商品房的供應(yīng)對(duì)象面對(duì)的是中高收入階層已經(jīng)成為定局。而城市人群在城市化和拆遷改造過(guò)程中得到的利益更多體現(xiàn)在拆遷改造的價(jià)值上，城市化進(jìn)程中的新增人口也就是農(nóng)民，更多的要依靠農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)解決住房購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題。實(shí)際央府所謂的城市化應(yīng)該糾正為城鎮(zhèn)化。

 

商品房的供應(yīng)對(duì)象面對(duì)的是中高收入階層已經(jīng)成為定局。而城市人群在城市化和拆遷改造過(guò)程中得到的利益更多體現(xiàn)在拆遷改造的價(jià)值上，城市化進(jìn)程中的新增人口也就是農(nóng)民，更多的要依靠農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)解決住房購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題。實(shí)際央府所謂的城市化應(yīng)該糾正為城鎮(zhèn)化。

 

加上大力推行的新農(nóng)村建設(shè)，是很好的集約節(jié)約用地的方式，藉此改善農(nóng)民的居住環(huán)境，作為城鎮(zhèn)化進(jìn)程的補(bǔ)充很有科學(xué)性。所以中國(guó)房地產(chǎn)并不存在問(wèn)題，妖魔化和向房地產(chǎn)商潑臟水運(yùn)動(dòng)是沒(méi)有道理的。

 

土地價(jià)值的逐漸走高，加大容積率是最現(xiàn)實(shí)可行的方式，而且別墅用地基本停止供應(yīng)本身，豪宅貧民化就已經(jīng)相當(dāng)明顯。二三線城市尚好，北京的所謂豪宅實(shí)在不能稱其為豪宅。與二三線城市相比，一線城市居住實(shí)在不值得恭維，但是一線城市的價(jià)值在于事業(yè)的機(jī)會(huì)。所以很早上海就有“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的說(shuō)法。也表明地段的重要性和投資價(jià)值，應(yīng)該說(shuō)那個(gè)年代的浦西一張床的價(jià)值是高于浦東一間房的。

 

既然商品房面對(duì)的中高收入階層，豪宅更是面對(duì)高收入階層，那么北京的套內(nèi)面積計(jì)價(jià)只在商品房實(shí)行，就沒(méi)有多少道理了。我們?cè)谔粕降暮勒?ldquo;梧桐大道”，容積率給定的是2，這在北京或者在石家莊是不可想象的。梧桐大道面對(duì)的是高端人群的定位也是合適的，原因也就是地價(jià)之高。有人說(shuō)地價(jià)是可以限制的，這就是胡話了。推動(dòng)房?jī)r(jià)地價(jià)上漲的，首先要看消費(fèi)者的預(yù)期。至于開(kāi)發(fā)企業(yè)，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，只有隨行就市的能力，更何況我們頻頻啟用宏觀調(diào)控的大棒。

 

我們所做的豪宅，挑高的酒店式大堂無(wú)疑提高了項(xiàng)目品質(zhì)。實(shí)際北京的所謂豪宅，也只剩下公共空間還有文章可做，至于毛坯房與否，從來(lái)不是豪宅區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)性化越來(lái)越明顯的消費(fèi)需求，精裝修很難成為市場(chǎng)的主流。精裝修更應(yīng)該體現(xiàn)在中小戶型的公寓上。

 

但是我們的套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，一來(lái)整體提高了房?jī)r(jià)的直觀價(jià)格，北京在房?jī)r(jià)均價(jià)上直接處于領(lǐng)先地位，但是與全國(guó)市場(chǎng)的分析對(duì)比失去了存在的基礎(chǔ)。二來(lái)逼迫開(kāi)發(fā)企業(yè)縮小公攤，加大套內(nèi)面積。

 

僅僅憑道德說(shuō)教解決問(wèn)題是不可能的。道德說(shuō)教只能是政策出了問(wèn)題，只能是執(zhí)政能力的不足。我們明白一點(diǎn)的是與農(nóng)民的居住面積對(duì)比，城市居民甚至是城市高收入人群最終的豪宅別墅目標(biāo)比不上農(nóng)民的。很多城市的所謂別墅可能與富裕農(nóng)民的小二樓的面積不能等同。但是，價(jià)值并不是僅僅一個(gè)住房面積可以區(qū)分，之所以城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，不是城鎮(zhèn)化可以更高的滿足居住需求。這一點(diǎn)恰恰城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)以及城鄉(xiāng)剪刀差造成的城市鄉(xiāng)村發(fā)展的不平衡。

