近期，各大門戶的財經(jīng)頭條，再次關(guān)注房價問題。以北京、上海為代表的中國“個人房價收入比”為133.72，位居77國第4位。也就是說，京滬地區(qū)個人大致需要133年才能購入一套100平米的高檔住宅。
中國的房價何以會成為今天的狀態(tài)？中國的天價房是源于市場的炒作？人口眾多供地稀少導致的高地價？亦或剛性需求的使然？你們錯了，這些都是表面，都不是問題的關(guān)鍵。
中國的樓市就像是一枚由山巔滾落的雪球，除了最開始的那一外推，其后完全是不靠外力的在越滾越大，靠的是內(nèi)推力。
中國房地產(chǎn)的第一層內(nèi)推力，來自于一個中國獨有的基本規(guī)則：只要你蓋好了房子，你就不愁賣不出去房子。我們先來看一個奇特的邏輯怪圈。
一個投資者購買一個100萬的房子，首付20萬，貸款80萬。此后，他們自己左手倒右手（當然房主的名字不一樣），因為自己倒手，他們可以將這個房價炒高到任何程度。假設(shè)此后這套房子炒高到200萬，首付40萬，貸款160萬。
當然，這樣的過程中，第一套房的貸款必須被提前還貸或者轉(zhuǎn)按揭，也就是他將第二套房的銷售款200萬提前還貸第一套房的80萬貸款，還剩下120萬。再扣去兩次用到的首付20萬和40萬，還剩下60萬。
在這樣的一個左手倒右手的過程中，最后的結(jié)果是不是很驚訝呢？這個投資者直接套到了60萬元錢，而房子依然還在自己手中，只是房子的貸款增加到160萬。但即使自己還不起貸款，房子被銀行收回去了，又有什么關(guān)系呢，60萬還在自己手中啊。
人們肯定很奇怪這樣的邏輯怪圈怎么實現(xiàn)的？關(guān)鍵點在于兩個：一是貸款銀行成了冤大頭。二是風險轉(zhuǎn)嫁給了后續(xù)購房者。比較配合的是，中國的銀行恰恰愿意成為這個冤大頭。
當一開發(fā)商老板跟我講到這個循環(huán)規(guī)則時，我很驚訝！這個規(guī)則有點像是股市中莊家的倒手，更厲害的是，借助了銀行的杠桿，這種倒手更能實現(xiàn)空手套白狼。
不幸的是，這種可怕的規(guī)則卻在中國的房地產(chǎn)市場中廣泛大規(guī)模運作，而且到目前為止沒有被普通投資者識破：中國的地產(chǎn)商在開盤之前，都會弄一個內(nèi)部認購，超過一半以上的房子都被內(nèi)部認購掉。
這樣的過程其實就是開發(fā)商找人向銀行貸款買房，本質(zhì)是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行。只要產(chǎn)權(quán)一變換，銀行的錢就全進到開發(fā)商的腰包了。
而真正想買房的老百姓，基本都告訴你全部賣掉了，制造“饑餓營銷”。然后過幾天告訴你說有人退房，把內(nèi)部認購的房子高價轉(zhuǎn)移到老百姓手里，鈔票再一次進入地產(chǎn)商的腰包。而老百姓還慶幸好不容易買到房子，殊不知自己成了高風險的接盤者。銀行更是成了冤大頭。
大家一定問，這樣的循環(huán)規(guī)則為什么在國外比較難實現(xiàn)呢？最最關(guān)鍵的是國外地產(chǎn)商搞內(nèi)部認購的難度很大，因為國外銀行不一定愿意貸款給開發(fā)商找的那些內(nèi)部認購的人。
而在中國，內(nèi)部認購卻能輕松實現(xiàn)，為什么？中國的地產(chǎn)商能與銀行內(nèi)部人員出現(xiàn)大量的勾結(jié)串通，而銀行內(nèi)部人員當然不是希望為銀行賺錢，換句話說或是中國的地產(chǎn)商在養(yǎng)著他們。而如果銀行成了冤大頭，虧損最后還是由老百姓買單。
這一切組成了第一層內(nèi)推力：只要你蓋好了房子，你就不愁賣不出去房子。
中國房地產(chǎn)的第二層內(nèi)推力是：只要你買到了地，你就不愁蓋不了房子。
不要以為一定要有大資金才能做地產(chǎn)商，中國地產(chǎn)商大部分一開始都是空手套白狼，關(guān)系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關(guān)系好，拿到了地，自然會有銀行自覺地爬過來放貸——誰都知道房地產(chǎn)行業(yè)油水大。甚至最嚴重的時候，政府賣地收取的土地轉(zhuǎn)讓金，都是以銀行貸款的形式交還，連這都不是開發(fā)商自掏腰包。
