2012年樓市低開高走，萬科、保利等各大房企無不刷新歷史最佳業(yè)績(jī)，但就在住宅開發(fā)商賺得盆滿缽滿，頻頻涉水商業(yè)地產(chǎn)之時(shí)，一向鼓吹“商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)景獨(dú)好”的地產(chǎn)明星SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹及旗下SOHO中國(guó)卻迎來三年來最暗淡的業(yè)績(jī)，規(guī)模越做越小，成為牛市下罕見的“掉隊(duì)房企”。

繼去年8月宣布公司由“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”后，SOHO中國(guó)以業(yè)績(jī)連續(xù)下跌宣告進(jìn)入轉(zhuǎn)型陣痛期。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)其在未來3-4年內(nèi)銷售規(guī)模將逐步縮小，而租金難以快速補(bǔ)充收入，業(yè)績(jī)或難有起色。

銷售額僅完成79%，成掉隊(duì)房企

記者近日從SOHO中國(guó)官網(wǎng)獲悉，2012年公司合約銷售總額為94.68億元，僅完成2012年2月制定的230億元銷售目標(biāo)的41%，即使按照去年8月宣布公司轉(zhuǎn)型持有物業(yè)，減少銷售貨源后下調(diào)銷售目標(biāo)至120億元計(jì)算，也僅完成79%。

而這已是SOHO中國(guó)連續(xù)兩年沒有完成銷售目標(biāo)。年報(bào)顯示，自2007年上市以來，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)?，F(xiàn)“過山車”般波動(dòng)，其銷售額在2010年創(chuàng)下歷史最高的238億元，此后就連續(xù)兩年下滑，2011年完成109億元，未完成120億元銷售目標(biāo)。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹此前曾對(duì)記者表示，2011年是公司成立17年來最困難的一年，銷售業(yè)績(jī)首次未達(dá)標(biāo)，而面對(duì)2012年銷售再次下滑，潘石屹、張欣夫婦則拋出“轉(zhuǎn)型說”應(yīng)對(duì)。

“還在拿銷售額說事兒是沒看懂SOHO轉(zhuǎn)型，”SOHO中國(guó)CEO張欣表示：“很多原來出售的項(xiàng)目不賣了，留下自持，現(xiàn)在賣的是尾房，有的樓賣了一半，尾房就繼續(xù)賣，貨量少銷售額自然下滑，到2015年公司自持物業(yè)將達(dá)到170萬平米。”

銷售不好倒逼轉(zhuǎn)型，陣痛期或漫長(zhǎng)

但“轉(zhuǎn)型說”似乎難圓其說。此前潘石屹告訴記者，2012年上半年SOHO銷售額為60億元，這意味著下半年銷售不足35億元，并不符合潘石屹所言“近3-4年公司收入主要還是靠銷售”的策略。

多位業(yè)內(nèi)人士均對(duì)記者表示，雖然SOHO中國(guó)銷售量下滑是“轉(zhuǎn)型期”必然現(xiàn)象，但銷售不好在前，倒逼轉(zhuǎn)型在后，根源在于SOHO中國(guó)“散售商業(yè)地產(chǎn)的模式”已難以為繼。

“潘石屹的寫字樓、商鋪定價(jià)都貴，提前透支了投資者的利益，”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)總經(jīng)理蔡宇翔表示，以其去年唯一在北京銷售的望京SOHO[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目為例，寫字樓均價(jià)達(dá)50000元/平米以上，商鋪更高達(dá)88000元/平米以上，高昂的售價(jià)幾乎和CBD區(qū)域的甲級(jí)寫字樓富爾大廈[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]、溫特萊相當(dāng)，而其一直被詬病的“散售”模式拉低了物業(yè)等級(jí)，使租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能匹配。

“公司的策略轉(zhuǎn)型并不是主動(dòng)的調(diào)整行為，更多的是年中時(shí)因達(dá)不到銷售目標(biāo)而修改戰(zhàn)略，”國(guó)信香港一位分析師指出，SOHO中國(guó)自2007年上市后幾乎每年都在經(jīng)營(yíng)策略上有較大改變，而SOHO對(duì)于經(jīng)營(yíng)持有商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)不足，是否能做好還是未知數(shù)。

- 分析

轉(zhuǎn)型期壓力大

除了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為SOHO面臨的挑戰(zhàn)較大外，資本市場(chǎng)對(duì)SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]能否轉(zhuǎn)型成功也抱持觀望態(tài)度。8月SOHO宣布轉(zhuǎn)型后，包括中銀國(guó)際等券商都紛紛下調(diào)了業(yè)績(jī)預(yù)期。

SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型計(jì)劃中，2015年將持有150萬平米的辦公樓物業(yè)，其中北京38萬平米，上海112萬平米，持有商業(yè)性地產(chǎn)將占用較多現(xiàn)金流。對(duì)此潘石屹表示，公司會(huì)進(jìn)行融資，適度加大負(fù)債比例，在完成項(xiàng)目工程之后，凈負(fù)債率最高會(huì)在40%內(nèi)。

“40%的比例可能有些樂觀了，”上述一位券商分析師表示，一般商業(yè)地產(chǎn)租金的爬坡期平均需要3年左右，這也意味公司未來3-4年內(nèi)將面臨偏低的收入和盈利。這也可能導(dǎo)致公司將得不到追求成長(zhǎng)性的投資者關(guān)注。此外，SOHO和復(fù)興集團(tuán)就上海外灘8-1項(xiàng)目的官司還未有消息，也增加了公司的未來風(fēng)險(xiǎn)。

老客戶流失

雖然業(yè)內(nèi)普遍贊同SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型是出于企業(yè)成長(zhǎng)考慮的正確選擇，但直到2012年3月，SOHO中國(guó)也只打算逐步增加自持的商業(yè)和寫字樓物業(yè)，年中的銷售不好成為加速轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

曾供職SOHO中國(guó)的譽(yù)翔安商業(yè)代理公司合伙人王珂表示，2006年-2011年中期，SOHO中國(guó)的客戶中單筆投資達(dá)3000萬以上的客戶占50%，多來自山西、鄂爾多斯、陜西、唐山等地，但過去兩年間投資額在1000萬元以內(nèi)的客戶已占到60%-70%，使銷售速度大大放緩。

此外前期項(xiàng)目的口碑不佳也成為SOHO中國(guó)銷售不利的主因，不少高價(jià)購(gòu)買了SOHO商都、朝陽門SOHO、三里屯SOHO的小業(yè)主由于投資回報(bào)不理想頻頻曝出“維權(quán)”新聞，老客戶雖在地產(chǎn)大勢(shì)下物業(yè)升值，但也不再追隨潘石屹。

SOHO中國(guó)對(duì)投資者的宣傳定位也在近期變?yōu)?ldquo;中國(guó)最大甲級(jí)寫字樓開發(fā)商”。

而潘石屹?gòu)奈刺峒暗氖?，SOHO中國(guó)旗下的項(xiàng)目由于對(duì)小業(yè)主散售，并不符合國(guó)際公認(rèn)的甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，目前還沒有一個(gè)SOHO項(xiàng)目被納入國(guó)際代理機(jī)構(gòu)認(rèn)可的“甲級(jí)寫字樓數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)”名單中。

商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)剛起步

張欣表示，轉(zhuǎn)型自持寫字樓招租并沒有調(diào)整，因?yàn)镾OHO中國(guó)有著超過十年、逾250萬平米的物業(yè)租賃經(jīng)驗(yàn)，但據(jù)其合作伙伴介紹，SOHO中國(guó)在招租、招商上一直以外包形式合作。

“業(yè)主挑選租戶的水平是寫字樓品質(zhì)的重要體現(xiàn)，”DTZ戴德梁行華北區(qū)域研究部主管魏東這樣表示。

“SOHO中國(guó)沒有租賃部，委托我們招商后和業(yè)主簽約，”銀河SOHO一家招商代理公司員工告訴記者，由于銀河SOHO已散售給多個(gè)小業(yè)主，目前租金在6-9元/平米/天，簽約需要和小業(yè)主面談砍價(jià)，而需求面積較大的中大型公司租金相對(duì)其東二環(huán)的位置已比預(yù)期低。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示，SOHO中國(guó)本身和小業(yè)主沒有強(qiáng)制性的租約關(guān)系，沒有動(dòng)力養(yǎng)一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，而是整合各方資源，此前一般每年拿出一個(gè)億的收入來給委托的代理行，其管理寫字樓、商鋪物業(yè)的能力可謂處于“空白”階段。

為此，SOHO中國(guó)在商鋪的運(yùn)營(yíng)管理方面和盈石資本合作成立管理公司也被業(yè)內(nèi)視為“補(bǔ)課”。“這可能是未來房企自持商業(yè)地產(chǎn)的一種必備途徑，”全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波表示，SOHO中國(guó)在商業(yè)人才的培育、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的累積、與外圍服務(wù)商的配合等方面都還在起步期。