報告顯示，當(dāng)月全國100個城市(新建)住宅平均價格為9812元/平方米，環(huán)比2012年12月上漲1.00%，也是近兩年來漲幅首次突破1%，該指數(shù)自2012年6月止跌后，已經(jīng)連續(xù)第8個月環(huán)比上漲。以一線城市為代表的重點城市及部分東部沿海房價較高城市漲幅更為突出，是百城均價漲幅擴(kuò)大主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為9812元/平方米，環(huán)比2012年12月上漲1.00%，自2012年6月止跌后連續(xù)第8個月環(huán)比上漲，漲幅擴(kuò)大0.77個百分點，也是近兩年來漲幅首次突破1%。100個城市中，有64個城市環(huán)比上漲，35個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。1月百城價格指數(shù)顯示，1月全國百城住宅均價9812元/平方米，環(huán)比上漲1%，漲幅是25個月以來的最高值，其中北上廣深四大一線城市均價更是環(huán)比上漲超2%（分別為25075元，漲2.27%；27655元，漲2.30%；14647元，漲2.14%；25060元，漲2.18%）。

 

雖然京滬深等地方政府部門在近期召開的地方“兩會”期間，均針對樓市調(diào)控政策基調(diào)使用了“嚴(yán)格”字眼，廣州雖未作出上述表態(tài)，但也強(qiáng)調(diào)“堅決”，似乎一線城市樓市調(diào)控今年依舊堅持從緊基調(diào)。但比起此前“最嚴(yán)厲，最嚴(yán)格”的政策措辭，“嚴(yán)格”、“堅決”這類力度遜色很多的字眼，究竟能對穩(wěn)定市場預(yù)期產(chǎn)生多大效果，究竟這些措辭是否停留在文件和報告階段，一切尚待觀察。當(dāng)然，一線城市調(diào)控再次升格的傳言并非沒有，比如網(wǎng)傳“一線城市將停貸二套房”，有人將這一消息形容為“給春節(jié)前一路飆漲的一線樓市投下一枚信息炸彈”。但事實已經(jīng)證明，僅僅從需求端加以抑制，并不能對遏制房價上漲產(chǎn)生釜底抽薪的效果。倒是深圳市在“兩會”期間出臺的《深圳市2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃(草案)》中所提“將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅決遏制投機(jī)、投資性需求，落實差別化金融、稅收政策”，為一線城市穩(wěn)定樓市預(yù)期提供了一個很好的調(diào)控思路。

 

記者：今年1月北京、上海、深圳、廣州的成交量同樣達(dá)到歷史成交高峰，一線城市房價漲勢不減。種種跡象顯示，一線城市樓市已進(jìn)入熱度不減的“高燒”狀態(tài)，為什么成交會有如此大的放量？

 

謝逸楓：目前全國一線城市樓市“發(fā)高燒”難降溫，主要是在政策引導(dǎo)下，龍頭開發(fā)商前期經(jīng)過以價換量，大量成交后，剛需產(chǎn)品已從供大于求轉(zhuǎn)向了供不應(yīng)求。一方面是剛需產(chǎn)品的供應(yīng)緊張，造成了價格的企穩(wěn)、上揚，繼而“迫使”大量買家入市，從而推高了成交量。另外一方面是庫存結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)嚴(yán)重倒置，除了會增加剛需產(chǎn)品的漲價壓力，還會影響到后市的成交量。三是供應(yīng)的停滯并未對同期成交構(gòu)成過多的影響，市場交投仍較為活躍，原因即在于市場預(yù)期的持續(xù)向好及熱銷慣性的延續(xù)。在2009-2012年，一線城市住宅類用地賣地逐年減少及2012年新開工量下降，相信2013年的整體新增供應(yīng)量也將受到影響而出現(xiàn)相應(yīng)回落。

 

記者：在“限購令”、“限貸令”等調(diào)控政策并未松動的背景下，是什么導(dǎo)致了一線城市購房者蜂擁入市以及房價的快速飆升？

 