而其后，更是各種無中生有的好戲。因為咱們中國有預售制度，沒蓋好房子前開發(fā)商可以賣房提前拿到銷售款。就算是沒拿到銷售款，樓盤修建中的費用也可以由承包商墊付。
中央政府也確實想過要改變這種現(xiàn)狀，比如土地必須競標拍賣，土地出讓金要靠本金等等。盡管關(guān)系不再是房地產(chǎn)巨輪轉(zhuǎn)動的關(guān)鍵，資金是關(guān)鍵。
然而，初期大環(huán)境下已經(jīng)造出了數(shù)不盡的央企房地產(chǎn)業(yè)航母——到了這個階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過于巨大，任何修整邊幅式的改革，都已經(jīng)無法再起到作用。
土地拍賣，在這些央企房地產(chǎn)航母進入之后，直接造成的便是地價的再創(chuàng)新高。無論什么樣的高地價，這些央企都愿意拍，因為地買到了，不愁蓋不了房，蓋了房，不愁賣不出去。
那么這些房地產(chǎn)央企為什么有這么多錢買地呢？他們的大股東是國資委，而國資委的錢屬于全國人民的。等于說國家從全國人民手里收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給人民。
政府也確實想要調(diào)控高地價。但要搞清楚的是，想調(diào)控地價的是中央政府，而地方政府則千方百計推高地價。對于地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，你能想象地方政府聽中央政府的話么？
這一切都是基于：只要你拿到了地，你就不愁蓋不了房子。
中國房地產(chǎn)的第三層內(nèi)推力：政府對地產(chǎn)商的過度縱容。
中國的地產(chǎn)商在蓋房子的時候，都是先注冊成立項目子公司來運作。當有大問題的時候，子公司只是有限責任公司，責任與上方母公司無關(guān)。
不要總被樓盤廣告迷惑：比如某房產(chǎn)大公司銷售的某樓盤，你以為有保障。你錯了，出問題的時候，你找的只能是這些大公司的項目子公司。如果子公司里的現(xiàn)金都被母公司取走了，甚至子公司解散了，你連投訴的門都沒有。
在銷售完房子后，銷售款本該用來還銀行貸款吧，用來解壓土地和房子。實際上根本不是，地產(chǎn)商基本上拿著銷售款去拍另外的土地或者投入另外的項目去了。
而要不要用來還貸款，這就要看開發(fā)商的脾氣了。絕大多數(shù)中國購房者都不知道，在購買房子的時候，他們的房子都是抵押狀態(tài)的，需地產(chǎn)商解壓才能去辦房產(chǎn)證。
而早期的購房合同中，地產(chǎn)商甚至都不需要在合同里提醒購房者的房子抵押狀態(tài)，近期政府才規(guī)定，如果是抵押狀態(tài)，地產(chǎn)商必須在合同中提醒標明。
中國所做的只是合同標明，并沒有規(guī)定抵押狀態(tài)就不許銷售。任何人買的任何房子其實都是抵押狀態(tài)，都是充滿風險的，而購房者則沉迷于覺得銷售很正規(guī)，售樓處很豪華，售樓小姐很專業(yè)。這一切都是表象。
基于以上的這三層內(nèi)推力，中國房價要大幅回落有較大的難度。中國的公眾，成了最卑微的犧牲品。
降房價談何容易，中國要理順房地產(chǎn)價格，首先要解決的是地產(chǎn)商和地方政府的過度勾結(jié)，順便改善房產(chǎn)收入70%進入政府的現(xiàn)狀。其次是解決地產(chǎn)商和銀行或銀行內(nèi)部人員的過度勾結(jié)。最后是降低對地產(chǎn)商的縱容，比如取消預售、地產(chǎn)資金監(jiān)控等等。
中國房地產(chǎn)已經(jīng)成為了僅靠單個政策難以馴服的怪物，必須依靠全面的政策出擊。
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