一邊是規(guī)模宏大的城市擴(kuò)張計(jì)劃，一邊則是所造新城的人氣冷清、房屋空置、商業(yè)凋敝，力推“千億削山建城”的湖北省十堰市在東部新城區(qū)域已經(jīng)深陷空城、鬼城之憂。

春節(jié)過(guò)后，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者實(shí)地調(diào)查得知，截至2013年1月底，十堰市在建、在售商品房面積多達(dá)1250萬(wàn)平方米，這種擴(kuò)張速度幾乎與湖北省省會(huì)武漢市處于同等規(guī)模，但十堰市的總?cè)丝趦H相當(dāng)于武漢市的1/3，城區(qū)人口僅相當(dāng)于武漢市的1/5，十堰市以削山造城為標(biāo)志的急速擴(kuò)張面臨著市場(chǎng)需求不足的極大挑戰(zhàn)。

另?yè)?jù)十堰市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，95%的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商依靠高利貸融資，在削山造地成本高企、商品房空置占?jí)嘿Y金的情況下，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)面臨著資金鏈隨時(shí)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

東部新城“鬼城”魅影

十堰東部新城主干道北京路沿線的多個(gè)居民小區(qū)在晚間的亮燈率都不會(huì)超過(guò)30%。

2月18日，蛇年春節(jié)正月初九，“車城”十堰市的年味還沒(méi)完全散去。不過(guò)，在十堰市東部新城、西部新城的建筑工地上，大型挖掘機(jī)已經(jīng)開(kāi)動(dòng)起來(lái)，為了“車城”的擴(kuò)張“向山要地”。

在十堰東城新城的主干道——北京路上，隨處可見(jiàn)的巨幅房產(chǎn)廣告十分搶眼。一個(gè)叫做大洋五洲的項(xiàng)目，打出了“火車不是推的，大洋五洲不是吹的”的巨型廣告。據(jù)記者了解，這個(gè)項(xiàng)目建筑面積達(dá)200萬(wàn)平方米，可供1.2萬(wàn)戶居??；與搶眼的廣告形成鮮明對(duì)比的是，目前這個(gè)樓盤(pán)的售樓部看房者寥寥無(wú)幾。

另外一個(gè)叫做福田花園小區(qū)的項(xiàng)目位于北京南路23號(hào)，總建筑面積8萬(wàn)平方米，分為兩期開(kāi)發(fā)，正在銷售的臨街1號(hào)樓共有210套房源，目前還有40多套房源沒(méi)有售出。

在福田花園小區(qū)的售樓部，記者遇到一對(duì)購(gòu)買第二套房的年輕夫妻，“手里有點(diǎn)閑錢，想著再買套房保值、增值。”記者了解到，這對(duì)夫妻一個(gè)是公務(wù)員，一個(gè)是二汽的白領(lǐng)，他們看房子只關(guān)心路段，不在乎面積大小，他們看上了福田花園小區(qū)的位置。

福田花園小區(qū)一位銷售經(jīng)理告訴記者，十堰市目前的購(gòu)房者除了以婚房為主的剛性需求外，多數(shù)是有閑錢的家庭出手購(gòu)買第二套房、第三套房，還有一些是在外打工的人返鄉(xiāng)置業(yè)，他們的訴求大多都是投資。該人士還表示，“在限購(gòu)、限價(jià)、限貸的政策背景下，三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求上難以出現(xiàn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)。”

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱火朝天相反，這里的商業(yè)卻顯得十分冷清。十堰東部新城主干道北京路上有一個(gè)叫做東方坐標(biāo)城的項(xiàng)目，由于處在城市新區(qū)的核心地段，該項(xiàng)目附近配建了商業(yè)步行街。據(jù)記者了解，這條步行街2009年年底竣工，可以入駐128個(gè)商戶，在2010年10月已經(jīng)完成全部招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)][簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]，但是在兩年以后，由于人氣不足，這里的部分商戶都選擇了離開(kāi)。

