江蘇常州素有江南明珠、富庶繁華之美譽(yù)，近來(lái)卻因新城區(qū)樓盤(pán)集中，入住率卻不高，且大量商品房積壓，引發(fā)關(guān)注，被稱(chēng)為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”。甚至業(yè)界認(rèn)為，常州樓市庫(kù)存量如此之大，空置率如此之高，未來(lái)難有大發(fā)展。那么事實(shí)真相如何？

 

空置率高

 

春節(jié)假期，《國(guó)際金融報(bào)》記者走在常州大街上，隨處可見(jiàn)的巨幅房產(chǎn)廣告十分搶眼，用詞也極盡夸張和煽情。在位于常州鐘樓區(qū)五星路西側(cè)的龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]龍譽(yù)城，一幢幢完工或未完工的住宅樓鱗次櫛比，而在該樓盤(pán)裝飾堂皇的售樓處門(mén)口，大幅促銷(xiāo)標(biāo)語(yǔ)十分醒目，煞是熱鬧。但是，與搶眼的樓盤(pán)廣告形成鮮明對(duì)比的是，看房者卻寥寥無(wú)幾，門(mén)可羅雀，售樓處多數(shù)是工作人員進(jìn)進(jìn)出出。而在該樓盤(pán)附近的大型超市門(mén)口和地下停車(chē)庫(kù)，龍湖龍譽(yù)城部分銷(xiāo)售人員拿著宣傳單追著消費(fèi)者看樓盤(pán)，路上散發(fā)的廣告單也數(shù)不勝數(shù)。

 

與龍湖龍譽(yù)城相隔不遠(yuǎn)的新城香悅半島，銷(xiāo)售情況也不盡理想。“由于香悅半島與龍湖龍譽(yù)城近在咫尺，競(jìng)爭(zhēng)不可避免，價(jià)格戰(zhàn)更是打得火熱。在龍湖龍譽(yù)城，其毛坯房最低價(jià)就得6800元/平方米至7000元/平方米，而在香悅半島，精裝修的樓房最低價(jià)只要6800元/平方米。”一位前往兩處樓盤(pán)看房的張阿姨告訴記者，6800元的價(jià)格在該地段屬于高價(jià)了，自己并不急于下手。

 

此外，記者對(duì)常州樓市調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，由于大量的大盤(pán)開(kāi)發(fā)，常州當(dāng)?shù)氐墓?yīng)量面臨飽和。由于央視方面的調(diào)查，常州市武進(jìn)區(qū)的武宜路備受矚目。作為一條連接著常州老城中心區(qū)和武進(jìn)新城區(qū)的主干道，沿途的高層住宅樓盤(pán)是一個(gè)接著一個(gè)。

 

記者了解到，武宜路北連常州舊城中心的蘭陵北路，向南則延伸至武進(jìn)新城區(qū)，堪稱(chēng)常州新樓盤(pán)匯萃之地。在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]、星河國(guó)際、四季城、新城吾悅廣場(chǎng)、綠地白金漢宮、綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]玉蘭廣場(chǎng)、華美庭等十多個(gè)樓盤(pán)，這些樓盤(pán)總建筑面積甚至超過(guò)了500萬(wàn)平方米，其中不乏超級(jí)樓盤(pán)，如星河國(guó)際建筑面積達(dá)到180萬(wàn)平方米，大部分樓盤(pán)正處于銷(xiāo)售期。

 

“去售樓處看一看吧，買(mǎi)不買(mǎi)無(wú)所謂，只要您去下就行，公司給我定了看房名額，去了就等于幫助我工作了。”在武宜路上，一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員跟記者搭訕，在其再三請(qǐng)求下，記者答應(yīng)前往售樓處看房。而在記者前往看房的路上，多家樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員將記者團(tuán)團(tuán)圍住，并表示只要去樓盤(pán)看看，就能免費(fèi)拿到一個(gè)禮品。

 

武進(jìn)區(qū)住建局此前對(duì)已交付住宅的居民用水情況進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年新交付的小區(qū)空關(guān)率較高，個(gè)別小區(qū)超過(guò)90%。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，常州新北區(qū)飛龍居住區(qū)情況與武進(jìn)區(qū)類(lèi)似，新項(xiàng)目入住率也不高。

 

庫(kù)存難降

 

常州的“鬼城”之說(shuō)并非空穴來(lái)風(fēng)。有媒體記者曾在夜晚“數(shù)黑燈”，發(fā)現(xiàn)武宜路大多數(shù)項(xiàng)目的亮燈率不到三成。“就亮燈率對(duì)比入住率來(lái)看，把常州稱(chēng)之為"鬼城"一點(diǎn)都不為過(guò)，開(kāi)發(fā)商的過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致房子賣(mài)不出去，空置率很高。”一位業(yè)內(nèi)人士直言不諱。

