國(guó)務(wù)院總理溫家寶20日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了五項(xiàng)政策措施（以下簡(jiǎn)稱“新國(guó)五條”）（2月20日中國(guó)政府網(wǎng)）。

 

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為熱議的話題。主要是從去年下半年重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)像芝麻開(kāi)花一樣節(jié)節(jié)高。進(jìn)入2013年后又趁勢(shì)直上、量?jī)r(jià)齊升，諸如北京等房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出近乎失控狀態(tài)。史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策（新國(guó)八條）受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，房?jī)r(jià)對(duì)調(diào)控政策的抗藥性正在急劇增加，調(diào)控政策漸漸失效。對(duì)此，市場(chǎng)一個(gè)基本估計(jì)是國(guó)家絕對(duì)不會(huì)坐視不管，將會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲嚴(yán)格的調(diào)控政策。

 

這幾天市場(chǎng)傳聞?wù){(diào)控加碼的消息不斷，特別是傳言第二套房首付款比例提高到7成，利率上調(diào)至1.3倍的消息開(kāi)始擴(kuò)散。就在這個(gè)當(dāng)口，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究出臺(tái)了“新國(guó)五條”，看來(lái)市場(chǎng)關(guān)于調(diào)控加碼的消息并不是空穴來(lái)風(fēng)，看來(lái)政府絕不會(huì)坐視調(diào)控流產(chǎn)，房?jī)r(jià)失控，這再次彰顯了調(diào)控樓市的堅(jiān)定決心。

 

當(dāng)然，對(duì)于“新國(guó)五條”最終效果如何，有許多懷疑、質(zhì)疑的聲音。有質(zhì)疑聲音認(rèn)為，“新國(guó)五條”過(guò)于籠統(tǒng)、空泛、不具體、老生常談，操作性差，效果有待觀察。但是，筆者認(rèn)為，“新國(guó)五條”是綿里藏針、暗藏殺氣。之所以給人以籠統(tǒng)、空泛、老生常談的感覺(jué)，主要是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)與過(guò)去相比較有了很大變化，最主要的變化是地區(qū)城市差異性很大。我們知道在北京等一線城市房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，一些二三四線城市房?jī)r(jià)正在下跌，房地產(chǎn)呈現(xiàn)崩盤跡象。“新國(guó)五條”照顧到了這種差異性，給各地根據(jù)本地區(qū)情況制定相應(yīng)調(diào)控細(xì)則預(yù)留了較大空間。

 

“新國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控在定位上有所突破。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。定位到“基本政策”上表明房地產(chǎn)調(diào)控必將是一個(gè)長(zhǎng)期任務(wù)，各項(xiàng)調(diào)控政策必將要長(zhǎng)期堅(jiān)持。這個(gè)定位擊碎了一些人寄希望于調(diào)控是短期行為、權(quán)宜之計(jì)的夢(mèng)想，擊碎了一些人拿什么經(jīng)濟(jì)規(guī)律否定調(diào)控的幻想。

 

“新國(guó)五條”明確要求擴(kuò)大限購(gòu)政策范圍，既是對(duì)限購(gòu)政策的肯定，更表明調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。“新國(guó)五條”要求，其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。限購(gòu)政策擴(kuò)大是調(diào)控升級(jí)、加碼的重要表現(xiàn)之一。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都是巨大的。

 

“新國(guó)五條”最大的亮點(diǎn)、最具體的措施是明確提出“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。”此前，關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否擴(kuò)大范圍爭(zhēng)議很大、議論很多、民眾關(guān)注度很高。“新國(guó)五條”明確房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)使得這一政策有了一個(gè)清晰預(yù)期。那么，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍如何擴(kuò)大呢？擴(kuò)大到哪些城市？征收對(duì)象如何確定？稅率多高？都需要進(jìn)一步制定實(shí)施細(xì)則來(lái)明確。

 

筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)大到哪個(gè)城市需要參考兩點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)漲幅是否過(guò)快，投機(jī)投資性需求是否旺盛；二是征收房產(chǎn)稅的條件是否具備？包括房產(chǎn)登記系統(tǒng)是否聯(lián)網(wǎng)、健全等。今年房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍應(yīng)該總結(jié)上海和重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，采取“寬門檻、高稅率”的思路。從地區(qū)上來(lái)說(shuō)，今年至少應(yīng)該擴(kuò)到北京、廣州和深圳一線城市。特別是北京，今年應(yīng)堅(jiān)決推出房產(chǎn)稅。明年再考慮向其他省會(huì)城市擴(kuò)圍。從征收對(duì)象上實(shí)行較為寬泛的原則，如果按照套數(shù)計(jì)算，應(yīng)該從第三套以上住房開(kāi)始征收房產(chǎn)稅；如果按照人均居住面積計(jì)算，應(yīng)該按照人均60平方米以上征收房產(chǎn)稅。也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅征收對(duì)象應(yīng)該定位在大戶型、多套房和別墅類住房上，大多數(shù)普通百姓不能成為房產(chǎn)稅征收的對(duì)象。然后，實(shí)行較高的房產(chǎn)稅稅率，比如：年稅率確定在5%以上。房產(chǎn)稅既要起到抑制房?jī)r(jià)、完善稅制的作用，更要避免誤傷普通百姓。

 

房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)該逐步完善行政手段的限購(gòu)政策。“新國(guó)五條”另一個(gè)亮點(diǎn)要求，2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。因此，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市在限購(gòu)政策上也應(yīng)該適度調(diào)整，比如：將限購(gòu)政策里的戶籍限制條件予以取締等，限購(gòu)政策主要體現(xiàn)在購(gòu)買套數(shù)限制上，不應(yīng)該存在戶籍“歧視”。

 

總之，“新國(guó)五條”綿里藏針，地方政府和住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部和稅務(wù)總局等部門應(yīng)該迅速分解、制定細(xì)則，不折不扣地落實(shí)下去。