2月19日，記者在這條步行街上看到行人寥寥無(wú)幾，很多店鋪的櫥窗上都貼著“撤柜緊急吐貨”“低價(jià)轉(zhuǎn)租、出售”等字條。有一家服裝店是開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的為數(shù)不多的幾家商鋪之一，店主告訴記者，2010年上半年她買下了這間店鋪，本來(lái)盤(pán)算著附近有高檔住宅小區(qū)，又有鄖陽(yáng)師范高等專科學(xué)校（簡(jiǎn)稱“鄖陽(yáng)師專”），應(yīng)該可以大賺一筆，現(xiàn)在卻因?yàn)橘嵅坏藉X不得不考慮將店鋪轉(zhuǎn)租出去。“附近小區(qū)居民很少，學(xué)生們又喜歡到市區(qū)消費(fèi)，生意一直不好。”店主告訴記者。

當(dāng)天晚間，記者在十堰東部新城主干道北京路沿線的多個(gè)居民小區(qū)看到，這些小區(qū)的亮燈率都不會(huì)超過(guò)30%。

畸高的住房空置率

“三四線城市市場(chǎng)需求疲軟，加上相關(guān)配套落后，在土地供應(yīng)增加、購(gòu)房政策從緊的背景下，很可能造成樓市進(jìn)入堅(jiān)冰期甚至是崩盤(pán)。”

截至2013年1月31日，十堰市在售樓盤(pán)70個(gè)，其中80%左右都集中在“削山造城”的主戰(zhàn)場(chǎng)——東部新城。根據(jù)實(shí)地調(diào)查，僅在十堰市東部新城的主干道——北京路沿線，在建、在售房地產(chǎn)項(xiàng)目就多達(dá)20個(gè)。

十堰市房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年1月31日，十堰市70個(gè)在建、在售住宅項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到1250余萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2012年武漢市新增住宅面積1576.98萬(wàn)平方米的80%。但在人口方面，十堰市總?cè)丝?40萬(wàn)左右，僅相當(dāng)于即將達(dá)到千萬(wàn)人口規(guī)模的武漢市的1/3；城區(qū)人口80多萬(wàn)，僅相當(dāng)于武漢市的1/5左右。

十堰市房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，2012年該市住宅成交面積大約為80萬(wàn)平方米，2013年預(yù)計(jì)可以有20%的增長(zhǎng)幅度，這就意味著，該市的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目至少需要消化12年。十堰市能否支撐的商品房市場(chǎng)已成當(dāng)下之憂。

湖北汽車工業(yè)學(xué)院一位教授也表示，相對(duì)于人口規(guī)模和市場(chǎng)需求，十堰市城市擴(kuò)張的步子實(shí)在是邁得太大了。

科研機(jī)構(gòu)的相關(guān)報(bào)告也印證了十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置情況，湖北汽車工業(yè)學(xué)院科技學(xué)院發(fā)布的題為《十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析》的調(diào)研報(bào)告顯示，“十堰市商品房空置率一直居高不下，特別是2006年以后，十堰市商品房空置率一直在35%以上。”

另一方面，2012年十堰市商品房銷售狀況十分疲軟。據(jù)十堰印象置業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理劉建平預(yù)測(cè)，2012年十堰市住宅成交面積應(yīng)該在80萬(wàn)平方米左右，樂(lè)觀估計(jì)2013年住宅成交量可以增長(zhǎng)20%，也就是100萬(wàn)平方米的規(guī)模，按此推算十堰市在建、在售的商品房項(xiàng)目至少需要12年才能消化完。

讓人擔(dān)憂的是，根據(jù)劉建平的介紹，2013年十堰市大約有50個(gè)在建、在售項(xiàng)目將推出后續(xù)房源，這部分的增量房源將達(dá)到200萬(wàn)平方米；另外還有超過(guò)30個(gè)項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)入市，這部分的增量也將達(dá)到150萬(wàn)平方米。“三四線城市市場(chǎng)需求疲軟，加上相關(guān)配套落后，在土地供應(yīng)增加、購(gòu)房政策從緊的背景下，很可能造成樓市進(jìn)入堅(jiān)冰期甚至是崩盤(pán)。”劉建平表示。

當(dāng)?shù)囟嗝康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示，當(dāng)?shù)卣忠蕾囃恋刎?cái)政，然后在“向山要地”的背景下，地方政府可以掛拍的土地成倍增加，這是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的主要推手。據(jù)介紹，未來(lái)5年，十堰市的土地供應(yīng)量有望達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上。