 

不過(guò)，常州官方卻對(duì)此并不認(rèn)同。常州市房管局的相關(guān)人員表示，號(hào)稱(chēng)“鬼城”的鄂爾多斯、溫州出現(xiàn)的房?jī)r(jià)腰斬、項(xiàng)目大面積停工、銷(xiāo)量大幅下降等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)跡象，在常州均沒(méi)有出現(xiàn)，因此，拿常州與鄂爾多斯、溫州比較沒(méi)有太大的可比性。

 

常州市房管局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年，常州樓市全年賣(mài)出75771套房，銷(xiāo)售面積達(dá)795.75萬(wàn)平方米，同比上升25.52%。常州市房管局對(duì)庫(kù)存也表示樂(lè)觀，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)：“常州市商品房有效庫(kù)存去化周期為9.43個(gè)月，全市商品住房有效庫(kù)存去化周期為8.31個(gè)月，處于6-12個(gè)月的合理區(qū)間之內(nèi)。”而市場(chǎng)人士卻認(rèn)為，常州需要長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月的時(shí)間來(lái)消化庫(kù)存。同策咨詢(xún)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年底常州商品住宅的存量約為679萬(wàn)平方米，去化周期約14個(gè)月，整體去化壓力較高。

 

“從數(shù)據(jù)看，2012年常州樓市總體成交量還可以，但是庫(kù)存量的提高確實(shí)拖累了常州整個(gè)樓市，如果加上未來(lái)新的供應(yīng)量，會(huì)導(dǎo)致房子越賣(mài)越多。”常州房地產(chǎn)行業(yè)一位從業(yè)人員告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，隨著此前高價(jià)拿地的高端項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)高峰期，別墅、高價(jià)住宅等積壓最嚴(yán)重，眾多樓盤(pán)已形成現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，加上由于成本高企，開(kāi)發(fā)商又降不起價(jià)，整體樓市去庫(kù)存化問(wèn)題需要重視。

 

對(duì)于常州“鬼城”這一說(shuō)法，常州房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員于岳認(rèn)為，樓市庫(kù)存壓力雖存在，但“鬼城”的說(shuō)法有點(diǎn)過(guò)了。2012年，基本上是剛需群體的集中爆發(fā)，常州一些均價(jià)在五六千左右的樓盤(pán)十分受歡迎，也確實(shí)解決了一大批剛需群體的住房需求。但是，去掉剛需項(xiàng)目，還有很多的中高端項(xiàng)目銷(xiāo)售情況并不理想，售樓處冷冷清清，庫(kù)存積壓比較嚴(yán)重。

 

他指出，整體來(lái)看，房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況也是客觀存在的，常州的人口只有400多萬(wàn)，但是目前常州市場(chǎng)上的城市綜合體項(xiàng)目近30個(gè)，很多城市綜合體項(xiàng)目建于主干道節(jié)點(diǎn)上，大多為政府規(guī)劃出來(lái)的形象工程，并沒(méi)有考慮到實(shí)際可操作性，幾個(gè)新開(kāi)發(fā)區(qū)都或多或少存在這樣的情況。

 

大量樓盤(pán)的背后，還反映了常州土地市場(chǎng)“爆發(fā)式”增長(zhǎng)的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，2006年，常州成交地塊僅37幅，2010年，就已達(dá)到204幅。2011雖然成交量有所下降，但也有195幅，且勢(shì)頭未見(jiàn)萎靡。同策咨詢(xún)提供的數(shù)據(jù)顯示，僅2012年12月，常州經(jīng)營(yíng)性土地即成交20幅，另有8幅掛牌。而在前兩年興起的由一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的熱潮中，一眾知名地產(chǎn)商紛紛在常州果斷“拿地”。星河地產(chǎn)于2009年首次進(jìn)入常州，便在武進(jìn)中心區(qū)武宜路成功拍下近千畝土地，類(lèi)似情況也發(fā)生于綠地集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、綠城集團(tuán)、招商地產(chǎn)、華潤(rùn)置業(yè)等眾多知名房企身上。

 

此外，一線城市的限購(gòu)，也被認(rèn)為是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的重要原因。而常州提供的優(yōu)惠政策更是誘人，加快了地產(chǎn)商布局。比如，常州市政府對(duì)符合該地綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商給予補(bǔ)貼。“在一線城市限購(gòu)之前，地產(chǎn)商早已瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)開(kāi)始布局二三線城市。因?yàn)橐痪€城市的地價(jià)漲得很高，而二三線城市相對(duì)較低。”于岳表示。