謝逸楓：一線城市量價齊升最關(guān)鍵是剛需房企帶頭漲價與結(jié)構(gòu)性上漲，主要是內(nèi)部與外部的因素同時爆發(fā)，從內(nèi)部因素看，一則是市場剛需旺盛，市場形成供小于求。二則房企不缺錢了，購房者收入也相對提高了。三則地價上漲推高房價，稅費與灰色成本也推漲房價。四則調(diào)控目標(biāo)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房價與成交，房價下降預(yù)期結(jié)束。五則調(diào)控政策只堵不疏，房地產(chǎn)市場已經(jīng)很難用調(diào)控解決問題。六則調(diào)控未觸及核心的制度性問題，未建立調(diào)控長性機(jī)制。七則全國一線城市作為資源最好、配套最好、有錢人最集中、地價最高、土地最稀缺、人口最多、購買力最高端的地方，房價上漲不是調(diào)控可以控制的。從外部因素看，一則gdp增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)，房價與GDP增長已經(jīng)同步。二則貨幣供應(yīng)增長遠(yuǎn)超GDP增長，是一線城市房價上漲的內(nèi)在動力。統(tǒng)計顯示，2012年12月M2余額逼近百萬億元大關(guān)，而2012年全年GDP則為51.93萬億元，中國M2與GDP的比例創(chuàng)下歷史新高——1.88倍。既然貨幣供應(yīng)增長遠(yuǎn)超GDP增長，那么，流通中的貨幣過多，推升一線城市房價也就不足為怪了。三則居民收入增長是一線城市房價上漲的重要推手。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24565元，名義同比增長12.6%，扣除價格因素實際增長9.6%，比上年加快1.2個百分點，高于全國GDP(7.8%)增速。據(jù)說這已是連續(xù)第三年人均可支配收入高于GDP增速。既然居民收入增長高于GDP增速，而一線城市房價此前一直沒有大漲，那么現(xiàn)在大漲應(yīng)屬水漲船高的必然結(jié)果。四則中國缺乏投資渠道，股市、基金、證券、期貨、黃金、保險不能抗通貨膨脹，而房地產(chǎn)抗通貨膨脹最牛，另外是收益穩(wěn)定，風(fēng)險小，年增長的利潤比其他投資品高。

 

記者：今年1月北京、上海、廣州、深圳等一線城市持續(xù)放大的成交量，引發(fā)了購房者對“房價是否會再度失控”的擔(dān)憂，甚至認(rèn)為一線城市房價已經(jīng)失控。你怎么看？

 

謝逸楓：目前北京、上海、廣州、深圳一線城市房價沒有失控，僅僅是房價漲幅稍微增大了，而成交幅度擴(kuò)大了。顯然一線城市所謂的房價“失控論”純屬謬論，一則必須承認(rèn)1月北上廣深火爆開局迎開門紅，量價齊升是正常表現(xiàn)，房價依然在政府控制范圍。二則必須承認(rèn)北上廣深四個一線城市漲幅均2%多，不到3%，是合理的，沒有2009年-2010年上漲20%以上的大幅度。三則必須承認(rèn)政府的土地供應(yīng)與超發(fā)的貨幣及旺盛的需求，是量價上升的關(guān)鍵。四則必須承認(rèn)北上廣深的資源是全國最好，地價最高，過于集中的結(jié)果就是房子越來越少，價格自然越來越高。五則一線城市商品房庫存去化速度加快，消化周期趨于合理區(qū)位。

 

記者：北上廣深政府高層在兩會上針對樓市的頻繁喊話，以及二套房停貸與北京房產(chǎn)稅擴(kuò)容等傳聞，使得調(diào)控政策收緊的風(fēng)聲再起，對一線城市樓市采取更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，正成為市場各方普遍共識。今年有三個時間節(jié)點是政策出臺的敏感時間。一是全國‘兩會’，二是十八屆二中全會，三是十八屆三中全會。是否會出現(xiàn)出臺更嚴(yán)厲的政策升級調(diào)控？

 

謝逸楓：今年3月兩會后不是調(diào)控政策拐點“窗口期”，當(dāng)前一線城市房價與成交及市場表現(xiàn)，中央不會出臺更嚴(yán)厲的政策升級調(diào)控。原因很簡單，一線城市“反彈”是剛需爆發(fā)的結(jié)果，反彈的幅度是市場可以接受，政府可以控制的。2009年-2010年房價暴漲的原因在于形成供應(yīng)缺口后，又有一些刺激政策推高了房價。而與2009年-2010年不同，2013年不會有刺激政策，因此房價不會暴漲。一方面是兩會前，中央一貫是主張政治穩(wěn)定，兩會后是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。另外一方面是調(diào)控是否失敗，不是以一線城市作為標(biāo)準(zhǔn)。其實，判斷出臺更嚴(yán)厲的政策升級調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)有四個，一是房價上漲超過20%，房價喪失控制范圍。二是投資投機(jī)炒房需求大量入市，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。三則地價上漲超過20%，地價喪失控制范圍。四則房地產(chǎn)投資過熱、過火，全民投資房產(chǎn)。

 

記者：有人認(rèn)為，三項舉措調(diào)控可以遏制瘋狂的房價，1、實行更加嚴(yán)格的房貸政策。在一線城市全面取消第二套房貸，同時，在二線城市將第二套住房首付款比例提高到七成，利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.5倍。2、實行更加嚴(yán)厲的稅收政策。3、限期實行全國住房信息聯(lián)網(wǎng)。你怎么認(rèn)為？

