2013年2月20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，并確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）。蛇年春節(jié)后出臺(tái)的“國五條”，無疑是給當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場澆了一盤“冷水”。

 

意在穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，釋放穩(wěn)中微緊調(diào)控基調(diào)

 

從去年第四季度開始，雖然不少發(fā)展商紛紛取消折扣優(yōu)惠，提高價(jià)格售房，但成交量一直高位不退，而樓盤漲價(jià)后卻現(xiàn)通宵排隊(duì)或者“日光”的現(xiàn)象在多個(gè)城市上演，二手房業(yè)主一夜抬價(jià)幾十萬等這類信息不斷的出現(xiàn)在媒體的報(bào)道上，并被無限的傳播跟放大，使得多地買家出現(xiàn)恐漲心理，進(jìn)而恐慌入市。即使是作為傳統(tǒng)淡季的蛇年春節(jié)，亦是“淡季不淡”，不少城市成交同比大漲，而大部分發(fā)展商也揚(yáng)言春節(jié)后或是3月必定漲價(jià)，這些都在無時(shí)不刻刺激著消費(fèi)者的心理，也在一定程度上挑戰(zhàn)著近兩年稍有成效的房地產(chǎn)調(diào)控成果，加劇接下來調(diào)控的難度。

 

當(dāng)前適時(shí)出臺(tái)的“國五條”，一方面是穩(wěn)定日益膨脹的房價(jià)上漲預(yù)期，避免部分買家因看漲心理出現(xiàn)非理性購房行為，同時(shí)也是提前制止發(fā)展商試圖大幅漲價(jià)的心理，為持續(xù)“高燒”的樓市降溫，進(jìn)而穩(wěn)定調(diào)控成果，但難以對當(dāng)前向好的市場成交及房價(jià)走勢構(gòu)成較大的轉(zhuǎn)折性的影響；另一方面也是表明中央調(diào)控房價(jià)的決心，定調(diào)今年房地產(chǎn)調(diào)控的總體調(diào)控方向，即穩(wěn)中微緊的調(diào)控方針，總體目標(biāo)則為保持房價(jià)的平穩(wěn)。

 

措施多為舊話重談，但不乏亮點(diǎn)

 

從本次出臺(tái)的五項(xiàng)措施來看，基本是對以往出臺(tái)的政策進(jìn)行重申跟強(qiáng)化，實(shí)質(zhì)具備殺傷力的條款并未出現(xiàn)，包括之前在網(wǎng)上盛傳的“二套房首付提高至七成，貸款利率上調(diào)至1.3倍”這一傳聞。雖然是舊話重談，但也有三大亮點(diǎn)是值得推敲跟揣摩：

 

第一點(diǎn)，要求“各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)”，而之前相關(guān)政策提到的只是新建住房價(jià)格，這個(gè)有利于較好的控制全國重點(diǎn)城市商品住宅市場的房價(jià)走勢，防止個(gè)別地方政府用保障房充數(shù)，拉低當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)，未能實(shí)質(zhì)性反映當(dāng)?shù)厥袌龅膬r(jià)格特征。同時(shí)，差異化的對待也是在于扶持一些發(fā)展較為滯后的城市，避免對這類三四線城市的誤傷。

 

第二點(diǎn)，除了要求“已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施”外，“其他城市房價(jià)上漲過快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。”這意味著限購或?qū)U(kuò)容，個(gè)別房價(jià)上漲過快的城市且未納入限購范圍的城市或?qū)⒈黄葘?shí)行限購政策。而已實(shí)施限購措施的城市，則被要求完善限購措施，這預(yù)示著接下來有關(guān)完善限購措施的政策細(xì)則或?qū)⒊雠_(tái)，有可能是中央層面出臺(tái)，也可能是由地方政府自行制定落實(shí)。

 

第三點(diǎn)，要求在“2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?rdquo;。如果這項(xiàng)措施得到落實(shí)的話，一方面使得外來務(wù)工人員的居住問題得到保障，另一方面也在一定程度上緩解個(gè)別城市因外來務(wù)工人員的涌入導(dǎo)致的對當(dāng)?shù)刈》績r(jià)格及租賃價(jià)格的抬高。

 

后續(xù)細(xì)節(jié)配套措施有望出臺(tái)，更嚴(yán)措施或視市場走勢而定

 

從當(dāng)前來看，本次的“國五條”調(diào)控基調(diào)稍顯溫和，措施里也無明確的細(xì)節(jié)性的措施，因此預(yù)計(jì)在新一屆政府上任后，相關(guān)的細(xì)節(jié)性措施政策有望出臺(tái)，但應(yīng)該是以本次出臺(tái)的五項(xiàng)措施為指導(dǎo)原則，而房產(chǎn)稅擴(kuò)圍則有望進(jìn)一步加快，預(yù)計(jì)深圳及廣州均有可能成為試點(diǎn)城市，具體實(shí)施的細(xì)則應(yīng)該是在上海跟重慶的基礎(chǔ)上做小幅的調(diào)整。而房價(jià)若繼續(xù)出現(xiàn)非理性的上漲，則后續(xù)更嚴(yán)措施將有可能出臺(tái)，不過可以肯定的是，合理的購房需求仍將受到保護(hù)，包括首置跟首改需求，因此所謂的“二套房首付提至七成，貸款利率上調(diào)至1.3倍”這類措施，預(yù)計(jì)在后續(xù)的政策中出現(xiàn)的可能性不是特別大。