 

這一點(diǎn)城市人群是值得慶幸的。那么保障房存在的基礎(chǔ)只能是對(duì)農(nóng)民土地價(jià)值的不認(rèn)可，或者剝奪農(nóng)民唯一致富的機(jī)會(huì)，加大農(nóng)民城鎮(zhèn)化進(jìn)程的難度，這實(shí)在不合情理。

 

商品房?jī)r(jià)值和土地價(jià)值的最大化，逐漸的會(huì)形成良性循環(huán)，而不是恢復(fù)到福利分房時(shí)代的不公平。

 

有消息稱：針對(duì)當(dāng)前中等收入家庭的住房困難，14位業(yè)界專家學(xué)者日前已聯(lián)名上書(shū)國(guó)土資源部及住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，建議進(jìn)行二次房改。其理由是，目前保障性住房制度基本滿足了低收入家庭的住房需求，商品住房制度滿足了高收入家庭的住房需求，但中等收入家庭的住房供給卻是空白。所以二次房改的目的是解決中等收入家庭的住房問(wèn)題，辦法是建立所謂的“三三制”住房制度，即基于三個(gè)階層，實(shí)行“三種住房制度、三類(lèi)供地方式、三支隊(duì)伍參與”。

 

二次房改的提議并不存在制度和市場(chǎng)基礎(chǔ)。我不認(rèn)為目前的城市發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)發(fā)展的狀況不合理，全面市場(chǎng)化僅僅十一年，而且自有住房率達(dá)到83%也是不容否認(rèn)的狀況。城市中等收入人群的目前改善需求強(qiáng)烈可以理解，但是不能依靠重回福利分房和加大城鄉(xiāng)剪刀差的發(fā)生實(shí)現(xiàn)。公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制只存在于市場(chǎng)化，保障房只能側(cè)重解決最低收人群的保障租賃，而不能解決中等人群的產(chǎn)權(quán)住房。

 

實(shí)際我們的很多不平等就體現(xiàn)在城鄉(xiāng)政策的不平等上。無(wú)論是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代還是改革前三十年，城市人群與農(nóng)民相比，不在一條起跑線上。現(xiàn)在農(nóng)村人口唯一的長(zhǎng)項(xiàng)就在于農(nóng)民的土地承包權(quán)和宅基地，除此之外，農(nóng)村人口沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

 

很多人現(xiàn)在又開(kāi)始轉(zhuǎn)向流向農(nóng)村。這在城鎮(zhèn)表現(xiàn)得很明顯。比如我們家鄉(xiāng)的一個(gè)城邊村，400人的村莊快速增長(zhǎng)到800人，不是生育問(wèn)題，而是反向流入問(wèn)題。在城鄉(xiāng)戶籍已經(jīng)完全歸于統(tǒng)一的地區(qū)，這一點(diǎn)是很明顯的。產(chǎn)權(quán)住房，在城市的表現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)適用房，本身就已經(jīng)失去了存在的基礎(chǔ)，而解決中等收入人群的居住實(shí)際單憑廉租房是不能涵蓋到這個(gè)階層的。只有所謂的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房，但是從分配機(jī)制上，限價(jià)房和經(jīng)適房并不可能達(dá)到公正分配的制度基礎(chǔ)，這只是一方面，限價(jià)房實(shí)際是招標(biāo)制推行而產(chǎn)生的。不能歸于保障住房之列。至于經(jīng)濟(jì)適用房，除了土地出讓金減免和規(guī)費(fèi)的部分減免之外，與商品房無(wú)異，由于土地國(guó)家無(wú)償劃撥不存在基礎(chǔ)，土地征收環(huán)節(jié)依靠的是開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)化征用，那么與商品房?jī)r(jià)沒(méi)有多大的區(qū)分，這是未來(lái)的經(jīng)適房必將退出保障房舞臺(tái)的條件。

 

市場(chǎng)化是唯一解決住房分配的合理方式。中等收入人群的住房問(wèn)題不能通過(guò)保障房解決，而只能在市場(chǎng)的框架內(nèi)。