 

謝逸楓：這不是調(diào)控房價，是消滅房地產(chǎn)，是破壞經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。如果不增加土地與商品房供應(yīng)及管住印鈔機(jī)，只堵不疏，中央即使有新政策出臺，一旦購房者瘋狂入市，也擋不住今年房價上漲。從歷年的經(jīng)濟(jì)與房價數(shù)據(jù)來看，每年的房價上漲幅度基本上與GDP增長走勢是同步進(jìn)行?，F(xiàn)在最擔(dān)心的不是房價失控，而害怕政府一直不增加土地與商品房供應(yīng)，一意孤行的繼續(xù)超過貨幣與推高地價上漲。謝逸楓：今年兩會后樓市調(diào)控基調(diào)將會出現(xiàn)變化，一則調(diào)控目標(biāo)：由房價合理回歸調(diào)整為穩(wěn)定房價與成交。二則調(diào)控基調(diào)：由嚴(yán)厲調(diào)整為適度從緊與微調(diào)的差別化。三則調(diào)控手段：以行政手段主，以市場手段與法制手段為輔.四則調(diào)控方向：繼續(xù)遏制與打擊投資投機(jī)炒房需求，支持與鼓勵首次與改善的合理購房需求。今年兩會后樓市新政方向是這樣的：一則行政手段：限購從嚴(yán)，地方苦逼，但不擴(kuò)大；限貸從緊，三套繼續(xù)停貸；限價不放松，但會微調(diào)。二則稅收手段：房產(chǎn)稅不擴(kuò)容、契稅、營業(yè)稅、土地增值稅不收緊。三則信貸手段：降息與降準(zhǔn)各二次，首套貸款利率優(yōu)惠減少，二套房貸從緊升級。四則土地手段：增加供應(yīng)，防止地王。五則市場手段：增加保障房供應(yīng)與打擊捂盤惜售。

 

根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本[最新消息 價格 戶型 點評]調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年1月十大城市住宅均價為16417元/平方米，環(huán)比上月上漲1.61%。具體來看，北上廣深四個一線城市漲幅均超過2%，成都、南京、杭州、武漢漲幅在0.1%~1%之間，天津、重慶(主城區(qū))漲幅較小，分別為0.05%、0.04%。一線城市全線上漲的格局已經(jīng)形成，一線城市漲速“跑贏”全國。在一線城市中，北上廣深四大城市均價全面上漲，環(huán)比漲幅均超過2%。此外，北京、上海等十大城市住宅均價為16417元/平方米，環(huán)比上月上漲1.61%，與上年同期相比上漲2.84%，大大“跑贏”百城平均價格指數(shù)上漲的速度。百城均價漲幅大于2%的城市有23個，廣州漲幅從上月1.64%擴(kuò)大至2.14%，列23位。同比來看，十大城市平均價格上漲2.84%，連續(xù)第3個月上漲，漲幅擴(kuò)大1.78個百分點。本月，天津、杭州2個城市同比下跌，跌幅分別為2.31%、1.60%。其余8個城市同比上漲，廣州，北京、重慶(主城區(qū))漲幅均超過5%，深圳、南京、成都、上海漲幅在1%~5%之間，武漢漲幅最小，低于1%。

 

2013年2月1日，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至2013年1月28日，北京1月商品住宅（含保障房）成交量為11156套，若扣除保障房，純商品住宅成交10032套，比2012年12月同期上漲2.6%，與去年同期上漲幅度相比則高達(dá)5.7倍。不但一手房成交呈現(xiàn)火爆場面，北京二手房的成交量在繼去年12月后，再創(chuàng)新高。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至1月28日，北京市二手住宅成交量為16660套，環(huán)比上月同期上漲1.1%，同比去年1月同期上漲5.6倍。按照當(dāng)前成交趨勢來看，1月全月成交量將維持在19000—20000套。北京住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為19561套，環(huán)比上月的網(wǎng)簽量上漲了9.2%，由于去年1月份恰逢春節(jié)交易低谷，使得同比漲幅更是達(dá)到了566.7%。這也是自2011年2月份近24個月以來單月成交量最高的月份。1月份，北京二手住宅成交均價為每平方米24962元，同比上漲逾三成，環(huán)比上漲1.52%，已連續(xù)3個月保持上漲，同期，北京二手住宅成交量為16660套，比2012年同期上漲5.6倍。

 