在此背景下，十堰市房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。根據(jù)十堰市房地產(chǎn)管理局披露的信息，2007年該市商品房均價(jià)為2235元/平方米，而到了2010年，十堰市商品房銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到4516元/平方米。根據(jù)記者的實(shí)地調(diào)查，目前十堰市商品房均價(jià)大約為6000元/平方米，其中售價(jià)最高的日盛·中央華府項(xiàng)目已經(jīng)突破8000元/平方米。

而根據(jù)十堰市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年十堰市在崗職工平均工資為28556元，月平均工資為2062元。與均價(jià)6000元/平方米的房?jī)r(jià)相比，多位十堰普通市民在接受記者采訪的時(shí)候表示“壓力山大”。

地產(chǎn)商靠高利貸維持

“十堰本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)楹茈y得到銀行的資金支持，95%都要依靠高利貸維持企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，這無(wú)形中推高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。”

房地產(chǎn)化的城市擴(kuò)張帶來(lái)的首要問(wèn)題就是資金的風(fēng)險(xiǎn)。

十堰市當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，該市新增土地供應(yīng)主要依靠開(kāi)山造地，開(kāi)山造地的成本很高，造成土地掛拍價(jià)格的居高不下，這只能不斷地推高房?jī)r(jià)。

“特別是十堰本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因?yàn)楹茈y得到銀行的資金支持，95%都要依靠高利貸維持企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，這無(wú)形中推高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。”上述房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，鄂爾多斯等地房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的新聞曾經(jīng)讓他很緊張、很焦慮。

“從買地打保證金到房產(chǎn)證辦下來(lái)，大概需要8年時(shí)間，特別是前4年，開(kāi)發(fā)商需要投入大量資金，依靠高利貸很容易帶來(lái)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轫?xiàng)目初期很難從銀行獲得貸款，只能等到房子蓋到三層以上甚至封頂以后才能在銀行進(jìn)行按揭貸款，對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力是個(gè)巨大考驗(yàn)。”上述房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

《十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析》則指出，十堰市“商品房空置面積大幅度上升也為企業(yè)帶來(lái)資金壓力。近幾年，十堰商品房空置率一直居高不下，直接占?jí)洪_(kāi)發(fā)商的資金。使資金本來(lái)就缺乏的房地產(chǎn)企業(yè)資金更加緊張，也導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的大幅上升”。

十堰市新城建設(shè)的另一個(gè)挑戰(zhàn)就是人口。“沒(méi)有那么多人口支撐城市擴(kuò)張，這就意味著十堰的城鎮(zhèn)化需求不足。”中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)石楠在接受記者采訪時(shí)表示，新型城鎮(zhèn)化核心是人的城鎮(zhèn)化而非地的城鎮(zhèn)化，十堰的做法非常危險(xiǎn)。

石楠分析認(rèn)為，湖北省歷來(lái)就是一個(gè)勞務(wù)輸出大省，十堰市也是如此，雖然最近幾年出現(xiàn)了農(nóng)民工回流的現(xiàn)象，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前十堰市的戶籍人口比常住人口多五六十萬(wàn)，這意味著十堰市每年要輸出五六十萬(wàn)的勞動(dòng)力。

官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，十堰市每年輸出的勞動(dòng)力要占到總?cè)丝诘?8%，也就是說(shuō)，十堰市每5個(gè)人當(dāng)中就有一個(gè)外出打工。這意味著十堰市的城市擴(kuò)張面臨著需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)記者了解，截至2011年年底，湖北省的城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.83%，略高于全國(guó)平均水平；不過(guò)，十堰市的城鎮(zhèn)化率較低，大約是43%左右。十堰市政府人士告訴記者，在城鎮(zhèn)化率落后的背景下，該市計(jì)劃到2020年將城區(qū)人口由目前的80萬(wàn)左右提高到150萬(wàn)左右；不過(guò)，湖北省對(duì)于十堰市的期望更高，希望十堰市盡快建成鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)中心城市，到2020年將城區(qū)人口規(guī)模擴(kuò)大到200萬(wàn)。

另外還有產(chǎn)業(yè)支撐的問(wèn)題。“車城”十堰因?yàn)槎d，長(zhǎng)期的發(fā)展已經(jīng)形成了汽車汽配產(chǎn)業(yè)獨(dú)大的格局，這對(duì)吸引更多的產(chǎn)業(yè)、更多的人流也是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

“三四線城市如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)配套將難以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，城鎮(zhèn)化并不是大量的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是在三四線城市，更加需要制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的支撐。