萬科[簡介 最新動態(tài)]集團(萬科藍山[最新消息 價格 戶型 點評] 萬科幸福匯[最新消息 價格 戶型 點評])總裁郁亮去年底曾向記者表示：“2013年最大的風險在于部分城市房價上漲過快。”
而最近北京、上海等一線城市持續(xù)放大的成交量，引發(fā)了購房者對“房價是否會再度失控”的擔憂。與此同時，北上廣深政府高層針對樓市的頻繁喊話，以及二套房停貸等傳聞，使得調(diào)控政策收緊的風聲再起。
業(yè)內(nèi)人士認為，如果一線城市房價上漲過快，調(diào)控政策或?qū)⑸墸衲?月全國“兩會”召開前后，將是重要的政策窗口期。
房價失控隱憂
經(jīng)過了去年四季度的快速去化后，北京商品住宅的庫存降到了最近幾年的低點。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至1月28日，北京商品住宅庫存為74294套，達到歷史低位。按照目前的銷售速度，去化周期在7個月左右。
盡管北京市副市長陳剛曾強調(diào)，北京樓市“供需還是平衡的”。但不少業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)在一線城市面臨較大的供需壓力。
一位房地產(chǎn)研究機構(gòu)人士向記者表示，北京市商品房7萬余套的庫存的確是一個相當?shù)偷乃剑本鞘猩习肽甑墓笨谝殉啥ň?，這是從2011年開始不斷走低的房地產(chǎn)投資萎縮造成的必然結(jié)果。
華遠[簡介 最新動態(tài)]集團董事長任志強則反問：“2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積均出現(xiàn)負增長，這怎么能說供需平衡呢？”
REICO報告稱，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積同比減少19.5%，增幅減少22個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%），增速比2011年回落11.9個百分點，比同期固定資產(chǎn)投資增幅低4個百分點。商品住宅完成投資同比增長11.4%，增幅減少18.8個百分點。而去年，相比辦公樓和商業(yè)用房，商品住宅開發(fā)投資占比也下降近3個百分點。
與未來住宅供應量息息相關(guān)的各項指標的負增長在北京、上海這樣的一線城市尤為突出，而由此引發(fā)的供不應求、房價上漲的預期也使得今年1月份一、二手房的成交量一直維持在高位。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，1月1日至1月28日，北京市二手住宅成交量為16660套，環(huán)比上月同期上漲1.1%，同比去年1月同期上漲5.6倍。按照當前成交趨勢來看，1月全月成交量將維持在1.9萬-2萬套。而純商品住宅（扣除保障房）成交10032套，比2012年12月同期上漲2.6%。1月份商品住宅成交均價突破2.3萬元/平方米，達到23259元/平方米，二手房均價則達到24962元/平方米。
同時，2012年，中國貨幣超發(fā)嚴重，引發(fā)萬科集團董事長王石質(zhì)疑：“超發(fā)貨幣，如何有效調(diào)控房價？”
“實際上，每一次房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行的一兩年之后，就會出現(xiàn)供應的缺口，隨后帶來的就是房價的暴漲。如2008年的調(diào)控使得土地供應出現(xiàn)負增長，2009年房價便出現(xiàn)暴漲。”上述研究機構(gòu)人士表示。
“房價在去年四季度出現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)升的拐點出現(xiàn)后，已經(jīng)出現(xiàn)了一定幅度的上漲，不過漲幅與2009年相比還相差很多。今年房價將穩(wěn)中有升。”任志強表示。
上述研究機構(gòu)人士則認為，2009年房價暴漲的原因在于形成供應缺口后，又有一些刺激政策推高了房價。而與2009年不同，今年不會有刺激政策，因此北京的房價不會暴漲。
萬科總裁郁亮也稱：“雖然目前北京、上海等城市房價上漲比較快，但大部分城市房價在往下走，只是由于一線城市調(diào)整比較早，調(diào)整也比較深，所以復蘇比較快。”
事實上，去年四季度房屋交易面積增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅增加，土地購置面積和新開工面積降幅收窄，房價上漲，國房景氣指數(shù)回升。一系列指標的回升表明，在庫存快速去化之后，開發(fā)商開始“補倉”，只是這些供應最早也要在今年下半年才能入市。
3月將是政策窗口期？
某房地產(chǎn)研究院研究部長表示，北京率先出臺量價齊穩(wěn)的調(diào)控目標，并釋放調(diào)控升級的信號，也有提前穩(wěn)定樓市預期的意義，預計將成為樣本[最新消息 價格 戶型 點評]，引起其他城市的示范，在此背景下，預期樓市調(diào)控將在今年3月份左右迎來新一輪升級。
實際上，對于開發(fā)商來說，自去年年底開始大漲的成交量，令其對今年的樓市充滿信心。
一位研究機構(gòu)人士向記者表示：“開發(fā)商向我們咨詢今年的銷售策略時，我們發(fā)現(xiàn)的確有一些開發(fā)商看到市場比較好，想先少賣一些，慢慢銷售，這樣可以將價格提高得更多，以獲得更多的利潤。”
“不過，我們建議開發(fā)商早推盤比晚推好，應當加快去庫存的速度，原因是政策存在變動的可能性。”上述研究機構(gòu)人士表示。
最近一段時間，從國土部到北京市委書記郭金龍，再到北京市委常委、副市長陳剛，政府部門密集重申房地產(chǎn)調(diào)控，北京市政府更是將矛頭直指開發(fā)商。一連串的喊話讓業(yè)內(nèi)人士感到調(diào)控加碼的跡象。有媒體報道，決策層對于房價的忍耐度不會超過10%。
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為：“今年有三個時間節(jié)點可能會成為政策出臺的敏感時間。一是全國‘兩會’，二是十八屆二中全會，三是十八屆三中全會。”
至于儲備的調(diào)控政策，陳晟認為，房產(chǎn)稅可能會是調(diào)控政策加碼的手段之一。
此外，陳晟表示，政府也可以通過管理預期來消除民眾擔心房價會暴漲的心理預期，例如官方公布住宅用地供應量，以及未來商品房的供應量，以顯示市場供需平衡，不需要擔心房價會暴漲的恐慌心理。
事實上，北京市政府已經(jīng)開始加大土地的供應量。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年1月份北京共成交經(jīng)營性用地數(shù)量為14宗，全部土地出讓金為242億，僅次于去年9月份。而房企購置土地的熱情也比較高，紛紛補倉為后續(xù)發(fā)展做儲備。
不過，任志強卻認為，即使有新政策出臺，也擋不住今年房價上漲。他表示，從歷年的數(shù)據(jù)來看，房價的上漲基本上與GDP走勢同步。
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