年剛過完，就有不少購房者反映，碧桂園言而無信，取消之前承諾的團購優(yōu)惠，讓購房者大為失望。
具體則是，有消費者反映之前接到通知，該項目“五個人團購是99折，二十個人是98折”，而現(xiàn)在碧桂園方面稱并未正式在廣告上刊出這樣的信息，這只是個別置業(yè)顧問的失誤行為，公司已將其開除。
但消費者依然表示不能接受，而有法律人士也稱，碧桂園需要為員工失誤買單，公司要承擔賠償責任。
杭州項目虧本入市
據(jù)了解，引發(fā)糾紛的項目杭州碧桂園是碧桂園在杭州的首個項目。
資料顯示，該項目位于杭州下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大學城北部生態(tài)居住板塊，由8幢高層洋房，28幢雙拼美墅組成。規(guī)劃將建80-160平方米電梯洋房、230-570平方米雙拼別墅等產(chǎn)品。
自2012年拿地之后，杭州碧桂園的入市時間從2012年年初推至2012年下半年，最終定于2013年春節(jié)之前。
去年11月18日，杭州碧桂園歐亞達秋濤店外展點對外開放，市區(qū)看房巴士也于當天舉行通車儀式。12月13日，經(jīng)過前期大半個月的宣傳預熱，吊足了人們的胃口之后，杭州碧桂園高調(diào)對外公布起價：折后8990元/平方米。
今年2月2日，作為杭州碧桂園項目指定優(yōu)惠日當天日銷超500套，創(chuàng)下杭城近三年來住宅類產(chǎn)品日銷套數(shù)新記錄。而2月23、24日，春節(jié)工作后首個周末，杭州碧桂園銷售中心人潮涌動，不斷有客戶從各地趕來簽約。
業(yè)內(nèi)人士認為，杭州碧桂園的確讓杭州樓市好好地熱鬧了一把。
然而，該項目的熱鬧卻是以開發(fā)商虧本做買賣而換來的。
2010年11月25日，碧桂園在杭州舉行土地出讓會上以11.4億元拿下50號下沙地塊，首次進入杭州，當時亦公布，樓面地價6196元/平方米。
隨著去年12月公布了該項目的首批定價，杭州業(yè)內(nèi)外引起極大震動，杭州業(yè)內(nèi)人士表示，如果是毛坯房，在下沙大學城北這樣的地段，8990元/平方米的價格雖然還過得去，然而杭州碧桂園賣的是精裝房，這樣的價格就不能不說是震撼了。
有人幫杭州碧桂園算了一下帳：項目樓面價6196元/平方米，如果加上建安、財務、稅費、精裝修、營銷、管理等各項成本，成本肯定要突破12000元/平方米。因此，對于杭州碧桂園的這個價格，不少業(yè)內(nèi)人士都表示“賣一套虧一套”。
至于為何要虧本銷售，杭州碧桂園曾以一種比較委婉的方式作出了解釋：“不以成本定價，而以市場定價。”
高地價與長短線
雖然碧桂園方面對于虧本賣房一事給出了一番回應，但杭州業(yè)內(nèi)卻也有著自己的看法。
杭州資深業(yè)內(nèi)人士蘭洪海稱，碧桂園當時拿地的樓面價太高，和其一貫的低成本土地策略明顯不符。
蘭洪海認為，這是因為2010年碧桂園拿地之時，下沙區(qū)域樓價節(jié)節(jié)高升，市場反應熱烈，平均樓價已至2萬元/平方米。因此，當時不少開發(fā)商對于下沙未來的發(fā)展前景預期較高，愿意重金拿地。
然而，隨著樓市調(diào)控的進行，下沙的房價不但沒有上漲，反而一路滑落，目前該區(qū)域的均價也就是每平米一萬元出頭的水平。
蘭洪海續(xù)稱，據(jù)自己觀察，杭州碧桂園項目在戶型設計方面并不太接地氣。其解釋道，在樓盤的南北通風、采光等等購房習性上，杭州老百姓對戶型的要求更偏向北方人群的習慣，而碧桂園卻把在南方發(fā)展成熟的戶型結(jié)構搬到了杭州，因此很多細節(jié)對于杭州本地人來說并不算太到位。
蘭洪海認為，在旁邊還有保利[簡介 最新動態(tài)]、宋都[簡介 最新動態(tài)]等開發(fā)商項目也準備入市的情況下，在產(chǎn)品硬件方面稱不上最佳的碧桂園只能從銷售及定價入手吸引客戶。
蘭洪海同時表示，據(jù)其了解，碧桂園在搞項目的營銷成本也比較高，投入了較大費用進行推廣。其透露，該項目的營銷費用已過千萬元，而旁邊項目的推廣費用不過百萬元。
不過，碧桂園賠本進行的銷售還是取得了很好的結(jié)果，蘭洪海表示，杭州碧桂園將周邊幾個項目的準客戶大量截留，銷售套數(shù)創(chuàng)杭州記錄。
然而，這或許并不代表杭州碧桂園就此可以高枕無憂。蘭洪海認為，接下來或許才是真正考驗碧桂園的時候。
其稱，按照碧桂園的策略，大盤模式才是其一貫所擅長的，短平快的短線開發(fā)及銷售模式是碧桂園使用較多的方式。而以這個項目的體量來看，一般開發(fā)個3-4年已經(jīng)是足夠的了。
但另一方面，因項目的土地成本較高，首期又都是虧本銷售，也就是說該項目后期背負著較高的收益回報責任。
蘭洪海稱，這樣高地價的項目，其實比較適合做長期開發(fā)，一是慢工出細活地打造項目品質(zhì)，二是將出售周期拉長至樓市回升價格上漲，這樣后期能獲取的利潤才會比較高。而如果項目只有3-4年的開發(fā)周期，還不足以支撐項目等到市場的長線回暖，那么價格上升幅度有限。
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