在房價(jià)上漲預(yù)期不斷走高之際，新的樓市調(diào)控政策再度出臺(tái)。日前召開的本屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次研究部署了房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，并出臺(tái)了被市場稱之為新“國五條”的調(diào)控舉措，意在穩(wěn)定房價(jià)。可以預(yù)見，這一再度升級的調(diào)控政策，對于當(dāng)前房價(jià)的穩(wěn)定將發(fā)揮作用，上市房地產(chǎn)公司股票價(jià)格的回落，就是對這一預(yù)期的反映。

 

但問題在于，這一輪始自2009年底的房地產(chǎn)市場調(diào)控，至今已經(jīng)數(shù)次升級調(diào)控政策，這些措施包括2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新國八條”，本次出臺(tái)的新“國五條”已是第五次升級。伴隨這些調(diào)控政策出臺(tái)，房價(jià)走勢也從快速上升的曲線，逐漸趨于平緩，但平緩的曲線在近幾個(gè)月內(nèi)再次掉頭向上，部分地區(qū)房價(jià)漲幅明顯。如果再將視線拉長，同樣可以看到，從2003年國務(wù)院發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》之后，房地產(chǎn)市場就一直處于房價(jià)上漲與政策調(diào)控的“角力”之中，十年來的結(jié)果顯示，房價(jià)始終沒有走出“越調(diào)越漲”的圈子。

 

為什么穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控政策很難從根本上治理高房價(jià)？到底如何才能走出“越調(diào)越漲”的圈子？我們認(rèn)為，樓市調(diào)控政策對于短期穩(wěn)定房價(jià)具有重要作用，但要長期穩(wěn)定房價(jià)，達(dá)到治本的目的，需要的就不僅僅是調(diào)控政策本身，而是要跳出調(diào)控，從更多層面、更根本上化解造成房價(jià)持續(xù)高漲的因素。

 

基于此，有人從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場支柱產(chǎn)業(yè)地位的角度給出思路。過往數(shù)年，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)一直被認(rèn)為是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也的確成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的重要力量，在這一過程中，房價(jià)高低成為行業(yè)興衰的“溫度計(jì)”。逐漸淡化房地產(chǎn)市場的“支柱”角色，必然有利于給房地產(chǎn)市場降溫，利于房價(jià)穩(wěn)定。

 

也有人從供給角度分析，認(rèn)為高房價(jià)的“禍?zhǔn)?rdquo;在于高地價(jià)，根源則是地方政府的“土地財(cái)政”。從2003年開始取消土地劃撥制度，土地市場化的有償轉(zhuǎn)讓，即“招拍掛”制度開始實(shí)施，市場化的地價(jià)就開始不斷走高，這一方式在給地方政府帶來滾滾財(cái)源同時(shí)，也在一定程度上加劇了房價(jià)的一路上漲。市場人士分析，土地成本占到房價(jià)的四成甚至更高，因此高地價(jià)就意味著高房價(jià)。由于近幾年地方政府對土地出讓收入高度依賴，有“土地財(cái)政”之說，因此要治高房價(jià)，必要先管住高地價(jià)，而改革財(cái)稅制度，化解土地財(cái)政，成為這一分析的落腳點(diǎn)。

 

坦白地說，這些思路與分析深得各方認(rèn)同，也已經(jīng)引起有關(guān)方面高度關(guān)注。但我們認(rèn)為，除此之外，還要從需求方角度，探究一下為什么大家都在不斷買房子，為什么市場的需求總是很旺盛，如何有效引導(dǎo)和釋放這些需求。

 

城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)市場帶來大量剛性需求，這是當(dāng)前必須面對和解決的問題，當(dāng)然也是房地產(chǎn)市場上最正常的需求，不過這里面也存在一些問題。一方面，盡管有不少專業(yè)人士稱年輕人不要急于買房，可現(xiàn)實(shí)情況是，大量工作不久的年輕人都在想盡辦法買房子，除了中國傳統(tǒng)“安居樂業(yè)”的思想影響外，對未來高房價(jià)的預(yù)期讓這些人很難瀟灑地說“十年后再買”。另一方面，城市中大量中低收入人群沒有得到應(yīng)有的住房保障，也就是作為公共產(chǎn)品的保障性住房在過去幾年的缺失，也加劇了市場供需矛盾。

 

除了剛性需求外，引起房價(jià)不斷走高的一個(gè)重要因素是投機(jī)投資性需求，這也是歷來調(diào)控政策所嚴(yán)厲抑制的對象。我們當(dāng)然要進(jìn)一步追問，市場上為什么會(huì)有那么多投機(jī)投資性需求？有錢人在全國各地買房子，甚至此前出現(xiàn)很多“炒房團(tuán)”，個(gè)中原因其實(shí)不難解釋，沒有更好的投資渠道，缺乏安全穩(wěn)健的保值增值方式，加之對房價(jià)持續(xù)走高的預(yù)期，這些都促成了大量投資投機(jī)性資金涌向了房地產(chǎn)市場。當(dāng)前限購、限貸等政策，打擊的主要就是這部分需求。

 

可以想見，真正解決好住房需求端的問題，對于穩(wěn)定房價(jià)至關(guān)重要。而需求端問題的解決，當(dāng)然需要房地產(chǎn)調(diào)控政策本身，比如進(jìn)一步加大住房供給，加快保障性住房建設(shè)，完善住房供應(yīng)體系，以及短期的限購、限貸等非常規(guī)措施。更為重要的，則是調(diào)控之外其他措施的配套跟進(jìn)。比如對于投機(jī)投資性需求來說，本質(zhì)上是資金缺乏投資渠道，這就需要有關(guān)方面積極拓展國內(nèi)各種投資方式和渠道，既包括引導(dǎo)資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也包括股票市場、債券市場的完善和健康發(fā)展，給市場各方以穩(wěn)定的回報(bào)預(yù)期。同時(shí)，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，應(yīng)是穩(wěn)定需求端的重要內(nèi)容，如果沒有了房價(jià)大幅上漲的預(yù)期，投機(jī)投資性需求自然會(huì)退卻，剛性住房需求在穩(wěn)定預(yù)期之下，也不會(huì)急于一時(shí)“超負(fù)債”購房。要穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，也需要宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)調(diào)控政策有效協(xié)調(diào)配合。