春節(jié)前夕，A股市場有兩家原先的房地產(chǎn)上市公司上海新梅和華麗家族[簡介 最新動態(tài)]發(fā)布公告，宣布將逐步放棄它們所從事的房地產(chǎn)業(yè)務，轉投到其他行業(yè)。這是兩家規(guī)模并不很大的房企，因此它們發(fā)布的公告并未引起市場廣泛注意。事實上，A股市場中的中小型房企逐漸淡化房地產(chǎn)業(yè)務甚至完全退出已經(jīng)不乏其例，自去年以來就已有20余家，至于非主營房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務的則更多了。

 

這些涉房類上市公司退出房地產(chǎn)業(yè)務，其原因一目了然，都是因為受制于近兩年的房地產(chǎn)市場調控，其經(jīng)營業(yè)績?nèi)諠u低下，有的已經(jīng)出現(xiàn)了虧損。在調控結束還遙遙無期的情況下，這些公司退出房地產(chǎn)市場，尋找新的投資方向，不失為明智之舉。但是，這些涉房類上市公司大都規(guī)模較小，與目前A股市場房地產(chǎn)板塊上被稱為“招保金萬”（招商[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]、金地、萬科）的四大龍頭公司分處這個板塊的兩端，在市場上的地位無足輕重。

 

去年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了復蘇，但結合A股市場上各種類型房企的表現(xiàn)，可以看出，在這股復蘇潮流中得益的基本上是大型房企，那些中小房企并未沾光。顯而易見，本輪聲勢浩大的房地產(chǎn)市場調控，只是使中小型房企感受到了壓力，甚至不得不棄房轉型以求得生存，至于那些大型房企，并未感受到多大的壓力，而當越來越多的中小房企退出市場以后，它們反而可以掌握到更多的市場資源，從而讓市場向有利于其實現(xiàn)市場利益的目標演進。最近幾個月我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的，正是這樣一種情況，隨著市場的復蘇，以“招保金萬”為代表的大型房企，其銷售業(yè)績節(jié)節(jié)上升。這種情況很快反映到了敏感的A股市場，在近期A股市場出現(xiàn)的上升行情中，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)成為一支引人注目的重要力量。

 

這是房地產(chǎn)調控希望達到的目標嗎？顯然不是。此輪調控有一個政策選項是切斷房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，銀行停止了向開發(fā)商放貸，資本市場也向房企發(fā)行股票關上了門，決策層期望以此給開發(fā)商壓力，用市場的力量來逼迫它們降低房價，從而達到調控的目標。但實踐下來，卻并沒有收到這樣的效果。中小房企確實感受到了壓力，去年甚至出現(xiàn)了個別小型房企破產(chǎn)的事件，但這類企業(yè)顯然不是造成房價高企的罪魁禍首，因此它們的遭遇不可能對房價產(chǎn)生實質性的影響。

 

相比之下，大型房企通過前幾年的房價暴漲，早已積累了雄厚的資金，因此面對銀根的收縮，其回旋余地比中小房企大得多，并不能對它們產(chǎn)生傷筋動骨的影響。而且，在去年為經(jīng)濟穩(wěn)增長而出現(xiàn)的銀根寬松中，信貸資金向房地產(chǎn)市場“跑冒滴漏”在所難免，但能夠得利的也大多是大型房企。中小房企的退出，使大型房企的地盤得以擴大，并且開始對市場形成壟斷之勢。去年底今年初一些城市舉辦的土地競拍活動，已經(jīng)清一色地由包括央企在內(nèi)的大型房企包攬了下來，證明房地產(chǎn)市場的資源正在進一步向大型房企集中。很顯然，這對未來市場的調控是不利的。

 

由此來看，目前出現(xiàn)的中小房企棄房轉型的潮流，并不是一個好消息。一個良好的市場，應當是各種市場主體參與其間，通過公平的競爭來達到產(chǎn)品價格的平衡。我國房地產(chǎn)市場以往出現(xiàn)的問題，就是在政府的支持下，資源迅速向一些與政府有特殊關系的企業(yè)傾斜，導致房價被大型房企操縱，消費者完全失去了房價的博弈條件。

 

未來房地產(chǎn)市場調控的方向，應該是努力打破大型房企對房地產(chǎn)市場的話語權，而不是任憑市場資源向其集中以至讓其對市場形成壟斷。而要做到這一點，就需要更加細化的調控政策，將調控的主要著力點對準大型房企。當然，大型房企大都是由國資部門控股，因此，要實現(xiàn)這個目標，關鍵還是在于地方政府要有擺脫房地產(chǎn)市場利益糾纏的勇氣。

 

事實上，這已是本輪調控是否能夠獲得最終成功的核心所在。政府以往在這方面的舉措并不是很得力，比如國資委3年前曾要求非主營房地產(chǎn)業(yè)務的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務，時至今日，這個要求基本上已成一紙空文。如果調控措施始終這樣軟弱無力，本輪調控的前景無疑難以讓人樂觀以待。