2013年2月1日，鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，1月北京新房成交過萬套，二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上漲了9.2%。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年1月商品住宅(含保障房)成交量為1.23套，若扣除保障房，純商品住宅成交1.09萬套，比2012年12月下降1.6%。與去年同期相比，大幅上漲5.9倍。從價格上看，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，當(dāng)月成交量排名100以內(nèi)的項目，今年1月與去年12月都有成交的項目中，價格上漲幅度超過5%的占比在兩成以上。1月份北京共成交土地22宗，經(jīng)營性用地單月成交額高達(dá)241.66億元。數(shù)據(jù)顯示，1月份北京共成交土地22宗，單月成交額高達(dá)241.66億元。241.66億元，這是北京土地市場？今年1月交出的成績單。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，這一成績刷新了北京2003年有統(tǒng)計記錄以來的最高值。相比去年的21.9億元，今年241.66億元的土地成交金額同比增長1003%。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至1月28日，北京商品住宅庫存為74294套，達(dá)到歷史低位。按照目前的銷售速度，去化周期在7個月左右。

 

由于農(nóng)歷春節(jié)臨近因素，1月份的最后一周，樓市的成交已經(jīng)有所回落，不過整體看來，近期的成交還是延續(xù)了去年年底樓市回暖的成交態(tài)勢。在農(nóng)歷新年期間樓市短暫休息后，很快會有小陽春出現(xiàn)。根據(jù)某地產(chǎn)統(tǒng)計陽光[最新消息 價格 戶型 點評]家緣的簽約數(shù)據(jù)，2012年12月，廣州一手樓成交均價首破1.5萬元/平方米大關(guān)，達(dá)到15232元/平方米。而2013年1月（截至29日），一手樓成交均價則更是達(dá)到15907元/平方米，環(huán)比又增加了4.4%。同時，某房產(chǎn)最近的百盤調(diào)查中，分別截取了前一個月數(shù)據(jù)（2012年11月25日-12月24日）和本月數(shù)據(jù)（2012年12月25日-2013年1月23日）進(jìn)行對比發(fā)現(xiàn)，和上月相比，價格上升的樓盤占48%，價格基本維持不變的樓盤占36%，而降價盤僅占16%。廣州一手樓市量價齊升已經(jīng)成為大趨勢。從2003年到2012年全市的成交均價，得出的數(shù)據(jù)顯示：從2003年到2012年十年間，廣州一手樓均價從3888元/平方米一路上漲到了14044元/平方米，漲幅高達(dá)261%。

 

2013年1月29日，廣東省房協(xié)發(fā)布《2012年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告》（以下簡稱報告）。數(shù)據(jù)顯示，去年全省商品住宅均價7668元/平方米，上漲1.4%。受竣工進(jìn)度影響，2013年將迎來商品房供應(yīng)高峰，可預(yù)售的供應(yīng)量預(yù)計超過1億平方米，供過于求現(xiàn)象可能加劇，因此建議開發(fā)商采取“積極的營銷策略”。據(jù)省房協(xié)報告，去年全省商品房（包括住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等）銷售面積7898.99萬平方米，同比增長6.3%；商品房銷售額6407.81億元，同比增長9.5%。銷售均價方面，全年商品房銷售均價8112元/平方米，同比上漲3.0%；商品住宅均價7668元/平方米，上漲1.4%。從商品房待售面積看，截至去年12月期末，全省待售面積為3452.87萬平方米，同比增長21.8%，2013年去庫存壓力未減。其中，2012年期末的住宅待售面積同比增加385.47萬平方米，而2011年期末又比2010年期末凈增622.38萬平方米，兩年合計增加超過1000萬平方米，可見2011年開始實施的限購、限貸等調(diào)控政策對商品住宅市場的抑制作用之大。

 

2013年2月1日，深圳市規(guī)劃國土委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月深圳新房住宅共成交6324套，成交面積570414平方米，同比飆漲367%，成交均價19701元/平方米，同比漲15.2%。去年1月，深圳新房住宅僅成交1383套，成交面積122263平方米。自去年11月開始，深圳房地產(chǎn)市場的交投熱度不斷上升，漸有“高燒”跡象。去年11月、12月深圳新房住宅成交量雙雙突破4000，成交套數(shù)分別為4352套、4648套，是2012年交投最活躍的兩個月份。進(jìn)入2013年1月，購房者“懼漲”心理蔓延，深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)加速反彈勢頭。數(shù)據(jù)顯示，深圳各行政區(qū)方面，龍崗區(qū)和寶安區(qū)加起來占總成交量的91.4%。其中，龍崗區(qū)成交323774平方米，占總量的56.8%，成交均價16819元/平方米；寶安區(qū)成交197354平方米，占總量的34.6%，成交均價21020元/平方米。

 

從新房的市場可以看出，新房不僅是住宅成交火旺，商業(yè)的成交也過1000多套，均為2013年的開局奠定良好的樓市開局。春節(jié)提前購房，是購房者一種信心的體現(xiàn)，同時也反映當(dāng)前房貸相對寬松，購房者利用當(dāng)前房價小漲的機(jī)遇，爭取時機(jī)入市。